2018年8月30日，廈門市國土局官方微信公眾號改發布《十二部門聯合開展房地產市場專項整治》文件。文件顯示，房地產市場專項治理工作領導小組（以下簡稱領導小組）由市領導任組長。市委宣傳部、市發改委、市公安局、市司法局、市規劃委、市國土房產局、市建設局、市市場監管局、市行政執法局、市稅務局、市金融辦、廈門銀監局和各區政府為成員單位。 這是近年來聯合部門最多的一次房地產市場整治行動。具體內容詳見文件，本文不再贅述。本次房地產市場專項整治行動，其為自上而下（見下述分析）有重點的調控配套措施之一。
2018年6月28日，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》【（建房〔2018〕58號），下稱《專項行為通知》】。《專項行為通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中廈門和福州均在該30個城市之列；打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面（合計二十二種行為）。
2018年8月8日，根據《專項行為通知》的要求，福建省住建廳等八部門發布《關于聯合開展打擊違法違規行為治理房地產市場專項行動工作的通知》【閩建房〔2018〕1號，下稱“專項通知】，將在省內開展治理房地產市場亂象專項行動；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產開發企業和房地產經紀機構（含營銷策劃中介機構）侵害群眾利益違法違規行為，治理房地產市場亂象專項行動。
2018年8月30日，廈門市土房局發布了前述通知。雖然從住建部七部委至省住建廳八部門，乃至廈門市12部門，期間的參與的部門不盡相同，而且對于專項整治內容的表述略有差異，但其所整治的行為是一致的。
也就是說本次整治行為重點控制是銷售環節，在土地出讓環節的調控措施基本于2017年度完善了相關規則。也就是說，目前的整治行為將最終深遠地改變了房地產銷售規則，對銷售行為的規制逐步細化并且監管互相銜接。
在這樣的大背景下，房地產開發企業的銷售行為與套路是應作相應調整，以避免違規后首先面臨著行政風險，并衍生購房人的索賠和退房的訴訟風險。就專項整治的所涉及的房地產開發企業的三個方面內容合走為上計十六種行為，詳見此前刊發“關于省住建廳等八部門聯合治理房地產市場專項行動通知的解讀”。
專項整治下的房地產開發合規的行政風險
首先，投機炒房行為的行政風險。
正如前述解讀文件所提示的內容，房地產開發企業一般涉及的行為是捂盤惜售或者變相囤積房源，捏造、散布房地產虛假信息和惡意炒作哄抬房價，通過“一手更名”（或賣樓花的方式）投機炒作未交付的商品房和違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款等行為。
該等行為將會便使得房地產開發企業面臨著責令停止（改正）并處罰款，還記入預售信用檔案依法予以處罰，情節惡劣、性質嚴重的，將可能被吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。
其次，違法違規房地產開發企業。
根據專項整治內容，該方面涉及的行為為在取得商品房預售許可變相提前預售；違反預售價格備案規定銷售乃至變相收取價外款；一房多賣等損害購房人合法權益；違法違規利用格式條款侵害購房人合法權益、價格欺詐以及限制阻撓拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款等行為。前述違規行為將使用依其性質可分為三類：
1、違反商品房預售價格規定，其所面臨的行政風險為被責令改正、沒收違法所得，并處罰金（可能按違規銷售商品房的套數計算和認定總罰金）。
2、違反商品房預售常規監管規定，其所面臨的行政風險為責令改正，暫停該項目的網上簽約，并根據情況向公眾提示預購風險，并處罰款。
3、違反合同格式條款監規定，其所面臨的行政風險為責令限期改正；在規定期限內拒不改正的，可以處罰款；但因各地執行標準不一，并且通常房地產開發企業在擬定商品房買賣合同的補充協議時基本都會把這一方面的規制忽略，加之行政部門對合同格式條款認定沒有統一的標準，故而存在著行政風險也是普遍的。
最后，虛假房地產廣告。
該專項整治主要打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的等方面虛假房地產廣告。但從廣告法和《房地產廣告發布規定》規制的違法廣告行為范圍不僅是虛假房地產廣告；而且都處予比較重的罰則。
廣告需要的就是眼球效應，而房地產廣告往往需要結合項目開工、封頂、預售和上市銷售等時間節點，采取短平快的方式多渠道集中“轟炸”，故而對眼球效應要求更高，正是因為如此，所以在廣告發布時即很容易有意或無意地發布違規廣告，甚至在某些情景下發布違規廣告所能激發的潛在收益遠大于處罰成本。
根據現在廣告監督法律法規的規定，其罰則為停止發布廣告，責令在相應范圍內消除影響，處罰款，沒收違法所得；情節嚴重的，還可以吊銷營業執照。
如前概括及分析，房地產開發企業在土地出讓環節的調控措施已較為完善且銷售環節的調控措施正在逐步細化，并有將之由政策上升為部門規章直至法規的趨勢，在這樣的外部監管環境從嚴的情況下，房地產開發企業除了要充分尊重和遵守行政規制規則（即加強行政合規性內部監管）外，還應當積極轉變開發思路，如租售并舉，房地產開發普通住宅與非普通住宅的分級開發問題等。
