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2018-12-03 15:11:00
一、在抵押法律關系中，“地隨房走”原則的規定及適用
（一）《物權法》第一百八十二條，適用于因自身原因未將“占用范圍”內建設用地使用權一并抵押的情形
《物權法》第一百八十二條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”的規定，適用于因當事人自身原因，導致抵押人僅就建筑物或建設用地使用權其中一項辦理抵押登記的情形。立法者通過“視為”這種法律擬制技術，賦予因當事人原因而未一并抵押的建筑物或建設用地使用權抵押的法律效果。
（二）《擔保法》第四十二條及《擔保法司法解釋》第六十條，適用于因政府職能不清的原因未將“占用范圍”內建設用地使用權一并抵押的情形
根據《擔保法》第四十二條 “辦理抵押物登記的部門如下：……（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門……”及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十條“以擔保法第四十二條第（二）項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力”的規定，我國自始肯定此種情形下對應土地使用權的抵押登記效力，有關建筑物及建設用地使用權已依法一并抵押。當事人僅在相關房地產抵押登記部門之一辦理抵押登記手續的，可以確認未辦理抵押登記的建筑物或建設用地使用權具有抵押登記效力。
綜上，不論基于何種原因，當房屋建筑物辦理抵押登記時，“占用范圍”內的建設用地使用權雖然未辦理抵押登記也應當一并抵押。
二、司法實踐中，“建筑物占用范圍內的建設用地使用權”一并抵押的內在分析
因當事人原因僅就建筑物辦理抵押登記，此時建筑物的抵押權對于未設定抵押權的建設用地使用權產生何種法律效力，實踐中有多種做法。筆者針對該問題進行裁判文書的檢索，經過案件相關性的篩選，共檢索到25篇最高人民法院的民事判決或裁定，以及8篇福建省高級人民法院的民事判決或裁定，在該檢索基礎上，進一步展開簡要分析。
（一）僅房產建筑物辦理抵押登記，占用范圍的建設用地使用權是否一并抵押？
通過上述圖表可知，最高人民法院與福建省高級人民法院對于不動產抵押中“地隨房走”這一基本原則總體上持支持態度且支持的比例十分接近，兩級法院對于“地隨房走”的觀點差異主要集中在“不支持”這一項中。筆者通過分析了解到，最高院與福建高院在該情形下不支持“地隨房走”原則的情況主要有以下幾種裁判觀點：
1.裁判觀點一：已辦理抵押登記的房屋所有權轉移，新的房屋所有權人未對原抵押合同進行追認。【參考案例：最高院（2007）民二終字第222號】
2. 裁判觀點二：《擔保法》、《物權法》均規定集體所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用權不得用于抵押。【參考案例：最高院（2015）民申字第766號】
根據《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十六條和三十七條之規定，兩類集體所有的土地可以設定抵押權：一是鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物作抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；二是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等荒地的土地使用權。《中華人民共和國物權法》也確認鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物作抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。同時還規定通過拍賣、招標或公開協商等方式取得荒山荒地等的土地承包經營權可以抵押。
3. 裁判觀點三：劃撥性質的建設用地使用權的抵押并未經市、縣人民政府土地管理部門批準，亦未補足土地使用權出讓金，不屬于可以轉讓、出租、抵押的范圍。【參考案例：最高院（2017）最高法民申3247號】
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押”和第四十五條“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金”的規定，劃撥土地使用權的轉讓、抵押應當領有國有土地使用證，同時補交土地使用權出讓金，否則即使地上建筑物辦理抵押登記，也難以根據“地隨房走”原則確定土地使用權的一并抵押效力。
4.裁判觀點四：地上建筑物原占用范圍的土地使用權正在辦理分割登記，不能因為分割登記手續暫未完成土地，就要求對分割后在占用范圍之外的土地也享有抵押權。【參考案例：最高院（2018）最高法民申624號】
根據《物權法》的規定，房地一并抵押僅及于該房屋占用范圍內的土地，抵押權人不能因為土地暫未完成土地分割手續，就要求對分割后屬占用范圍外的土地也享有抵押權，不能讓抵押權人因自身怠于辦理土地抵押登記手續而獲益。
5.裁判觀點五：抵押合同中未約定將土地使用權進行抵押，因此該房屋占地范圍的土地使用權并不是本案的抵押物，土地使用權未一并抵押。【參考案例：福建省高院（2010）閩民終字第213號】
對于福建省高級人民法院的該份判決，筆者認為并不符合《物權法》第一百八十二條規定的“地隨房走”的精神。地上建筑物抵押，其占用范圍內的土地使用權一并抵押屬于法律擬制，并不會因為抵押權人與抵押人之間是否約定土地使用權抵押而影響土地使用權作為抵押物的地位。
（二）“占用范圍”應當如何認定？
1.實踐觀點
《物權法》第一百八十二條第一款規定的實質是在我國目前房屋抵押登記和土地抵押登記分屬不同部門辦理的情況下，對房地產設定抵押權時的倡導性規范。針對地上建筑物抵押后，其占用范圍內的土地使用權應當如何認定，司法實踐中存在不同見解，主要三種觀點：
第一種：“投影面積”觀點，投影面積是指建筑物實際接觸地面的建筑物外墻或結構外圍的投影面積。該觀點認為“建筑物占用范圍”僅僅指辦理抵押登記的建筑物的實際物理狀態，指客觀形態上建筑物占用、坐落的那部分建設用地使用權，超出部分不屬于抵押物的范圍。
【參考案例】最高人民法院：《（2017）最高法執監84號執行裁定書》《（2017）最高法民申4257號民事裁定書》《（2016）最高法民申503號民事裁定書》《（2015）民申字第3429號民事裁定書》等；福建省高級人民法院：《（2014）閩民終字第812號民事判決書》等。
第二種：“宗地面積”觀點，所謂宗地是指土地權屬界線封閉的地塊和空間，以“宗地”將綿延無垠的土地特定化。此觀點認為我國實行以宗地為單位的地籍管理制度，建設用地使用權人持有的《國有土地使用權證》即是以宗地為單位核發的，建設用地使用權及于整塊宗地，而建設用地使用權的抵押登記應以宗地為單位，抵押效力亦及于整塊宗地。第一種觀點所謂的“超出建筑物坐落范圍之外”的建設用地使用權依法不具有單獨交換價值。
【參考案例】最高人民法院：《（2014）民申字第1170號民事裁定書》《（2017）最高法民終40號民事判決書》《（2018）最高法民終242號民事判決書》《（2017）最高法民申3643號民事裁定書》等；福建省高級人民法院：《（2015）閩民終字第2215號民事判決書》《（2016）閩民終1158號民事判決書》《（2016）閩民初51號民事判決書》《（2016）閩民初54號民事判決書》等。
第三種：“分割面積”觀點，該觀點認為在一塊宗地上存在數棟建筑物，而僅以部分建筑物設定抵押，或存在數套區分所有的單元房而權利人以自有房屋設定抵押時，該設定抵押建筑物所占該宗地的應有份額一并抵押，即按照地上建筑物的實際面積之和與宗地面積之比例確定擬設定抵押物所占宗地比例，從而對分攤的土地使用權設立抵押。上述權利人對宗地的分攤是僅一種觀念上的分割，不同權利人在事實上對同一建設用地使用權形成共有關系。在實踐審判中，部分法院認為在案涉工業用地的規劃條件未作變更，也未進行宗地分割處理的情況下，基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權人的利益，應當以抵押建筑物面積占規劃建設總面積的比例作為分攤案涉土地權益的基本依據。
【參考案例】江蘇省南京市中級人民法院《（2017）蘇01民終10801號民事判決書》《（2015）寧商終字第00805號民事判決書》等；江蘇省南京市六合區人民法院《（2016）蘇0116民初6116號民事判決書》等。
2.司法實踐分析
通過分析最高院25篇民事判決或裁定、福建省高院8篇民事判決或裁定后發現，最高院及福建省高院采用的觀點如圖：
通過上圖可知，最高人民法院及福建省高院較為集中采用的觀點為“宗地面積”觀點，而“分割面積”觀點在兩級法院的判例中都未得到過采用。通過對于福建省高院的判決文書的分析，筆者認為，“宗地面積”觀點將進一步得到福建省高院法官的采信并支持。具體而言，福建省高院采用“投影面積”觀點的判決文書是2014年作出的《（2014）閩民終字第812號民事判決書》，而采用“宗地面積”觀點的4份裁判文書皆判決或裁定于2016年，其中《招商銀行股份有限公司福州五一支行與羅源雄豐紙業有限公司金融借款合同糾紛二審民事判決書》【案號：（2015）閩民終字第2215號民事判決書】，福建省高院在2016年的二審判決中采用了“宗地面積”觀點而否定了一審“投影面積”觀點，由此可見，福建省高院的裁判傾向更側重于“宗地面積”觀點。
值得一提的是，關于“分割面積”的觀點，雖然最高院及福建省高院并未有相關案例支持“分割面積”觀點，但筆者通過檢索發現，該觀點在江蘇省區域內的法院運用較多。
三、關于物權法第一百八十二條“建筑物占用范圍內的建設用地使用權”的個人觀點
前面已經論述，司法實踐中關于“建筑物占用范圍內的建設用地使用權”的三個觀點，并結合相關判例予以分析。但就個人觀點而言，對于三個觀點，不能非此即彼的機械適用，建議區分不同情況予以適用，具體如下：
（一）權利人以宗地上所有依法取得產權證的建筑物為抵押物并辦理抵押登記的，且有關建筑物不屬于區分所有，則該宗地對應的建設用地使用權一并抵押，抵押權效力亦及于建設用地使用權對應整塊宗地之全部，而無論建筑物實際建筑面積與對應建設用地使用權之間的比例。
（二）權利人以宗地上依法取得產權證的多棟/多層建筑物之部分建筑物為抵押物并辦理抵押登記，且該多棟/多層建筑物不屬于區分所有，基于公平合理的原則，該設押建筑物占用范圍內的建設用地使用權應按設押建筑物的實際建筑面積與多棟建筑物的總建筑面積之比例確定。
（三）權利人以宗地上依法取得產權證的多棟/多層建筑物之部分為抵押物并辦理抵押登記，但屬于區分所有的，設押建筑物占用范圍內的建設用地使用權不可能也不應導致對業主共同享有的建設用地使用權的分割。此時，該設押建筑物占用范圍內的建設用地使用權還應依據業主的建筑物區分所有權的有關規定確定。
總結
在實踐中，當事人僅就建筑物或建設用地使用權之一辦理抵押登記的情況時常出現，本文試圖通過對于司法實踐中最高院及福建省高院的判例分析，讓讀者更能夠理解并適用《物權法》第一百八十二條，盡量避免因為人民法院不予支持地上房屋及其占地范圍內建設用地使用權一并抵押的情形。兼顧房地相對關系的多樣性與土地使用權的宗地屬性，對于充分實現抵押權，保護債權人合法利益有所助益。
本文由于裁判文書數據量較少，若相關結論與實際出入較大，請讀者不吝賜教，予以批評指正。