作為金融機構的顧問律師，筆者在日常顧問業務中，經常接到金融機構的業務經理關于貸款合同展期法律問題的咨詢，其中涉及最高額抵押擔保情況下的貸款合同展期問題提出的頻率最高，以下就是較為常見的兩個最高額抵押貸款合同展期相關的法律問題：
（一）最高額抵押貸款中，抵押物已經辦理了最高額抵押登記，若最高額抵押登記已經到期，可否辦理主債務的貸款展期？辦理展期后，是否影響抵押權人對抵押物的優先受償權？
（二）最高額抵押貸款中，抵押物已經辦理了最高額抵押登記，若最高額抵押登記未到期，但抵押物被人民法院查封，此時如最高額抵押擔保的主債權發生期間內發生的一筆主債權已經到期，是否可以辦理貸款的展期手續？貸款展期后銀行是否有權再以抵押物被查封為由宣布貸款提前到期，向抵押人主張優先受償權？
針對上述問題，筆者經過充分的相關法律法規及案例的檢索，進行深入的研究后，分別對上述兩個問題進行如下分析：
一、最高額抵押登記期限到期時所擔保的主債權貸款展期及相應抵押權人優先受償權問題
例：假設A銀行與B公司簽訂了《最高額抵押合同》，約定B公司以其名下不動產為C公司與A銀行在2017年1月1日至2017年12月31日之間發生的債權債務提供最高額度為100萬元的抵押擔保，并辦理了抵押登記，登記期限至2017年12月31日。2017年9月1日C公司向A銀行借款50萬元，借款期限至2018年8月31日。C公司因可能無法償還到期借款，于2018年8月1日向A銀行提出貸款展期申請，申請將貸款展期至2019年7月30日。此時，A銀行是否可以同意展期？如A銀行同意展期，在2017年12月31日B公司登記的最高額抵押期限已屆滿的情況下，該抵押物是否仍然對展期后的C公司50萬元貸款具有抵押效力？
針對這個問題，筆者傾向性認為最高額抵押登記期限到期后，主債權可以辦理展期，辦理展期后不影響抵押權人享有的優先受償權，抵押物對展期后的貸款仍具有抵押效力，具體分析如下：
高額抵押登記期限到期的，可以辦理展期，但展期應在貸款到期之前辦理，并且需要經抵押人的書面同意，同時展期期限應在法律規定的合理范圍之內。
根據《物權法》第二百零六條規定：“有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；……”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第十二條規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。”最高額抵押期間即債權確定期間，到期后債權的金額、范圍隨即確定，在最高額抵押期間產生的債務均落入抵押擔保的范圍之中，債權人對抵押物在主債務金額范圍內享有優先受償權。債權確定期間非擔保期間，且即使為擔保期間也不具有法律約束力。因此，最高額抵押到期不影響已經產生的債權債務效力。
《中華人民共和國合同法》第二百零九條規定：“借款人可以在還款期限屆滿之前向貸款人申請展期。貸款人同意的，可以展期。”及《貸款通則》第十二條規定：“不能按期歸還貸款的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。是否展期由貸款人決定。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明。已有約定的，按照約定執行。短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過３年。國家另有規定者除外。借款人未申請展期或申請展期未得到批準，其貸款從到期日次日起，轉入逾期貸款賬戶。”根據上述規定，貸款展期需要在貸款期限屆滿前辦理，但也有法院認為《合同法》第二百零九條為授權性法律規范，是授權民事主體可以自行選擇做或不做某種行為的規定，不應禁止在貸款期限屆滿之后再辦理展期（如淮南市中級人民法院作出的（2016）皖04民終1535號二審判決）。筆者認為即使法院有相反判例，但出于風險規避的考慮，展期應盡量在貸款到期前辦理。
同時，展期應注意取得抵押人書面同意，否則根據法律及相關司法判例，抵押人有權僅根據展期前的原貸款合同約定范圍承擔抵押擔保責任（如杭州市上城區人民法院作出的（2016）浙0102民初4273號判決）。
因此，筆者認為最高額抵押登記期限到期后不影響債權效力，在貸款到期之前，可以辦理貸款展期，但需要注意展期應取得抵押人同意，并且申請展期的期限應符合《貸款準則》的相關規定。
貸款辦理展期不影響原已登記抵押權的優先效力，并保持原先順位不變，但應及時辦理抵押變更登記，未經登記無法產生對外效力。
1、貸款展期是否影響抵押權的效力，筆者認為很大程度上需要對展期的性質進行認定。若展期的性質認定為產生新的債權債務關系，原債權債務關系消滅，則根據《物權法》的規定，主債權消滅，抵押權作為從權利隨之消滅，因此展期就意味著原登記的抵押權消滅，需要重新進行抵押登記才能進行主張；若展期的性質認定為對原先債權債務的補充和延續，則展期的辦理就不必然導致原先抵押權的消滅，原抵押權得以保留，對展期后的債務發生擔保效力。
法律對展期的性質問題未作出明文規定，司法實踐中對上述問題也尚存爭議，存在兩種截然相反的裁判觀點。有法院支持第一種觀點，認為展期產生新的債權債務關系，如貴州高院作出的(2015)黔高民申字第100號裁定書中的裁判觀點就認為：該展期協議對借款期限作出相應變更，該變更應視為是對原借款合同實質性的變更，雙方之間形成新的債權債務法律關系，原債權債務關系消滅，而抵押合同是依附于主合同的從合同，主合同消滅，則從合同也消滅，因此應當重新辦理抵押物的抵押登記，該抵押權方能成立。
但大部分法院持相反觀點，認為展期系對原債權債務的補充，不屬于對原貸款合同的實質性變更，如徐州中院作出的(2014)徐商終字第00618號判決書中的裁判觀點就認為：關于雙方簽訂的展期協議的性質，雙方在約定的借款期限即將屆滿時，簽訂展期協議，對還款期限、利率重新約定，并非為新的借款合同，故該展期協議應為借款合同的補充。雙方應按照借款合同及展期協議的約定，確定各自的權利義務，持相似觀點的判例還有杭州市上城區法院（2016）浙0102民初4273號判決、宜賓市翠屏區法院（2015）翠屏民初字第3712號判決、吉林省高院（2017）吉民申1265號裁定、廣州中院（2016）粵01民終12632號判決、重慶一中院（2014）渝一中法民初字第01231號判決等等。
筆者亦更傾向于第二種觀點，即展期屬于原債權債務的補充，非實質性變更，也未加重擔保責任。根據上述兩個案件的裁判觀點總結可得，對于展期是否產生新的債權債務關系問題的解讀，關鍵在于展期是否是對原借款合同的實質性變更。筆者認為：首先，“實質性變更”一詞出現于《合同法》第三章“合同的訂立”第三十條中，因此盡管實質性變更包含履行期限等的變更，但整體概念隸屬于合同的訂立部分，已經成立合同的條款變更不等同于合同訂立時對于要約的實質性變更，而是隸屬于《合同法》第五章“合同的變更與轉讓”部分。雖然該部分未就變更后是否產生新的法律關系作出規定，條文的本意是尊重當事人的意思自治，當事人往往在合同中約定雙方協商一致變更合同內容的，另行簽署補充協議，因此基于當事人的意思自治，變更內容僅為合同的補充，不視為對原合同的根本否定；其次，在展期協議中，往往僅對借款期限進行調整和變更，其他條款按照原合同履行，如果在這種情況下將展期視為產生新的法律關系的話，僅憑展期協議將無法履行，不利于合同履行的穩定、完整。因此，筆者認為展期協議對于原借款合同作出的變更，也只能視為對原借款合同的補充，而非構成法律關系的重新建立。但應注意，此處的展期僅指對于原合同履行期限的變更，若展期協議中有其他約定，例如貸款利率、債權范圍等作出變更，則被認定為實質性變更或加重擔保責任的可能性很大，無法再認定為貸款展期（如最高院作出的（2014）民申字第697號裁定就認為在展期協議中約定“并入”其他期限已屆滿的未清償貸款合同，不應視為對該部分未清償貸款合同進行展期）。
1.如果展期屬于對原債權債務補充的話，那么在展期協議未就抵押期限與效力作出變更約定的情況下，是否視為抵押自動延續？筆者傾向性認為原抵押權在貸款辦理展期后仍然保持優先效力，但應經過抵押變更登記，才可獲得公示效力。現有法律未對主合同期限變更對抵押權產生的影響作出規定，但福建省人民政府辦公廳2014年發布的《福建省人民政府辦公廳關于進一步降低企業融資成本防控企業信貸風險措施的補充通知》中對該問題有較為詳細的規定：“采取展期或調整貸款期限的，可以在原抵押日期到期前10個工作日向土地、房屋抵押權登記機構申請期限變更登記，登記機構辦理時應保持抵押順位不變。土地、房屋抵押權登記機構原則上應在3個工作日內辦結銀行業金融機構續貸抵押登記手續。”盡管該通知效力層級較低，但其代表了政府關于展期后抵押權效力的政策態度，即保持原有順位不變，仍具有抵押權效力。
另外，作為抵押登記部門的不動產登記中心對此也有相同的意見，刊登在《中國房地產》期刊上的由無錫市不動產登記中心發表的文章《正確理解和記載抵押登記中的債務履行期限》中就認為，“當債務履行期屆滿前借貸雙方要延展債務履行期并經抵押人同意的，抵押雙方可以申請抵押變更登記。當債務履行期屆滿后債務人無法如期歸還貸款而需要延期的，在抵押雙方同意后同樣可以申請抵押變更登記。對于該抵押物存有余額抵押的，前順位的抵押權擔保的債務履行期展期不會導致其順位的改變，因為債務展期并非成立新的債權，因此并不影響原抵押順位。”
盡管上述的政府文件及登記部門文章對于辦理抵押變更登記都用了“可以”的字眼，但筆者認為出于風險考慮，應及時辦理抵押變更登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第六十八條規定“有下列情形之一的，當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記：（三）債務履行期限變更的；”在展期之后，除取得抵押人同意外，應當向抵押登記部門辦理抵押變更登記，否則可能存在根據原貸款合同約定擔保期限已屆滿，抵押人的其他債權人可以以登記的抵押擔保期限已到期為由，主張抵押權消滅，使抵押權落空的風險。
從判例的角度看，也存在相似的觀點。如汕尾市中院作出的（2017）粵15民終102號判決就認為展期協議簽訂后，抵押人同意按原合同繼續提供抵押，而案涉抵押相關的權利人、權利種類、權利范圍等重要事項均無變化，在抵押權已經設立并續存的情況下，無須重復辦理變更登記；吉林省高院作出的（2017）吉民申1265號裁定則認為雖然（展期后）主債權沒有變更，但是因為兩次辦理他項權利證明的時間有所間斷，新的抵押權自重新辦理抵押登記時設立。故，筆者認為展期后，抵押合同在其他條件不變的情況下對展期后的貸款合同繼續產生擔保效力，鑒于不動產抵押物的物權屬性，建議在貸款展期后向登記機關申請辦理變更登記或重新辦理抵押登記。
因此，綜上所述，最高額抵押登記的期限到期后，不影響主債務人辦理貸款展期，但應注意以下幾個問題：（1）展期應在主債務到期前辦理，否則債權人有權不予辦理；（2）展期后抵押權仍然有效，但展期應取得抵押人的同意，否則抵押人有權僅在原擔保期限內承擔擔保責任；（3）展期后應及時辦理抵押變更登記，否則無法對抗抵押人的其他債權人。
二、抵押擔保期間抵押物經查封的最高額抵押貸款展期問題
例：假設A銀行與B公司簽訂了《最高額抵押合同》，約定B公司以其不動產為C公司與A銀行在2017年1月1日至2017年12月31日之間發生的債權債務提供最高額度為100萬元的抵押擔保，并辦理了抵押登記，登記期限至2017年12月31日。2017年9月1日C公司向A銀行借貸50萬元，借款期限至2018年8月31日。2017年12月1日，B公司的該抵押物被法院查封，C公司因可能無法償還到期借款，于2018年8月1日向A銀行提出貸款展期申請，申請將貸款展期至2019年7月30日。如A銀行同意展期，在2017年12月1日抵押物已被法院查封的情況下，是否可以辦理展期？該抵押物是否仍然對展期后的C公司50萬元貸款具有抵押效力？A銀行在展期后是否仍然有權按照合同約定以抵押物被查封為由，宣布貸款加速到期，并主張抵押權？
針對上述問題，筆者傾向性認為，抵押物已被查封的最高額抵押貸款，在擔保期限仍然可以辦理貸款展期，抵押權人仍有權以查封為由宣布貸款加速到期主張抵押權，但展期后由于抵押物被查封該項抵押很可能無法辦理抵押登記手續，因此抵押權僅能根據原借款合同及原抵押合同進行主張，同時最高額抵押也因抵押物被查封而確認債權成為普通抵押。
（一）抵押物已被查封的最高額抵押貸款，在擔保期限內辦理貸款展期未受到法律禁止，同時債權人仍有權以查封為由宣布貸款加速到期主張抵押權。
抵押物已被查封是否能夠辦理貸款展期，實質上法律并未對此作出禁止性規定，此時辦理貸款展期并不違法，但實踐中可能存在法院認為抵押物被查封后仍同意辦理貸款展期的，視為抵押權人對違約責任主張權利的放棄，此后再以查封為由要求提前收回貸款行使擔保物權的，不予支持。如德化縣法院作出的（2017）閩0526民初362號一審判決書中就認為“法院作出查封執行裁定書的時間是2016年6月1日，而銀行卻在2016年10月7日與鄭某簽訂《借款展期協議》，故銀行以擔保物被查封為由要求提前收回貸款、解除合同及行使擔保物權，理由不能成立，不予支持。”
但是一審判決被泉州市中院依法進行了改判，其在二審判決書中認為“雖然案涉借款在抵押物被查封后辦理展期，但這是合同雙方當事人對履行期限的合意變更，并不構成貸款人對追究借款人違約責任權利的放棄。銀行原審時主張鄭某未按月足額支付利息，且案涉抵押物因其他案件被人民法院查封，發生了影響債權、擔保權實現的情形，訴請解除合同，收回貸款，理應支持，原審法院不予支持有誤。”多數法院也支持第二種觀點，例如廣州中院（2016）粵01民終12632號裁定就認為展期協議主要是對原借款期限進行展期，并沒有涉及重新設定或變更擔保物，債權人沒有義務重新審查擔保物的情況，因此簽訂展期協議前抵押物被查封也不構成債權人對查封法律后果的認可。
筆者認同第二種觀點，除非債權人明示對追究債務人違約責任權利的放棄，否則僅僅辦理展期只是雙方當事人對期限按變更一項作出的意思表示，不影響合同其他條款的效力和內容，債權人有權根據合同約定，在出現法院查封這一影響債權、擔保權實現的情形下主張貸款加速到期的違約責任，同時作為抵押權人亦有權主張抵押權。
（二）貸款展期辦理時，由于存在抵押物被查封的情形該項抵押可能無法辦理變更登記手續，但抵押權不因此滅失，此時抵押權人有權依據原抵押登記備案的借款合同及抵押合同主張抵押權，且該抵押權因債權確定轉為普通抵押權。
根據第一部分的分析，貸款展期后雙方應當及時辦理抵押變更登記，以保障抵押權的順位利益及有效主張，但是如果抵押物被查封后，雙方能否就該抵押物辦理抵押變更登記，存在較大爭議。
根據《物權法》第一百八十四條規定：“下列財產不得抵押：……（五）依法被查封、扣押、監管的財產；”根據《房屋登記辦法》第二十二條規定：“有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記……（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；”根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十二條：“國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。”
上述法條雖未直接禁止查封期間的抵押變更登記，但通過擴充解釋的條文解釋方式，可以將上述的抵押登記作包括抵押變更登記在內的擴大解釋，因此，登記部門很有可能根據上述條文不予辦理查封期間的抵押變更登記。
但同時，也有觀點認為抵押設立登記與抵押變更登記不容混淆，上述條文僅禁止查封后的抵押設立登記，并不禁止抵押變更登記，如河北滄縣法院就認為：“原告申請抵押變更登記并不是新設抵押，是因新設行政區劃的國土管理部門對原土地進行了合并，從而原告相應地申請對原抵押進行的變更，故不屬于《
物權法》一百八十四條和《
擔保法》三十七條規定的“查封財產不得抵押”的情景。對被告和第三人的抗辯理本院不予采信。”盡管事實情況不盡相同，但是該判決反映了部分法院認為抵押變更登記不同于抵押設立登記，不禁止查封期間所有抵押登記的態度。
即便如此，為防范所有可能的風險，應當考慮登記部門不予登記的情況下對抵押權的影響。目前主流觀點為根據物權法定原則，抵押登記即宣告抵押權的成立，非因抵押登記的撤銷，不會導致抵押權的滅失，抵押權人仍可以主張優先受償權。最高法院在(2016)最高法民再54號再審判決書中就認為，即使抵押物已被查封，但抵押人與抵押權人簽訂《最高額抵押合同》，并辦理了抵押權登記，抵押權人對涉案抵押物依法享有抵押權。
此時抵押權人享有的抵押權應當依據原有借款合同及最高額抵押合同行使還是根據變更的合同行使？司法實踐中，多數法院認為根據《物權法》第二百零五條規定“ 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響”，抵押物被查封后，最高額抵押擔保的債權隨即確定，因此在查封后作出的變更不發生效力，抵押人按照原借款合同及原抵押合同約定的抵押擔保內容承擔抵押擔保責任，如無錫市中院（2014）錫商初字00146號判決及杭州市蕭山區法院（2017）浙0109民初10473號判決。故筆者認為貸款展期后，備案在相應登記機關的合同仍然為展期前的合同，無論是從抵押物查封債權確定無法變更的角度，還是法律規定以抵押登記記載內容為準的角度，抵押權的主張及抵押擔保責任的承擔都應適用原借款合同及原抵押合同。同時，根據《物權法》第二百零六條規定“有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：……（四）抵押財產被查封、扣押；”在抵押物查封后，最高額抵押擔保的主債權產生確定的效果，最高額抵押變為普通抵押，此時抵押權人應按照普通抵押權的規范行使抵押權。
綜上所述，銀行等金融機構在最高額抵押擔保業務中，即使最高額抵押的登記期限已經到期或者出現抵押物已被法院查封的情形，不影響其擔保的主債務進行貸款展期的辦理。但在辦理過程中，應注意需要取得抵押人的同意，同時應注意抵押期限的變更登記，以保障抵押權的實現；如果在抵押物被查封情況下無法進行變更登記的，貸款展期辦理后，不影響抵押權人以抵押物被查封為由要求抵押人承擔違約責任，同時建議抵押權人根據登記部門備案的原借款合同及原抵押合同向抵押人主張普通抵押權。
結語：通過對兩個最高額抵押擔保下貸款展期問題的分析可以看出，現行法律法規并未對最高額抵押擔保下的貸款展期作出具體規定，但目前司法實踐的主流觀點則表現出不對貸款展期作太多約束、也不對該種情況下的抵押權效力做太多否定性評價的趨勢，盡可能尊重雙方當事人的意思表示，保障雙方當事人的合法權益，這非常有利于金融借貸市場的穩定有序發展。
