物業服務相關協議約定業主不得封閉陽臺是否有效？業主是否有權出于安全、防水、防風、防沙等考慮自主決定封閉陽臺而不受物業服務相關協議的約定？根據目前搜索到的案例，對這個問題存在不同的觀點，有認定無效也有認定有效，認定有效或無效的案例均有各自可依據的法律規定。具體規定和案例如下：
一 、認定效力所依據的主要法律法規
（一）認定有效的主要法律依據
1、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為
物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為：
（一） 損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二） 違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三） 違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四） 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
2、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
（二）認定無效的主要法律依據
1、
《中華人民共和國物權法》
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
2、
《中華人民共和國合同法》
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定的情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
二、相關案例
根據目前查詢到的案例，認定物業服務相關協議禁止業主封閉陽臺的約定有效的案例比較多，有少部分案例認為物業服務相關協議禁止業主封閉陽臺的約定無效。具體案例如下：
（一）認定有效的案例
在認定有效的案例中，本文選取了玉林市、無錫市、通化市、烏魯木齊市等4個不同地區的案例，這些案例認定有效的主要觀點為：禁止封閉陽臺并未排除業主的主要權利、不違反法律、行政法規的強制性規定，不存在加重業主責任的情形、區分所有權人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區分所有權人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用等，具體案例內容如下：
1、2015年04月13日，
玉林市玉州區人民法院作出了案號為
（2014）玉區法民初字第1390號的一審民事判決書。主要觀點為：業主在《業主臨時規約》、《上海城住宅小區房屋裝飾裝修管理服務協議書》等協議上簽名，愿意遵守相關規定和協議，是其真實意思的表示，并且其簽名是在沒有任何人強迫、脅迫之下所為的民事行為，且沒有違反法律和法規的強制性規定。上述協議的條款明確“為保持樓宇外立面的整齊美觀”而不封閉陽臺，顯然是為了小區的整體利益而放棄部分個人利益；而且其放棄封閉陽臺的權利，并不影響其對陽臺的使用，沒有排除其作為業主的主要權利。因此上述協議、承諾合法有效，業主和物業雙方應當遵守。
2、2016年10月13日，
無錫市中級人民法院作出案號為
（2016）蘇02民終2707號的二審民事判決書。主要觀點為：業主簽字確認的《商品房買賣合同》、《臨時管理規約》、《裝修管理服務協議書》中關于禁止業主封閉陽臺的約定，系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，也不存在加重業主責任的情形，應屬有效。業主認為該約定無效，缺乏依據。業主擅自封閉陽臺，違反了上述約定以及自己作出的承諾，物業公司要求業主拆除陽臺封閉部分，符合雙方約定，一審判決予以支持并無不當。
3、2016年12月09日，
通化市中級人民法院作出了案號為
（2016）吉05民終1552號的二審民事判決書，主要觀點為：業主在入住時在《管理規約》上簽字，表明其認可《管理規約》中關于不得封閉陽臺的規定，《管理規約》并不違反法律法規的強制性規定，因此應為有效。根據《物權法》第七十一條的規定，區分所有權人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區分所有權人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用。本案中的小區屬于較為高檔的小區，開放式觀景陽臺屬于其特有的設計，個別業主封閉陽臺的行為不僅影響建筑物的整體外觀，也存在一定的安全隱患，也是對其他業主共同利益的一種侵害。因此，原審法院判決業主自行拆除陽臺，將房屋恢復原狀并無不當，應予維持。
4、2017年5月26日，
新疆烏魯木齊市中級人民法院作出了案號為
（2017）新01民終1326號的二審裁定書，主要觀點為：業主與物業公司簽訂《物業管理服務合同》，雙方之間成立合法有效的物業服務合同關系。在本案中，業主對其陽臺封閉改造的事實清楚，雖然本案涉訴陽臺屬業主的專有部分，但作為業主，業主在享有使用權利的同時，還應當遵守雙方物業服務合同的約定以及法律、法規、管理規約的規定。《業主臨時管理規約》規定，禁止破壞房屋外貌（含陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、功能和布局，禁止違章搭建。該規定是要求業主在法律范圍內合法行使權利，并非對業主物權的限制，不違反法律、行政法規的強制性規定，且有利于維護小區環境美觀以及小區全體業主的整體利益，故對業主產生法律約束力。
（二）
認定無效的案例
在認定無效的案例中，本文選取了成都市、舟山市人民法院的案例，具體案例內容如下：
1、2017年02月28日，
成都市中級人民法院作出了案號為
（2016）川01民終5212號的二審民事判決書，主要觀點為：首先，根據
《物權法》第七十條、
第七十一條，以及
《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規定，陽臺屬于業主的專有部分，業主對于其房屋所屬陽臺享有占有、使用、收益、處分之權利。在本案中，物業公司并無證據證明業主封閉陽臺的行為危及建筑物的安全，亦無其他業主認為業主封閉陽臺的行為損害其合法權益，故業主封閉陽臺的行為并未違反
《物權法》第七十一條的規定。
其次，小區至今并未成立業委會，《仁恒濱河灣臨時管理規約》為開發商單方面制定，不能證明其相關條款經過業主表決通過，且其中有關禁止業主擅自封閉陽臺的內容為格式條款，排除了業主對屬于其專有部分的陽臺進行使用、處分的主要權利。根據
《合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定的情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的規定，應當認定為無效。
2、2017年09月15日，
成都市中級人民法院作出了案號為
（2017）川01民終9949號的二審民事判決書，也是認為禁止封閉陽臺的約定無效。理由和2017年02月28日
成都市中級人民法院作出了案號為
（2016）川01民終5212號的二審民事判決書主要觀點基本一致。
3、2017年5月17日，舟山市普陀區人民法院作出了案號為（2017）浙0903民初932號的一審民事判決書，主要觀點為：應結合封閉陽臺的原因及方式、對其他業主的影響、管理規約的效力等予以綜合考慮。首先，陽臺的產權屬于業主所有，業主在其物權范圍內有權合理使用。被告封閉陽臺并非為了改變陽臺原有結構和用途。其次，被告采用鋁合金玻璃加裝在陽臺上封閉陽臺的方式未對小區美觀以及其他業主造成明顯影響，沒有向墻體外側擴展、延伸或搭建其他建筑物，且封閉所用材料的色調及材質與建筑整體相協調，無明顯突兀感，原告亦未提供證據證明該封閉措施會危及建筑物的安全或損害其他業主的合法權益。最后，根據《物權法》及《物業管理條例》的規定，制定和修改管理規約由業主共同決定，業主大會作出的決定對全體業主具有約束力。而本案中關于不得封閉陽臺的規定，并非與業主充分協商而訂立，該條款屬于對業主行使專有部分權利的限制條款，在業主未充分了解情況下通過格式合同形式排除業主的該項權利，未必能代表全體業主的真實意思表示，故該條款難以直接作為有效條款限制被告的權利。
三、結語
1、筆者認為物業服務相關協議禁止業主封閉陽臺的效力要綜合評判，若業主封閉陽臺違反了建筑規劃或損害了其他業主合法權益或危及建筑物的安全或違反了業主委員會制定的管理規約，則物業有權要求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害。若無前述事由出現，陽臺也是業主專有權的一部分，業主享有占有、使用、收益和處分的權利，物業服務相關協議禁止業主封閉陽臺的約定無效。業主有權為了安全、防水、防風、防沙等考慮自主封閉陽臺而不受物業服務相關協議的限制。
2、目前有些物業在處理業主封閉陽臺時，采取沒收業主裝修材料、強行拆除封閉陽臺的材料，甚至有物業從外直接砸碎封閉陽臺的玻璃，這些處理方法不當且屬無權執法。如果物業認為業主封閉陽臺的行為屬于違建或者違反物業服務合同等，建議物業向執法部門舉報或者通過起訴的方式要求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害。
