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2020-06-29 10:56:00
案情簡介
執行異議階段
漳州某銀行在向漳州市中級人民法院申請強制執行被執行人游某名下位于廈門某小區的房產及車位（以下簡稱案涉房產及車位）時，案外人黃某提出書面異議，稱其于2015年9月5日已與游某簽訂《房產轉讓合同》，并于2015年10月20日與開發商完成了交房手續，而案涉房產及車位的查封時間為2015年10月26日，其所主張的交房時間早于查封時間。
為了支持其主張，黃某提交了《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》（以下簡稱“兩書”），其中《實際交付業主使用交接單》上顯示案涉房產及車位的交房時間為2015年10月20日，接收人為黃某。黃某根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議復議規定》）第28條的規定，請求法院裁定解除案涉房產及車位的查封。據此，漳州市中級人民法院支持了黃某的異議請求。
一審階段
漳州市某銀行委托本律師團隊就該異議裁定向漳州市中級人民法院提起執行異議之訴。在一審中，本律師團隊向法院申請調取在廈門市建設局備案的兩書，其中《實際交付業主使用交接單》上顯示案涉房產及車位的實際交房時間為2016年7月4日，與黃某主張的時間大相徑庭，證明了交房時間晚于查封時間的事實，法院也開始認為黃某是否有偽造虛假證據的嫌疑。據此，法院判決準許執行案涉房產及車位。
二審階段
一審過后，黃某不服一審判決，繼續向福建省高級人民法院提起上訴。二審中，黃某依然堅持應當以其手上持有的兩書上載明的交房時間為準，稱開發商在兩書上寫的時間與他無關，他的實際交房時間就在查封之前。雖然一審取得勝利，但二審中我們仍舊積極應對，又找到多條有利證據：
1.小區消防驗收時間晚于黃某所主張的交房時間
我們通過對案涉房產及車位所在小區作為關鍵詞進行大量案例檢索，發現該小區整體消防驗收通過時間為2015年11月19日。根據《建筑法》及《消防法》的規定，商品房交付的法定條件是項目應通過竣工驗收合格及消防驗收合格。[1]因此，黃某無法也不可能在消防驗收未通過的情況下對案涉房產及車位進行接收，其所稱交房時間為2015年10月20日明顯系虛假。通過細心觀察，我們還發現黃某提交的兩書中載明的整體消防驗收通過時間為2015年10月19日，而其中的10月的后一個“0”存在明顯的涂改痕跡，顯然是通過在“1”后面補上半圓而改為“0”，偽造的痕跡昭然若揭。
2.小區交房時間晚于黃某所主張的交房時間
在大量與該小區相關的另案裁判文書上，均載明開發商通知業主的交房時間為2015年12月1日，遠遠晚于黃某所主張的2015年10月20日，黃某無法也不可能在開發商通知交房的時間之前就對案涉房產及車位完成接收。
兩相比較之下，對于交房時間的主張孰真孰假，一目了然。據此，法院作出終審判決支持了我們的主張，本案也取得最終的、完全的勝利。
經驗總結
心有猛虎，細嗅薔薇
1.基于經驗作出大膽判斷
主辦該案的林浩夫律師注意到其上載明的房屋接收人為黃某，但與開發商簽訂《商品房買賣合同》的是游某。林律師根據其執業至今積累的大量辦案經驗，認定該證據存在異常之處——一般情況下，開發商僅會交房給《商品房買賣合同》中列明的“一手買受人”而非黃某這樣的“二手受讓人”。故，林律師在當時即懷疑黃某所持的兩書可能是虛假的。
2.深入現場進行小心求證
由于案涉房產及車位位于廈門黃金地段，又是新開發的高質量樓盤，故吸引了大量消費者購買該小區的房屋。但前兩年該小區由于逾期交房，開發商為快速解決逾期交房糾紛為業主提供了整體解決方案，即每戶業主可以前往接待中心登記并領取逾期交房違約金。趁此機會，林律師攜陳雪芬律師來到該小區，在實地查看了案涉房產及車位后，來到接待中心，了解案涉房產及車位的權利歸屬情況。
有趣的是，接待中心工作人員承認，根據其內部資料，案涉房產及車位名下登記的所有人仍為游某，獲得這一線索的林律師和陳律師更進一步懷疑黃某手上所持的兩書可能是虛假的。
3. 作好研究了解兩書制度
在實地走訪后，雖然獲得了案涉房產及車位可能仍歸屬于游某這一重大線索，但對于黃某所提交的兩書及背后相關的法律制度，仍需作進一步的研究。
商品房買賣過程中，“五證兩書”是審查開發商是否具備合格資質及房屋是否符合銷售條件的重要依據。 其中“兩書”具體指的是：
| “兩書”名稱 | 定義 |
| 住宅質量保證書 | 房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。 |
| 住宅使用說明書 | 對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。 |
本案中涉及到“兩書”使用的問題，目前關于廈門市規范“兩書”的主要法律依據一是《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，二是《廈門市建設工程質量監督管理規定》。通過研讀這兩份文件后，我們發現開發商在出售商品房時必須向用戶交付“兩書”， [2]而廈門市同時規定了，開發商在建設工程竣工驗收合格后，應將“兩書”向建設行政主管部門或其他有關部門備案。[3]這也就意味著同時存在兩份“兩書”，一份在黃某手中，另一份在廈門市建設局備案。
最終，為了驗證黃某手中“兩書”的真實性，我們向法院申請調取在廈門市建設局備案的案涉房產及車位的“兩書”。
4.陰差陽錯但亦在意料之中
基于對“兩書”中房屋接收人的懷疑，代理律師代表當事人向法院申請調取在廈門市建設局備案的“兩書”后，法官將該份“兩書”復印件交至二位律師手上的時候，代理人發現其上的交房時間是2016年7月4日。代理人立即當庭向法院指出交房時間不一致的問題。
本案事實表明，代理人雖然對“兩書”的質疑點有所偏差，但是驗證證據真實性的初衷才是這次訴訟勝利的關鍵。在經驗判斷以及深入現場調查后，我們提出了對證據真實性的合理懷疑，再通過研究相關制度后，向法院提出調查取證的申請，最終取得勝訴。這一辦案手法是身為一名訴訟律師所應必備的技能。
觸類旁通、舉一反三
得知黃某不服一審判決，向福建省高級人民法院提起上訴后，雖然在一審中取得了關鍵性的證據，但是針對其提出的上訴理由，代理人仍舊認為不能掉以輕心。本案的爭議焦點在于案涉房車及車位的交房時間是否早于被查封時間。即交房時間究竟是2015年10月20日，還是2016年7月4日。對此，黃某上訴稱，兩份“兩書”上的交房時間不一致是開發商的失誤造成的，應當以其持有的“兩書”上的交房時間為準，即2015年10月20日。而我方的論證重點也應當在于如何論證交房時間應為2016年7月4日。
1.研究商品房交易相關規則
商品房買賣有其特有的一套交易規則，在本案中，我們需要深入研究關于交房相關的交易規則。商品房何時才能交房呢？在一審中，我們曾經了解到案涉房產及車位所在的小區由于逾期交房和逾期辦證的問題，開發商曾與業主間爆發了沖突。而開發商逾期交房或逾期辦證通常是由于小區在建設過程中尚未符合交房或辦證條件所導致。為了了解究竟是何種原因導致該小區逾期交房及逾期辦證。我們以該小區名字作為關鍵字進行了案例檢索，果不其然，該小區關于逾期問題的涉訴案件多達1361件。
在這些涉訴案件中，該小區開發商的一段陳述令我們喜出望外，其稱“訟爭房產已經于2015年10月10日竣工驗收合格，于2015年11月19日消防驗收合格，因此2015年12月1日通知交房時已經符合交房。”我們之前通過對商品房交易規則的研究已經知道，根據《建筑法》及《消防法》的規定，商品房交付的法定條件是項目應通過竣工驗收合格和消防驗收合格。該小區的消防驗收時間晚于黃某所主張的交房時間，黃某無法也不可能在消防驗收通過之前就與開發商完成交房。其次，所有相關案例均指明開發商通知小區業主的交房時間為2015年12月1日，也晚于黃某所主張的交房時間，黃某的主張簡直是無稽之談。
2. 重新審查證據
在相關案例中獲得重要證據后，我們重新查看了黃某提交的“兩書”、以及在廈門市建設局備案的“兩書”，發現黃某提交的“兩書”所載明消防驗收通過時間為2015年10月19日，這與相關案例中顯示的時間不一致，但細心觀察，不難發現，10月中的后一個0存在明顯的涂改證據，不論是黃某篡改了時間，還是開發商篡改了時間，黃某所持的“兩書”存在偽造證據的情況已經昭然若揭！
結語
美國聯邦最高法院大法官、著名法學家霍姆斯曾說過“法律的生命在于經驗”，一語道出了經驗對法律從業者的重要性。一個律師需要經過實踐的千錘百煉，并從中總結出經驗，才能成為一名好律師。我們在辦理該案時，也在不斷地進行經驗總結，最重要的幾點如下：
1.熟悉裁判規則
例如此案涉及到《執行異議復議規定》第28條關于“案外人對不動產是否享有足已排除強制執行的民事權益”的裁判規則，規定了，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，在滿足4個條件時其權利能夠排除對該不動產的強制執行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本團隊在民事執行領域已有超過17年的辦案經歷，對不動產執行的相關裁判規則都有較為深入的研究。因此，在本案中，我們能夠迅速判斷出本案的爭議焦點在于“交房時間是否在于法院查封之前”。之后所有的調查和論證工作均基于此，避免了浪費時間和精力在其他要件之上。
2.重視證據對訴訟的意義
在民事訴訟和行政訴訟中，雙方當事人權利義務關系發生爭議時，證據是解決發生爭議的案件事實的基礎。這也就是俗話所說“打官司就是打證據”。本案中最為關鍵的證據即黃某所提交的“兩書”。我們在經過調查后，對該“兩書”提出了真實性的質疑，這在整個訴訟階段起到了至關重要的作用，扭轉了局面，化被動為主動。之后進行的申請調查取證、案例檢索等都基于對證據審查的理性分析和判斷。
這就是我們在漳州某銀行與黃某不動產執行異議之訴一案的整個辦案過程，我們歡迎各位法律同仁與我們交流與探討，共同總結成功經驗，共同進步，一起推動民事執行領域的發展！
注釋：
[1] 參見《中華人民共和國建筑法》第61條及《中華人民共和國消防法》第13條。
[2] 參見《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第3條。
[3] 參見《廈門市建設工程質量監督管理規定》第18條。