我國《民法典》不乏許多亮點，居住權制度的創立就是其中之一。縱觀我國立法歷史，從民國時期開始到物權法時代，居住權的設立就已被廣泛談論，但遲遲未能被明文寫進法律。本次《民法典》在物權編第十四章，用了短短六個條文，使得居住權從“矮窮矬”向“高富帥”轉變。這一變化，勢必造成我國物權體系、房地產住房政策及不動產登記制度等方面的極大變化。那么，從《民法典》施行至今，也已過半年有余，居住權制度在我國的實施適用情況如何呢？本文將通過現有的案例分析，探討居住權制度在我國的適用情況和存在的問題思考。
現 狀
一、筆者首先通過威科先行法律信息庫搜索引擎，輸入關鍵詞“居住權糾紛”，搜索從2021年1月1日至2021年8月31日期間的所有司法判例。結果顯示，已上傳的案件數為94件，其中判決35件，占比37%，裁定48件占比51%，調解8件，占比9%。其他3件，占比3%。除去無關案例以及民事調解書（不公開）、民事裁定書后，余20宗一審判決、4宗二審判決（因公開程度、不同搜索引擎統計差異，上述公開案例數量可能存在出入）。
二、整個上半年，居住權糾紛案件系呈上升趨勢，但從六月份開始，數據略有下降。
三、案件地理分布情況，分布在中部和東部省份，福建省暫無相關判例。
四、判決結果分為兩類：駁回原告訴訟請求（即原告不享有居住權）以及支持原告訴訟請求（即原告享有居住權）
五、案件當事人的人物關系上，這類案件基本都是發生在有血緣關系的親屬成員間（包括配偶關系、父母和子女關系、姑侄關系），只有兩個案件的雙方當事人沒有任何親屬關系的（情侶關系、合同關系）。
從上述案例中，可總結出以下裁判觀點：
1、案涉房屋要設定居住權，首先得先確權，即要明確房屋所有人，如果存在房屋權屬不明的情況，居住權將無法成立；
2、居住權要通過協議約定設立（包括離婚協議、合同、遺囑等）；
3、居住權設立需要登記，即居住權采用登記生效主義，未經登記的居住權不成立。
思 考
分析完這些判例，我們發現居住權制度還沒完全伸展開手腳，完全發揮出它應有的功能。居住權首次寫入法典，雖然被賦予了超越債權的的物權效力，但《民法典》僅僅只用了六個條文，還存在諸多有待探討和明確的問題。
首先，居住權人的認定類型及范圍尚未明確。居住權在設立之初即帶有濃厚人身屬性，居住權人應涵蓋有倫理關系之近親屬，或者基于某一法律行為產生關系（撫養、領養）的主體，也包括保姆。除此之外，基于某種社交或特定交易關系形成有償、無償的非親屬居住關系是否可行？筆者認為，居住權雖強調人身性，但不限制人身性強弱，也不限制人身性形成基礎，不禁止人身屬性較弱雙方簽署居住權合同。正如有學者認為：居住權對社會弱者的保護，并不限于近親屬之間，其他與房屋所有人有著某種非直系親屬性質的生活關系之人，只要房屋所有人有此意愿，便可以為其設立居住權。
其次，居住權設立需要雙方簽訂合同，除此之外，法院或仲裁機構基于個案特定事實可否認定居住權成立？《民法典》既未肯定法律行為對于居住權確立的淵源，也未明確法院或仲裁機構對居住權關系確立之司法觀念。有學者認為：基于個案追求及司法效率，兼論居住權成立之意定性，不妨肯認法院或者仲裁機構有權成就此番美意，這既凸顯司法對于家庭成員權的特殊保護，同時，也可適當維序房屋在居住權層面上的可流通性。筆者認為，應該給法院或者仲裁機構這個權限。
第三，居住權設立采用登記對抗主義還是登記生效主義需要明確。如前文所訴，居住權設立需要登記，但是寧夏回族自治區賀蘭縣人民法院的（2021）寧0122民初1815號判決中，法院卻認為雙方達成的調解協議書約定原告對涉案房屋享有居住權。原告搬入涉案房屋居住多年，已形成事實上的居住權。不動產登記事務中心至今尚未進行居住權登記，居住權尚未登記的過錯并不在原、被告，不應因此確認居住權未設立。雖說從結果上講達到了保護了居住權人利益的效果，但是從程序上來說尚有瑕疵。相比之下，筆者認為廣東省廣州市天河區人民法院的（2020）粵0106民初2280號判決更符合立法原意：法院認為，原告雖未主張辦理居住權登記手續，但考慮到民法典是在本案訴訟發生之后才施行的以及從減少雙方訟累的角度出發，本院一并判令被告協助原告到房地產管理部門辦理居住權登記手續。
第四，居住權和抵押權發生沖突時的保護順位問題，先居住權后抵押權；先抵押權后居住權的問題。
結 語
隨著我國十九大召開以來，國家大力倡導提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，強調堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，居住權順應而生成為一種必然。《民法典》生效至今涉居住權判例數量不多，考慮居住權制度生效至今才過半年，結果盡在情理之中。事后關于居住權制度的判例分析仍有較大研究空間。鑒于居住權制度尚處于研究摸索階段，許多問題尚未明確，亟待立法者及相關行政部門取得實踐心得并進一步完善，讓我們拭目以待。
相關法條
《民法典》第366條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
《民法典》第367條設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
《民法典》第368條居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
《民法典》第369條居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
《民法典》第370條居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
《民法典》第371條以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
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