房屋等不動產價值大，涉及人民基本的生存權利，是執行異議之訴最常見的爭議標的。本文就我國司法實踐中不動產買受人提起的執行異議之訴的爭議問題，在案例研究的基礎上進行分析理解。
一、對現行法律的理解
現階段我國執行異議之訴制度存在一定缺陷，主要體現在維護利益的相關規定不夠明確。目前法院審理中常用到的規定有：《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱“《民訴法》”）第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱“《民訴法解釋》”）第三百一十二條，《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱“《查扣凍規定》”）第十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《異議復議規定》”）第二十八條、第二十九條等。
根據《民訴法》第二百二十七條及《民訴法解釋》第三百一十二條的內容，經過執行異議的前置程序，買受人提起執行異議之訴后，法院主要審查其是否擁有實體權利，以及其實體權利是否“足以排除強制執行”。但《民訴法》作為一部程序法，對實體問題無法作出進一步規定，而我國的實體法也未對此類問題作出明確規定，因此，法院在實踐中一般參照適用《查扣凍規定》及《異議復議規定》的有關內容進行審理。
《查扣凍規定》第十七條、《異議復議規定》第二十八條、第二十九條的內容可以對比總結如下：
從上表可以看出，案外人對執行標的異議的條件，不同的司法解釋有不同的標準，主要體現在對占有的要求、支付價款的方式等方面的不同。此外，《查扣凍規定》和《異議復議規定》均是關于人民法院辦理執行異議和復議案件的規則，當案外人起訴，案件進入審判階段，上述規定是否能夠直接適用、如何適用，以及是否存在例外情況？
下文將對這些問題在案例研究的基礎上作出進一步分析。
二、基于案例的分析
（一）對法律適用的爭議
第一，上述規定是否能夠直接適用于執行異議之訴？
最高人民法院在（2018）最高法民申 1742 號民事裁定書中指出，《異議復議規定》是針對執行程序中當事人提出異議時的處理規定，執行異議之訴需對執行標的權利做出綜合判斷和實體審查，不能直接適用該規定。（2016）最高法民申 2124 號民事裁定書也指出：“該法條（指《異議復議規定》）是關于人民法院辦理執行異議和復議案件的規則，案外人異議之訴的審理中并不當然適用。”也就是說，《異議復議規定》及《查扣凍規定》作為執行程序的規定，本身不能直接適用于執行異議之訴，即使法院在審理實體問題時需要參照適用而并非當然適用上述規定。也就是說，對于不完全符合《異議復議規定》及《查扣凍規定》，但當事人民事權利確實“足以排除強制執行”的案件情形，人民法院仍然可以適用自由裁量權而予以支持。
第二，《異議復議規定》第二十八條和第二十九條如何適用？
最高人民法院在（2016）最高法民申 3284 號民事裁定書中指出：“上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合了‘登記在被執行人名下的不動產’與‘登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房’兩種情形，則《異議復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合。”且在該案中，執行標的不符合第二十九條規定“用于居住”的情形，最后法院選擇適用了第二十八條的規定，并支持了案外人的訴訟請求。法院對《異議復議規定》第二十八條與第二十九條的選擇適用，說明第二十八條屬于一般規定，而第二十九條屬于特別規定，最高人民法院在（2016）最高法民申 2736 號民事裁定書中也肯定了這一點，其進一步指出：“該司法解釋的兩個條款并非以被執行人是否系房地產開發企業作為區分標準，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產開發企業的被執行人而規定的特別條款。房地產開發企業作為被執行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。”
由此可見，《異議復議規定》第二十八條與第二十九條雖然對執行標的提出了不同的要求，但即使不符合第二十九條的規定，只要符合第二十八條規定的條件，法院就有可能支持案外人的訴訟請求。
（二）對占有認定的爭議
上述司法解釋就案外人對執行標的的占有情況的要求不一致，《查扣凍規定》第十七條要求“實際占有”，《異議復議規定》第二十八條要求“合法占有”，第二十九條要求“用于居住”。實際占有、合法占有和居住三者顯然不是等同關系，在法院審理時具體是如何認定的，又會對審理結果有什么影響？
由上表可見，法院在適用上述規定時，雖然對司法解釋的規定進行了選擇適用，但最后均一致采用“實際占有”的標準來審理認定。另外值得注意的是，在（2018）最高法民申 2167 號案件中，雖然案外人未實際占有案涉不動產，但法院回避了占有問題，通過對其他條件的肯定，最后支持了案外人的訴訟請求。
（三）對支付價款的爭議
上述司法解釋對案外人已支付價款的要求也不一致，《查扣凍規定》第十七條規定“已經支付全部價款”，《異議復議規定》第二十八條規定“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”，第二十九條規定“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。由此可見，首先，三條規定對支付全部價款的情況沒有爭議；其次，《查扣凍規定》第十七條對支付價款的要求最為嚴格，《異議復議規定》第二十九條次之，第二十八條的要求最為寬松。那么，法院在具體審理時如何適用，又會對審理結果產生什么影響？
在有的案件中，法院以案外人未支付全部價款為主要理由不支持案外人的訴訟請求，如（2018）最高法民申 110 號案件；在另一些案件中，法院以支付價款未超過百分之五十為由不予支持案外人的訴訟請求，如（2017）最高法民申 485 號案件；而在（2016）最高法民申3284 號及（2016）最高法民申 3630 號案件中，案外人均未支付全部價款，但法院依然支持了案外人的訴訟請求。由此可見，最高人民法院在該類案件審理中，對支付價款的要求也未有統一的標準，需要根據案件的具體情況進行自由裁量。
（四）例外情況
當案件完全不符合上述三條規定之要求，人民法院是否一定會不支持案外人的訴訟請求？筆者在檢索案例時，發現了一些例外情況。在最高人民法院的公報案例——鐘永玉與王光、林榮達案外人執行異議糾紛案中，當事人之間通過《離婚協議書》約定了不動產的產權，案外人鐘永玉以《離婚協議書》的約定主張排除對不動產的強制執行。本案中，案外人完全不符合上述三條規定之要求，但最高人民法院依然支持了案外人的訴訟請求，對于該問題，最高人民法院認為，符合《異議復議規定》所列條件的，執行異議能夠成立；不滿足這些條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。訴訟請求是否成立，應根據案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較后綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。
三、總結
人民法院在審理該類案件時，主要依據《民訴法》及《民訴法解釋》的精神，審查案外人是否擁有實體權利，以及其實體權利是否“足以排除強制執行”。在實體問題的審理時，主要參照適用《查扣凍規定》第十七條、《異議復議規定》第二十八條、第二十九條，上述三條規定不可直接適用，須參照適用，且不當然適用。即使不符合上述三條規定的條件，也存在法院支持案外人訴訟請求的案例，參見（2018）最高法民申 2167 號民事裁定書（在建工程尚未竣工），（2016）最高法民申 3630 號民事裁定書（房改政策、職工福利），以及公報案例（2015）民一終字第 150 號民事判決書（離婚、影響基本生存）。
基于上述總結，筆者提出如下建議：案外人在提出異議時應首先關注自己是否符合《查扣凍規定》的三個條件，即①實際占有該不動產，②已支付全部價款，③對未辦理過戶登記無過錯。若不符合上述要求時，應盡可能引導法院適用條件相對寬松的《異議復議規定》。當法院欲以案外人不符合《異議復議規定》第二十九條不支持案外人的主張時，也應盡可能主張適用第二十八條的內容。上述三條規定之要求案外人均不滿足時，還可以參考相關案例，以基本生存權利等理由主張法院支持其訴訟請求。
注：感謝實習生何佳蔚對本文的支持
