民事執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)如果事先出賣給他人（“買受人”），申請執(zhí)行人的強制執(zhí)行權(quán)利與買受人權(quán)利如何平衡，執(zhí)行措施如何協(xié)調(diào)，這是司法實踐中較有爭議的問題。那么關(guān)于這一問題，最高人民法院是怎么規(guī)定的呢？
這方面的司法解釋主要有2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱“《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》”）和自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《異議復(fù)議規(guī)定》”）。比較兩部司法解釋，《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》采用的是“支付價款+實際占有+對未辦理過戶登記無過錯”的“三要件”，而《異議復(fù)議規(guī)定》則用的是“簽訂書面合同+合法占有+支付價款+非因買受人原因未辦理過戶登記”的“四要件”。上述規(guī)定如何理解，本文從“四要件”出發(fā)，分析探討如下：
房屋買賣合同屬于要式合同。《城市房地產(chǎn)管理法》第41條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，在日常經(jīng)濟活動中，不動產(chǎn)交易，財產(chǎn)大宗、交易復(fù)雜，應(yīng)簽訂書面合同也屬于常識。除去上述法律明文外，買受人提出異議并主張能夠排除執(zhí)行，證據(jù)至關(guān)重要，未簽訂書面買賣合同，直接導(dǎo)致關(guān)鍵證據(jù)缺失，異議難以成立，因此將“簽訂合法有效的書面買賣合同”作為不動產(chǎn)執(zhí)行異議的成立要件之一，并無疑義。
二、第二個要件——查封前已合法占有該不動產(chǎn)
查封后再行占有不動產(chǎn)，主觀上具有過錯而且行為欠缺合法性，顯然不能排除強制執(zhí)行。
“占有”首先是自然事實概念，意思是對物的控制支配狀態(tài)，同時，具備合法依據(jù)的“占有”又上升為法律事實，是一種法律保護的事實狀態(tài)。對于買受人“直接占有”、自行居住，符合“占有”條件基本沒有疑問，但在買受人“間接占有”不動產(chǎn)時，是否符合《異議復(fù)議規(guī)定》的條件不免有所爭議。
《合同法》及《物權(quán)法》中規(guī)定了三種特殊的交付形式，即“簡易交付”、“占有改定”和“指示交付”，落實到不動產(chǎn)的交付問題上，分別表現(xiàn)為下三種情形：情形一、買受人原來是承租人，與出賣人簽訂買賣合同后繼續(xù)居住，算不算房產(chǎn)已經(jīng)交付？；情形二、房產(chǎn)原來由業(yè)主自住，買受人簽訂買賣合同并支付價款后，立即將不動產(chǎn)返租給業(yè)主，此時交房是否已經(jīng)完成？情形三：不動產(chǎn)事先已經(jīng)對外出租，買受人簽訂買賣合同并支付價款后取得管理和收租的權(quán)利，是否可以認定買受人已經(jīng)取得房產(chǎn)？筆者認為，上述三種情形，買受人都已經(jīng)實現(xiàn)了對不動產(chǎn)的控制和支配，無須限定必須本人居住于其中，均應(yīng)認定為屬于“占有”。“占有”概念，重在對物的控制和支配，并不限定權(quán)利人必須親力親為，法律認可的“占有”方式包括“間接占有”，買受人通過借用、租賃等方式實現(xiàn)對不動產(chǎn)的管理控制，不違反法律規(guī)定。相反，在經(jīng)濟活動中，商用寫字樓、商業(yè)店面，均以出租作為常見用途，僅限定買受人自行居住在內(nèi)才屬“占有”，不符常情。
首先，《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》為“實際”占有，而《異議復(fù)議規(guī)定》則是“合法”占有，考慮到缺乏權(quán)利基礎(chǔ)或者法律依據(jù)的占有不受保護，因此兩個規(guī)定本質(zhì)并無重大區(qū)別。
其次，“合法”指具有法律上可以成立之依據(jù)的占有，例如簽訂書面買賣合同并依約支付價款，并不局限于所有權(quán)人的占有，非所有權(quán)人只要具備相應(yīng)依據(jù)，也屬“合法占有”。
最后，“合法占有”中的“法”，應(yīng)指涉及“占有”依據(jù)的民事法律，有別于其他管理性規(guī)范或者合同條款，例如，買受人所購買之住宅的外陽臺存在違章搭蓋被限期拆除。此時，雖然依據(jù)相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)狀況存在“違章”瑕疵，同樣應(yīng)認定買受人“合法占有”。
三、第三個要件——“支付全部價款”或者“支付部分且將剩余價款交付執(zhí)行”
《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定“支付全部價款”，而后通過的《異議復(fù)議規(guī)定》將該要件變更為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”。本處規(guī)定變化，更加符合經(jīng)濟生活的實際情況（實踐中買受人在過戶前往往保留部分房價款），允許買受人將剩余價款交付執(zhí)行可能也有助于解決財產(chǎn)來源和執(zhí)行難問題，更加務(wù)實和靈活。
關(guān)鍵詞二：“將剩余價款交付執(zhí)行”在按揭貸款抵押的情況下如何理解
實踐中往往有這樣的情況，出賣人和買受人約定：對存在銀行按揭貸款的商品房，買受人在支付出賣人（被執(zhí)行人）部分價款后，繼續(xù)以出賣人名義償還按揭款。這一類房產(chǎn)，如果發(fā)生查封、凍結(jié)后，買受人自愿提前一次性清償按揭貸款余額以涂銷抵押登記，算不算符合“按照人民法院的要求交付執(zhí)行”這一條件呢？
筆者認為，買受人支付剩余價款目的在于全面履行不動產(chǎn)買賣合同，意在向金融機構(gòu)一次性清償按揭貸款余額以涂銷抵押登記、消除權(quán)利負擔，至于剩余價款是否能夠用于清償執(zhí)行債權(quán)，則非買受人的根本目的。買受人并非被執(zhí)行人，并無義務(wù)向申請執(zhí)行人清償，其之所以能夠享有排除強制執(zhí)行的權(quán)利，就在于全面履行了不動產(chǎn)買賣合同項下的權(quán)利義務(wù)（簽訂書面合同、合法占有入住、最終支付全部價款），從而享有對不動產(chǎn)的實體權(quán)利，不能片面、機械地理解“按照人民法院的要求交付執(zhí)行”。
必須指出，這一觀點也是和最高人民法院的講話精神相一致的。2015年12月24日，最高人民法院民事審判第一庭庭長程新文在題為《關(guān)于當前民事審判工作中的若干具體問題》的講話中，談到“案外人執(zhí)行異議之訴的主要目的在于通過訴訟排除對特定執(zhí)行標的的強制執(zhí)行。審查的關(guān)鍵點有兩個：一是案外人對執(zhí)行標的享有合法真實的實體權(quán)利……二是案外人享有的實體權(quán)利能夠足以排除對執(zhí)行標的物的強制執(zhí)行”，在談到第二個關(guān)鍵點時，《若干具體問題》講話進一步談到“對這個問題思路要開闊一些，執(zhí)行異議復(fù)議司法解釋對此作出了一定的總結(jié)和規(guī)定，但還不全面，尤其是我們還要進行實體法上的專門研究……”。顯然，《異議復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定，是審查案外人執(zhí)行異議得以成立的條件之一但并非全部。
四、第四個要件——未辦理過戶系“非因買受人自身原因”
《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》關(guān)于這一條件的規(guī)定是“對未辦理過戶登記無過錯”，而《異議復(fù)議規(guī)定》 則為“非因買受人原因”未辦理過戶登記”。“非因買受人原因”不僅要求“對未辦理過戶登記無過錯”，而且要求買受人本身必須符合過戶登記的條件。實踐中已經(jīng)有案例出現(xiàn)買受人因根據(jù)限購限貸政策而無法辦理過戶，司法實務(wù)界傾向于認定買受人雖無過錯但是客觀上“履行不能”而判令合同應(yīng)予解除，從而執(zhí)行異議無法成立。買受人的民事權(quán)利可以排除強制執(zhí)行，就在于除去尚未辦理過戶登記外，其民事權(quán)利應(yīng)無瑕疵并且本身符合過戶條件，兩相比較，《異議復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定更加公平和科學(xué)。
最后，案外人執(zhí)行異議審查制度的實質(zhì)，就是：在案外人對執(zhí)行標的享有合法真實的實體權(quán)利，以及申請執(zhí)行人受法律強制力保護的執(zhí)行債權(quán)之間，進行比較并判斷何者優(yōu)先。具體到不動產(chǎn)，無論是《查、扣、凍財產(chǎn)的規(guī)定》還是《異議復(fù)議規(guī)定》，都是圍繞這一問題在司法實踐中制定的具體規(guī)則。正如《關(guān)于當前民事審判工作中的若干具體問題》的講話中所體現(xiàn)，對于條文規(guī)定還應(yīng)該有更開闊的思路、更深刻的理解，著重認真考察案外人的行為是否合法、取得權(quán)利是否完整無瑕疵、對未能辦理過戶是否無過錯等因素，本著平等保護、平衡各方當事人權(quán)利的原則，對案外人執(zhí)行異議予以正確處理。
