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2018-09-30 10:02:28
按：2018年6月28日，住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。專項行動被稱為控房“四虎將”，共“投機炒房行為”“房地產(chǎn)‘黑中介’違法違規(guī)行為”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為”和“虛假房地產(chǎn)廣告”等四方面合計22種行為。
根據(jù)前述通知的工作要求，2018年8月8日，福建省住建廳等八部門發(fā)布《關(guān)于聯(lián)合開展打擊違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場專項行動工作的通知》（下稱“專項通知”），將在省內(nèi)開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（含營銷策劃中介機構(gòu)）侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
經(jīng)梳理，現(xiàn)將《關(guān)于聯(lián)合開展打擊違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場專項行動工作的通知》中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的16種行為分章節(jié)作逐條解讀，共分三期，本期為針對專項通知第一章節(jié)的解讀，后續(xù)將通過本號陸續(xù)推送第三、四章節(jié)的解讀，敬請關(guān)注。
第一章節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)投機炒房行為
1．壟斷房源，操縱房價、房租。
解讀：該行為主要的規(guī)制對象為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。
從目前看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壟斷房源和操縱房價的可能性基本沒有，因房地產(chǎn)開發(fā)基本是全程管制，只要申請預(yù)售了，那么房源基本都是公開的，價格也是確定，可操縱空間非常小。唯一例外情形，就是目前的認(rèn)購商品房未進入網(wǎng)簽系統(tǒng)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能通過對外宣稱房源均已被預(yù)定，故而不接受認(rèn)購，或是附加認(rèn)購條件的行為。
2．捂盤惜售或者變相囤積房源。
解讀：捂盤惜售并非是一個法律意義上的詞匯，法律法規(guī)層面沒有這個詞，也沒有相關(guān)法律法規(guī)非常具體地就何為“捂盤惜售”進行解釋。根據(jù)對目前行政實踐的梳理，一般認(rèn)為如下行為構(gòu)成捂盤惜售。
（1）取得預(yù)售許可證后卻不銷售商品房，這是最典型的捂盤惜售。
（2）取得預(yù)售許可證后，大幅提高售價，導(dǎo)致沒有人購買，從而拉長銷售周期的行為。但該做法在商品房銷售價格備案制度實施后，可操作的空間較小。
（3）取得預(yù)售許可證后，通過簽訂虛假的合同使公開交易難以成交變相截留房源的行為，該行為在手續(xù)可能成為一種常態(tài)。
（4）以自持名義轉(zhuǎn)售為租的方式實現(xiàn)變相捂盤。
（5）在項目具備一次性申領(lǐng)預(yù)售許可證，不及時申領(lǐng)或是分批申領(lǐng)。
實踐中對于如何認(rèn)定“變相捂盤”多有爭議，筆者在此提出一個問題供讀者思考——如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具備預(yù)售的項目，申請變更為整體現(xiàn)售，是否會被認(rèn)定為變相囤積房源？歡迎讀者們在留言區(qū)提出自己的觀點。
3．通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息，以及雇傭人員制造搶房假象等方式，惡意炒作，哄抬房價。
解讀：捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息，制造搶房假象等惡意炒作現(xiàn)象此有頻有發(fā)生，這些行為是被界定為擾亂房地產(chǎn)銷售秩序的行為，主要目標(biāo)在制止炒作，只要存在炒作基本會被認(rèn)定為惡意。
該行為規(guī)制對象既包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。該行為主要是對外宣傳的行為，一般可歸結(jié)于廣告宣傳范疇，故尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此后的廣告發(fā)布（含軟文發(fā)布）應(yīng)注意宣傳尺度。
4．通過更改預(yù)售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房。
解讀：這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)銷售過程當(dāng)中一般界定為更名。在實踐當(dāng)中，一般出現(xiàn)的有如下情形。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原購房人解除已簽訂的商品房買賣合同，再與新購房人簽訂商品房買賣合同。
該種情形變更購房人一般較為隱蔽，且容易規(guī)避交易當(dāng)中存在的稅收問題。在實務(wù)當(dāng)中也經(jīng)常出具購房人違約而導(dǎo)致開發(fā)商解除商品房買賣合同并收回商品房另售的情形。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原購房人和新購房人簽訂三方協(xié)議，在該協(xié)議當(dāng)中約定由新購房人概括承接原購房人的商品房買賣合同中的權(quán)利和義務(wù)。
該種情形在外觀操作層面因房地產(chǎn)的行政管制限制問題而很難操作，但在實踐當(dāng)中是很常見，但在具體實施過程當(dāng)中是以前述方式體現(xiàn)。
（3）新購房人以其與原購房人存在委托合同關(guān)系（即借名購房）為由，要求直接享有該商品房的權(quán)益。
該種情形主要是出現(xiàn)在對購房資格作出限制的地區(qū)，還有就是新購房人基于特定原因（如有不良信用記錄或是為失信被執(zhí)行人）借名原購房人的名義購房，后面雙方或是因信任關(guān)系破裂，或是因為其他特定原因才爆發(fā)出來。該情形在購房當(dāng)中常見的作法為新購房人經(jīng)常作為代付款人在購房的流程當(dāng)中體現(xiàn)。
5．通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
解讀：本條規(guī)制的目的在于防止金融秩序的風(fēng)控措施失靈。一般而言，購房人通過支付首付款的過程，也是銀行通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支購房人的資格進行初步甄別的過程，若采取前付貸或首付分期，尤其是首付貸，其本質(zhì)也是一個金融杠桿的手續(xù)，進而加大銀行按揭放款的風(fēng)控風(fēng)險。
當(dāng)然前述規(guī)制的前提均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”方式使得購房人支付首付款項的前提下，并申請銀行按揭貸款。若是在前付“首付貸”或“首付分期”結(jié)清之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不為購房人提供申請按揭貸款相關(guān)材料的，則該方式即為分期付款，應(yīng)不屬于本條界定的限制行為。