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2018-08-30 16:24:00
按：2018年6月28日，住建部等7部委聯合發布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。專項行動被稱為控房“四虎將”，共“投機炒房行為”“房地產‘黑中介’違法違規行為”“房地產開發企業違法違規行為”和“虛假房地產廣告”等四方面合計22種行為。
根據前述通知的工作要求，2018年8月8日，福建省住建廳等八部門發布《關于聯合開展打擊違法違規行為治理房地產市場專項行動工作的通知》（下稱“專項通知”），將在省內開展治理房地產市場亂象專項行動；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產開發企業和房地產經紀機構（含營銷策劃中介機構）侵害群眾利益違法違規行為，治理房地產市場亂象專項行動。
把就題述專項行動通知所規制的行為作一個系統的解讀，無疑是一個具大的挑戰，無論解讀的效果如何，終究也是一個梳理和重新審視的過程。其中，《關于省住建廳等八部門聯合治理房地產市場專項行動通知的解讀（一）》規制的是投機炒房行為；《關于省住建廳等八部門聯合治理房地產市場專項行動通知的解讀（二）》規制的是商品房銷售行為。
在該系列解讀文章的梳理過程當中，在廈門出現某知名房企涉嫌將需要出售給特定企業的商業性質商品房改造成具有住宅功能的商品房出售給購房人。根據報道所展示出來廣告材料顯示，該等廣告材料存在著明顯的誘導內容；同時亦存在“違反房地產項目規劃建設批準要求，明示或暗示可以進行內部插層等改造內容”的違規內容?；谇笆鲞`規行為的前提下，遭遇目前因政府調控導致購房人所購商品房價值未見明顯上漲，故而出現了購房人以訴諸媒體尋求取得為違約取得道德至高點造勢。
回歸正題，前述的報道可以視為堅持寫本解讀的動力之一，畢竟作為房地產開發企業的法律合規服務的提供者，所提供的服務不僅應從法律法規層面考慮，還應該從為達成被服務企業得以達到息訟層面考慮；有了問題的樣本，就引發了更多思考，當然這只是一個開始，還需要進一步提升。
以下的解讀是專項行動通知的第四部分，主要是涉及的廣告發布的內容。房地產廣告規制的依據主要為《房地產廣告發布規定》（2015年12月發布）；同時，在各省市層面，均有工商管理部門自行或會同房管部門聯合發布比較細化的廣告規制規則，而且其規制盡度差異非常大。
第四章節：房地產開發企業和房地產經紀機構虛假房地產廣告
1．通過捏造、散布不實信息，或者曲解有關房地產政策等方式，誤導購房人的市場預期。
解讀：該行為的規制對象一般認為是以房地產經紀機構為主要對象，但房地產開發企業亦常見，不過是直接或間接的情形；直接的打擊對象是“房托”。
對于捏造、散布不實信息的行為，一般是認為通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑發布，但應該注意的是，此處規制的是“不實信息”，而不是“虛假信息”，這一點有異于其他省市治理內容，也就是說，從字面上理解，本省要求房地產開發企業和房地產經紀機構對信息發布審核要求是較高的。
對曲解有關房地產政策等方式，誤導購房人的市場預期的行為，這個內容應認為是前述散布不實信息的行為的具體內容之一。該提法是房地產調控以來第一次提出的。曲解房產政策令為手段之一，其目的在于制造制造樓市多么火爆、房價還要上漲的氣氛，誤導購房人的對市場預期，進而達到實現銷售的目標。
曲解房地產政策此前存在最典型的例子就是2018年5月份在媒體傳播的很火的《國務院：清理不當限制不動產交易規定！限購將全面放開？》一文當中旗幟鮮明地提出了“限購限價限售以及搖號政策均屬于不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定，都應屬清理之列”的觀點。
2．發布虛假房源和價格信息，欺騙、誤導購房人。
解讀：鑒于在現行條件下，商品房交易合同網上備案制度已在法規層面確定，且其技術成熟，房地產開發企業開發的待售房產均可通過互聯網直接查詢價格也必須在銷售現場公開；故在合同網簽場景下，房地產開發企業發布虛假房源的可能性非常小。但關于價格信息發布違規的情形則不排除，可能發生的情形為在銷售時高于備案價格報價，再以打折的名義與購房人商定最終成交價（該價格在備案價浮動范圍內）的方式誤導購房人。
至于房地產經紀機構發布虛假房源和價格信息的規制則為本條重點。但因本文僅涉及房地產開發企業行為的分析，故在此不作展開。
3．發布未取得許可或備案的房地產項目預售、銷售廣告。
解讀：根據《房地產廣告發布規定》規定，預售房地產，但未取得該項目預售許可證的不得發布廣告；房地產預售、銷售廣告，必須載明預售或者銷售許可證書號，但廣告中僅介紹房地產項目名稱的以不必載明。從前述規定可看出，房地產廣告僅為預售房地產項目廣告，不包括房地產企業形象廣告。
房地產開發企業發布企業形象廣告，不以取得預售許可證為前提；但發布預售房地產項目廣告的，則須以取得預售許可證為前提。
在發布房地產項目預售廣告時，如果廣告內容有涉及銷售內容（如標明售價、戶型、面積等）的需要表明預售許可證號，如做項目的品牌廣告內容不涉及任何銷售信息可以不用標明預售許可證號。
4．在房地產廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業、升學等事項。
解讀：根據《房地產廣告發布規定》規定，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。此類違規行為集中在升學事項。
此前該類違規行為常見的行為為發布“買房子送名校學位”、“9年一站式教育”和“買房能上XX學校”等廣告宣傳語。
目前常見的類型為發布“背靠XX學校”、“名校環伺”和“教育核心區”等廣告宣傳語，而該等廣告一般會被認定為帶有暗示性、誘導性的違反教育平等原則的廣告語。
5．在房地產廣告中承諾房產升值或者投資回報。
解讀：關于投資回報的表述，這在一些旅游地產和商業地產的廣告中比較常見。經檢索，對于該行為的規制，各省市認定不一。部門地市工商部門曾出如為認定標準。如西南部分地區將“即買即租”、“帶租約銷售”、“一鋪富三代”、“投資避風港”等定義為違規廣告。