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2018-08-30 16:24:00
按：2018年6月28日，住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。專項行動被稱為控房“四虎將”，共“投機(jī)炒房行為”“房地產(chǎn)‘黑中介’違法違規(guī)行為”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為”和“虛假房地產(chǎn)廣告”等四方面合計22種行為。
根據(jù)前述通知的工作要求，2018年8月8日，福建省住建廳等八部門發(fā)布《關(guān)于聯(lián)合開展打擊違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場專項行動工作的通知》（下稱“專項通知”），將在省內(nèi)開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含營銷策劃中介機(jī)構(gòu)）侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
把就題述專項行動通知所規(guī)制的行為作一個系統(tǒng)的解讀，無疑是一個具大的挑戰(zhàn)，無論解讀的效果如何，終究也是一個梳理和重新審視的過程。其中，《關(guān)于省住建廳等八部門聯(lián)合治理房地產(chǎn)市場專項行動通知的解讀（一）》規(guī)制的是投機(jī)炒房行為；《關(guān)于省住建廳等八部門聯(lián)合治理房地產(chǎn)市場專項行動通知的解讀（二）》規(guī)制的是商品房銷售行為。
在該系列解讀文章的梳理過程當(dāng)中，在廈門出現(xiàn)某知名房企涉嫌將需要出售給特定企業(yè)的商業(yè)性質(zhì)商品房改造成具有住宅功能的商品房出售給購房人。根據(jù)報道所展示出來廣告材料顯示，該等廣告材料存在著明顯的誘導(dǎo)內(nèi)容；同時亦存在“違反房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)要求，明示或暗示可以進(jìn)行內(nèi)部插層等改造內(nèi)容”的違規(guī)內(nèi)容。基于前述違規(guī)行為的前提下，遭遇目前因政府調(diào)控導(dǎo)致購房人所購商品房價值未見明顯上漲，故而出現(xiàn)了購房人以訴諸媒體尋求取得為違約取得道德至高點造勢。
回歸正題，前述的報道可以視為堅持寫本解讀的動力之一，畢竟作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律合規(guī)服務(wù)的提供者，所提供的服務(wù)不僅應(yīng)從法律法規(guī)層面考慮，還應(yīng)該從為達(dá)成被服務(wù)企業(yè)得以達(dá)到息訟層面考慮；有了問題的樣本，就引發(fā)了更多思考，當(dāng)然這只是一個開始，還需要進(jìn)一步提升。
以下的解讀是專項行動通知的第四部分，主要是涉及的廣告發(fā)布的內(nèi)容。房地產(chǎn)廣告規(guī)制的依據(jù)主要為《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（2015年12月發(fā)布）；同時，在各省市層面，均有工商管理部門自行或會同房管部門聯(lián)合發(fā)布比較細(xì)化的廣告規(guī)制規(guī)則，而且其規(guī)制盡度差異非常大。
第四章節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)虛假房地產(chǎn)廣告
1．通過捏造、散布不實信息，或者曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等方式，誤導(dǎo)購房人的市場預(yù)期。
解讀：該行為的規(guī)制對象一般認(rèn)為是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為主要對象，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦常見，不過是直接或間接的情形；直接的打擊對象是“房托”。
對于捏造、散布不實信息的行為，一般是認(rèn)為通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑發(fā)布，但應(yīng)該注意的是，此處規(guī)制的是“不實信息”，而不是“虛假信息”，這一點有異于其他省市治理內(nèi)容，也就是說，從字面上理解，本省要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對信息發(fā)布審核要求是較高的。
對曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等方式，誤導(dǎo)購房人的市場預(yù)期的行為，這個內(nèi)容應(yīng)認(rèn)為是前述散布不實信息的行為的具體內(nèi)容之一。該提法是房地產(chǎn)調(diào)控以來第一次提出的。曲解房產(chǎn)政策令為手段之一，其目的在于制造制造樓市多么火爆、房價還要上漲的氣氛，誤導(dǎo)購房人的對市場預(yù)期，進(jìn)而達(dá)到實現(xiàn)銷售的目標(biāo)。
曲解房地產(chǎn)政策此前存在最典型的例子就是2018年5月份在媒體傳播的很火的《國務(wù)院：清理不當(dāng)限制不動產(chǎn)交易規(guī)定！限購將全面放開？》一文當(dāng)中旗幟鮮明地提出了“限購限價限售以及搖號政策均屬于不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動產(chǎn)交易等民事主體財產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定，都應(yīng)屬清理之列”的觀點。
2．發(fā)布虛假房源和價格信息，欺騙、誤導(dǎo)購房人。
解讀：鑒于在現(xiàn)行條件下，商品房交易合同網(wǎng)上備案制度已在法規(guī)層面確定，且其技術(shù)成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的待售房產(chǎn)均可通過互聯(lián)網(wǎng)直接查詢價格也必須在銷售現(xiàn)場公開；故在合同網(wǎng)簽場景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源的可能性非常小。但關(guān)于價格信息發(fā)布違規(guī)的情形則不排除，可能發(fā)生的情形為在銷售時高于備案價格報價，再以打折的名義與購房人商定最終成交價（該價格在備案價浮動范圍內(nèi)）的方式誤導(dǎo)購房人。
至于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源和價格信息的規(guī)制則為本條重點。但因本文僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為的分析，故在此不作展開。
3．發(fā)布未取得許可或備案的房地產(chǎn)項目預(yù)售、銷售廣告。
解讀：根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)定，預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的不得發(fā)布廣告；房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明預(yù)售或者銷售許可證書號，但廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的以不必載明。從前述規(guī)定可看出，房地產(chǎn)廣告僅為預(yù)售房地產(chǎn)項目廣告，不包括房地產(chǎn)企業(yè)形象廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布企業(yè)形象廣告，不以取得預(yù)售許可證為前提；但發(fā)布預(yù)售房地產(chǎn)項目廣告的，則須以取得預(yù)售許可證為前提。
在發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售廣告時，如果廣告內(nèi)容有涉及銷售內(nèi)容（如標(biāo)明售價、戶型、面積等）的需要表明預(yù)售許可證號，如做項目的品牌廣告內(nèi)容不涉及任何銷售信息可以不用標(biāo)明預(yù)售許可證號。
4．在房地產(chǎn)廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項。
解讀：根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。此類違規(guī)行為集中在升學(xué)事項。
此前該類違規(guī)行為常見的行為為發(fā)布“買房子送名校學(xué)位”、“9年一站式教育”和“買房能上XX學(xué)校”等廣告宣傳語。
目前常見的類型為發(fā)布“背靠XX學(xué)校”、“名校環(huán)伺”和“教育核心區(qū)”等廣告宣傳語，而該等廣告一般會被認(rèn)定為帶有暗示性、誘導(dǎo)性的違反教育平等原則的廣告語。
5．在房地產(chǎn)廣告中承諾房產(chǎn)升值或者投資回報。
解讀：關(guān)于投資回報的表述，這在一些旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的廣告中比較常見。經(jīng)檢索，對于該行為的規(guī)制，各省市認(rèn)定不一。部門地市工商部門曾出如為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如西南部分地區(qū)將“即買即租”、“帶租約銷售”、“一鋪富三代”、“投資避風(fēng)港”等定義為違規(guī)廣告。