前言
鄉村振興戰略目標是實現鄉村的全面復興，通過開發農村內在動力，吸引更多資本要素進入鄉村做發展。土地要素是鄉村振興重要資源，通過宅基地流轉實現其財產性價值，是盤活農村資產，促進鄉村振興的重要舉措。宅基地制度是我國特有土地制度，通過為農民提供住房用地，保障其居住權。我國確立了“房地一體”原則，包括“房隨地走”“地隨房走”的規則。因宅基地歸農民集體所有，相當于限制農民對其所有的宅基地上房屋的流轉交易。城鎮住房需求增加，建設用地面積受限，承擔不起城鎮房價的人群將住房目標轉移至靠近城鎮或者交通便利的鄉村，形成了隱形交易市場，此種交易弊端多，給鄉村與政府的管理治理帶來困難。故本文對農村宅基地流轉制度作簡單分析。
一、鄉村振興戰略和農村宅基地制度概述
鄉村振興戰略是新時代破解“三農”問題、實現鄉村現代化的重大舉措。宅基地使用權流轉制度能夠有效促進人口、土地、產業、資金等城鄉要素的快速流動與整合重組, 可成為鄉村振興的有力抓手。鄉村振興導向下宅基地使用權流轉制度實現更大突破，實現城鄉一體發展。
（一）鄉村振興與土地制度現狀
我國農村仍然存在現代化發展緩慢，農村發展滯后，農民單靠傳統農業收入單一，城鄉貧富差距大的情況。為解決農村和農民問題，促進農民收入，改善居住環境，提高治理水平，國家提出了鄉村振興戰略，這是為實現城鄉一體化建設，促進經濟增長的重要措施。鄉村振興戰略能夠為農村建設調動各類發展要素，使市場調節在農村資源配置中起作用，輔以政府適當的進行干預。隨著鄉村振興戰略推進和鄉村建設行動的啟動，鄉村產業和農村基礎設施建設的需求用地在逐步提升，而農村用地的提供正在減少，充分使用農村土地資源成了實現鄉村振興的重要物質依托。從農村的承包地、宅基地和集體經營性用地這“三塊地”的改革進程來看，承包地“三權分置”已經建立了較為成熟的制度體系，集體經營性建設用地入市制度也基本成型，但宅基地制度改革進展相對緩慢。
（二）宅基地內涵
宅基地的概念在法學學科上并沒有明確的法律規定，但學界較為認可的觀點是農村集體經濟組織為滿足成員的生活、生產所需而無償的分配給成員進行使用的建造房屋及附屬設施用地。在《憲法》中規定農村宅基地歸集體所有，這是由我國社會主義公有性質決定的，因此農村宅基地改革需要在此基礎上即農村宅基地為集體所有進行。在現行立法下，農村宅基地使用權人的范圍指的是擁有宅基地所有權的集體經濟組織成員。我國目前實施的三權分置對農村宅基地的權屬關系進行了劃分，通過明確農村宅基地的所有權、資格權和使用權，對宅基地進行具體細分，不僅有利于宅基地資源的配置，而且對宅基地使用權流轉奠定了基礎。
（三）宅基地使用權流轉制度
農村宅基地使用權流轉方式目前主要為轉讓、抵押、租賃、入股、置換、征收和繼承等。流轉途徑有兩種，第一是以農民直接進行流轉，第二是先由農民有償退出，再由村集體收回為集體建設用地的方式進行流轉。其流轉制度在學界存在較大的爭議，主要存在著三種不同的學說：禁止流轉說、限制流轉說、自由流轉說。第一種學說，禁止流轉說主要從農村宅基地是農民生存權的一種保障，宅基地的使用是保證耕者能夠有“田宅”，讓其履行農業生產的義務，承擔起供應國家糧食的責任，這需要保障農民具有集體經濟組織的成員資格。從這個角度分析，農村宅基地使用權通過流轉后，受流轉人如不具備耕作條件，便將會對國家糧食安全帶來一定的風險。第二種學說，限制流轉說認為在改革開放后，國家的社會快速發展，農村的宅基地使用權交易市場已然形成，只是因為制度的不完善，故可以通過立法活動來對農村宅基地使用權流轉必要條件進行限制，從禁止城鎮居民進入農村宅基地流轉市場逐漸演化成城鎮居民以符合條件的形式進入農村宅基地流轉市場。第三種學說，自由流轉說認為，即使是限制流轉，設置必要性條件也難以將農村宅基地財產權激活起來，需要全部放開，由市場經濟來對宅基地進行定價才可進一步激發農村內在動力。但同時該學說沒有將地域差距和貧富差距考慮進去，如是完全開放，富裕的少部分人將會積累更多的土地，將無法保障大批農民的居住。
（四）鄉村振興和宅基地流轉制度關系
農村宅基地面積占據農村建設用地的70%，比重大。農村流出到城鎮的人口逐年增加，在農村人口流出的過程中，會導致農村大片土地疏于管理，漸漸的荒廢，閑置大量土地，最終形成了空心村。原先的土地制度制約著農村宅基地使用權的流轉，使得承擔不起城鎮房價的居民退回農村無法進行宅基地使用權購買。但由于制度的缺失，在雙方已經真實意思表示簽訂宅基地轉讓合同，在房屋價值上升和個人需要，對宅基地享有權利的農民將受流轉方訴至法院，合同會因違反強制性規定而被判定無效。長久以往，將會產生大量合同失信情況，影響信用系統的確立。受轉讓方預期利益無法得到保障，該風險會使部分想“回村”的城鎮人員需求無法得到法律支持，進而限縮農村宅基地的流轉，阻礙鄉村的發展。同時購房需求一直存在，便會私底下通過其他方式進行流轉，進而可能會導致集體財產的流失。而且由于長久固有的思維觀念以及重重限制的流轉制度，使得土地和農民緊緊捆綁在一塊，使得已在城鎮買房并長久居住，仍是在有條件的情況在農村的宅基地再修建一套房子，使得農村實際上房子很多，少人居住的情形很多，更加阻礙鄉村的集體建設和土地的集約利用。
針對上述情況，近年來關于宅基地改革事項不斷再推進。2015年《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度試點工作的意見》正式確立我國農村土地制度進入了改革試點階段。主要是指對宅基地的“三權分離，”三權指的是所有權、使用權、資格權，明確了宅基地土地制度改革的基本方向；2018年中央一號紅頭文件《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》中提出不僅要對農村宅基地三權分置進行改革，還應該在保障集體對農村宅基地的所有權和農民對農村宅基地資格權的情況下，在符合發展規律的條件下適度放寬農村宅基地使用權的流轉，進而使農村宅基地使用權的流轉突破制度障礙，對宅基地改革做進一步的補充。新《土地管理法》出臺意味著農宅基地改革又邁進了一步，《土地管理法》是在經歷一番改革試點后所探索出來的經驗總結，具有實用性和代表性，是目前我國立法體系中關于宅基地具體制度建設的重要依據之一。單同時由于立法活動的審慎性跟滯后性，加上我國地域遼闊，農村差異性大且農村宅基地流轉使用情況復雜，故《土地管理法》并無法將所有情況囊括其中，因此需要不斷的總結經驗，完善相關的法律規定，使得農村宅基地流轉制度能夠適應現有國情。
宅基地使用權流轉制度作為宅基地制度改革中一項，能夠將閑置宅基地資源轉化成促進農村發展的優質資源。同時滿足城市發展的需求，實現城鄉一體發展。而且鄉村戰略提出，要保持土地承包關系穩定且長期不變，第二輪土地承包到期后再延續三十年，這為完善我國宅基地使用權流轉制度提供有力保障。
二、農村宅基地流轉制度中的問題
農民希望通過宅基地使用權流轉來獲得財產性利益，不具有集體經濟組織成員資格的社會主體希望通過宅基地使用權流轉獲得合法的土地使用權。宅基地使用權流轉能夠減少農村宅基地閑置，在市場中釋放成更多住房資源。由此催生了宅基地使用權隱形交易市場，這種交易引發新的問題。
（一）農村宅基地流轉市場管理制度存在不規范
農村宅基地使用權通過進入市場機制進行流轉是實現其財產性質最佳途徑，目前農村大量交易是隱形進行的，這樣不僅無法保障交易活動的安全性，并且對鄉村和政府的管理治理帶來困難。從試點改革區形成的多種流轉制度來看，農村宅基地流轉制度存在幾個問題，首先宅基地使用權流轉程序混亂，市場沒有沒有統一的準入標準，容易造成無論是否符合準入條件標準的宅基地都進入市場進行流轉，合同簽訂的混亂，尚未形成統一材料審批制度，無法保障交易的安全性和自主意思自治；其次信息溝通的不通順，農民不知道其宅基地使用權可以轉讓使用，交易人也不清楚其交易的宅基地是否繼續被蓋房、修建。供求方面存在信息方面的不對稱，容易被極小部分不懷好意的人員進行利用，使得交易過程存在著阻礙，無法安全有序的促進流轉交易的順利進行。
（二）宅基地流轉價格的評估機制不合理
宅基地價格流轉的確定既能保護農民的合法權益，還可實現鄉村振興戰略。目前我國在城鄉建設部印發《國有土地上房屋征收評估辦法》有對國有土地上的房屋市場價格的評估以及評估程序都作出了明確的約定，而農村宅基地流轉交易價格參考因素不僅要對其上面房屋的評估，還需要考慮宅基地所在的地理位置，以及結合受流轉后用途是什么。現行流轉交易制度大部分由政府主導參考建設用地基準地價和當地的征地補償標準進行價格確定。如能由鄉村及政府設立宅基地流轉價格確定制度，再由農民與第三方評估機構按照既定的制度相結合進行估算，既能保障農民的權益也可以避免確定的流轉價格不合實際。經歷了多年的探索，目前關于流轉交易市場的主要問題在于宅基地流轉的市場價格，并且現有的流轉制度上缺乏對政府和集體的的法律法規監督，使得交易利益分配不透明。
三、完善農村宅基地使用權流轉制度的思考
農村宅基地使用權流轉對實現鄉村振興戰略目標起著重要作用，鄉村振興對農村宅基地使用權轉移制度提出更明確的要求。針對流轉過程中出現的問題，通過完善相關的法律法規，規范流轉交易市場，能夠減少因流轉產生的糾紛，助力實現鄉村振興戰略的目標。
（一）完善農村宅基地流轉相關立法
首先加強法律之間的銜接，細化農村相關法律規定，制定相關的法律配套制度讓農村宅基地使用權流轉工作可以在法律范圍中進行。細化法律規定可以先從流轉制度中補全對政府和村集體的監督，這是由于農村宅基地數量大，分布廣泛，在宅基地管理過程中，需要行政權力進行介入，參與宅基地的取得、管理和利益分配。因此需要由法律來保證不讓權力凌駕于權利之上。其次要對宅基地流轉相關概念的界定，對集體經濟組織和組織成員要進行資格認定，比如設定在集體經濟組織從事生產生活滿五年以上，已經形成了穩定的社會關系，通過組織成員表決并繳交一定管理費便可予以入社。
（二）規范農村宅基地流轉交易市場
宅基地使用權流轉不是普通商品交易，為保障交易雙方的合法利益，需要規范宅基地使用權流轉交易市場。首先依據各地實際情況設置好流轉程序，通過立法的形式規定宅基地使用權可流轉的條件。對各集體經濟組織的宅基地信息進行收集確立，做好宅基地產權確證證明。由村集體對宅基地基本信息匯總登記，再由政府部門進行審查。其次制定科學的價格評估制度，由于各地差異情況，需依據當地實際情況分別操作，以專業的第三方評估機構依照評估要素，進行價格評估，構建價格公開公平的交易制度。最后可通過組建專門的執法機構對宅基地流轉交易過程進行監督，并有權對違法的交易行為進行監管和處罰。另外可由本集體經濟組織成員參與監督，同時還能促進農民對宅基地流轉法律法規的學習了解。
（三）建立合理的利益分配機制
宅基地的流轉既是宅基地使用權人對宅基地財產性的處置，也是宅基地所有權的實現。設立宅基地流轉制度要保障各方對宅基地的權益，需明確分配主體以及各自對流轉收益的比例。從設置流轉制度目的上說，收益大部分應歸農民所有，以適當比例分配給集體組織用以對宅基地的管理和農民安置。
結語
不同地區的農村宅基地使用權流轉存在較大差異，故應具體情況具體分析，逐步完成宅基地制度改革。通過對鄉村振興和宅基地使用權的梳理分析，可得出二者是互惠關系。鄉村振興為宅基地流轉改革提供政策引導，而宅基地流轉實現土地資源的合理利用，其所釋放出的空間和發揮的優勢促進農村發展，為鄉村振興戰略提供內在動力。
參考文獻
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