案情概要
2010年2月1日,李某與紀(jì)某簽訂《二手房買賣協(xié)議書》,將該商品房出售給紀(jì)某，協(xié)議書載明李某“承諾和保證其配偶同意出售該房屋”。當(dāng)日,李某收取紀(jì)某依合同約定支付的預(yù)付款265950元。紀(jì)某于2010年6月入住該商品房,并交納物業(yè)管理費(fèi)。另，李某向福鼎某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買訟爭房產(chǎn)后,雖支付了購房款、稅費(fèi)等,也領(lǐng)取了門牌證，但并未取得房屋兩權(quán)證，紀(jì)某也未辦理房屋過戶手續(xù)。
2013年9月2日，李某的配偶黃某以其對李某出售訟爭房產(chǎn)的行為不知情為由訴至法院,請求確認(rèn)李某與紀(jì)某簽訂的房屋買賣合同無效,并退還房屋。
福建寧德中院二審審理后認(rèn)為：依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持”。在無權(quán)處分的情況下，出賣人有無處分權(quán)并不影響當(dāng)事人之間所訂買賣合同的效力。《二手房買賣協(xié)議書》為當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，符合合同效力的法律規(guī)定。黃某以李某未經(jīng)共有人同意與他人訂立房屋買賣合同而主張確認(rèn)合同無效，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。
黃某向福建高院提出再審申請，福建高院認(rèn)為：（1）二審法院并無以李某告知紀(jì)某黃某同意出售訟爭房產(chǎn)為由，認(rèn)定涉訟合同有效。（2）李某以個人名義購買了訟爭房產(chǎn)并繳納了購房款、支付了稅費(fèi)，又以個人名義簽訂了涉訟《二手房買賣協(xié)議書》，協(xié)議中載明李某“承諾和保證其配偶同意出售此房屋”，紀(jì)某在2010年6月入住訟爭房產(chǎn)，并繳納物業(yè)管理費(fèi)。而黃某直至起訴前，無證據(jù)證明曾就此提出異議。故，黃某所稱其對李某出售訟爭房不知情，紀(jì)某買受涉訟房構(gòu)成法律上的惡意，缺乏依據(jù)。（3）黃某主張“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持。”條款中的“當(dāng)事人”應(yīng)理解為“簽訂合同的雙方當(dāng)事人”，缺乏法律依據(jù)，不能成立。駁回黃某再審申請。
典型意義
最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持”。此處的“當(dāng)事人”不應(yīng)局限為簽訂合同的“雙方當(dāng)事人”，對處分行為不知情的共有人主張合同無效的，人民法院同樣不予支持。
