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2018-06-14 10:34:00
無(wú)論是《廈門(mén)房屋條例》，還是目前租賃合同中普遍使用的優(yōu)先承租權(quán)條款，都失之簡(jiǎn)陋；最多加了承租人行權(quán)期限，如“合同屆滿(mǎn)日前三個(gè)月，承租人有權(quán)要求在同等條件下優(yōu)先續(xù)租”云云。筆者認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)條款可以從以下幾方面加以完善：
一、 同等條件具體化
原承租人的優(yōu)先權(quán)是有前提的，即同等條件。對(duì)同等條件如何理解，一向存有爭(zhēng)議。通常認(rèn)為，同等條件必須符合的兩個(gè)條件為租金和租金支付方式。也有研究者認(rèn)為應(yīng)借鑒《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋(一)》（下稱(chēng)“物權(quán)法司法解釋”）第10條規(guī)定的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同等條件，來(lái)確定優(yōu)先承租權(quán)的同等條件范圍。以此論，在租金、租金支付方式之外，還應(yīng)包括同等的租賃期限。還有研究者認(rèn)為，其他租賃條件，例如租賃用途、承租人人數(shù)、維修責(zé)任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責(zé)任、整體還是部分承租等也屬于同等條件的組成部分。如原承租人無(wú)法滿(mǎn)足出租人與新的承租人之間的出租條件，即不能行使優(yōu)先承租權(quán)。
考慮到物權(quán)法司法解釋第十條畢竟是針對(duì)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，對(duì)優(yōu)先承租權(quán)僅有借鑒意義，在租賃合同中對(duì)未來(lái)續(xù)約時(shí)承租有限權(quán)的同等條件具體范圍進(jìn)行詳細(xì)列舉，是完全有必要的。
筆者也注意到，有觀點(diǎn)同等條件還包括原承租人與潛在承租人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商業(yè)信譽(yù)應(yīng)大致相當(dāng)。這種觀點(diǎn)值得商榷。這些內(nèi)容，實(shí)際上并不構(gòu)成合同條件，而是合同主體的資格。如無(wú)特別約定，上述內(nèi)容不在同等條件范疇內(nèi)。如果出租人認(rèn)為確有必要考核，應(yīng)在租賃合同中作特別約定。但是，上述內(nèi)容相比于租金、租期等更具彈性，考量時(shí)缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)審慎考量，盡量使約定具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。
二、明確除權(quán)的實(shí)體條件
在筆者的工作實(shí)踐中，常常遇到一類(lèi)承租人，經(jīng)常性違約，但又達(dá)不到觸發(fā)解約條款的地步。如有一承租人每月繳交租金總是會(huì)拖延上30至40天。對(duì)此，出租人雖有不滿(mǎn)，亦很無(wú)奈。因?yàn)?，合同約定逾期繳交租金達(dá)60天的，出租人才可以單方面解除合同。所以，合同無(wú)法解除。如單獨(dú)主張違約金，又因金額太小，時(shí)間成本與金錢(qián)成本投入與所得不成比例。但是，此類(lèi)經(jīng)常性違約實(shí)際上已侵蝕了雙方互信的基礎(chǔ)。在此情況下，承租人行使承租優(yōu)先權(quán)并不符合出租人的利益。
司法實(shí)踐中，許多法院對(duì)履行租賃合同中經(jīng)常違約的承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，持有否定態(tài)度。這種做法有其合理性，但法律依據(jù)有所欠缺。所以，筆者建議將出租人較為關(guān)注且不愿意通過(guò)訴訟來(lái)追究的違約情形，如經(jīng)常性逾期付款、改變房屋結(jié)構(gòu)或用途等，約定為除權(quán)條件。有此類(lèi)情形，承租人將失去優(yōu)先承租權(quán)。
還有一類(lèi)情形，即擅自轉(zhuǎn)租。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”實(shí)踐中，出租人可能因疏失、懈怠或訟累、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等考慮，沒(méi)有行使合同解除權(quán)或提起轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的確認(rèn)之訴。但是，這不等于合同屆滿(mǎn)后，出租人仍愿意與缺乏誠(chéng)信的承租人續(xù)約。將原租賃期限內(nèi)擅自轉(zhuǎn)租列為除權(quán)條件，也是一種選擇。
總之，筆者認(rèn)為將出租人不愿單獨(dú)進(jìn)行追索的違約情形列入優(yōu)先承租權(quán)除權(quán)條件，可以豐富出租人權(quán)利保護(hù)的方式，也有利于租賃活動(dòng)誠(chéng)信風(fēng)氣的形成和維護(hù)。甚至，租賃合同可以更進(jìn)一步，約定輕微違約的原承租人的締約權(quán)劣后于一般的潛在承租人，以彰顯誠(chéng)信之重。
三、行權(quán)程序的完善
許多租賃合同約定了優(yōu)先承租權(quán)，卻忽略了行權(quán)程序，這是一個(gè)不應(yīng)有的缺憾。有的租賃合同則約定，合同期限屆滿(mǎn)前一個(gè)月、三個(gè)月或半年，承租人書(shū)面通知出租人的，可以?xún)?yōu)先承租，并視之為行權(quán)程序。依筆者看，這是似而非。優(yōu)先承租權(quán)之“優(yōu)先”是相對(duì)于一般潛在承租人，且以同等條件為前提的。合同期限屆滿(mǎn)前若干時(shí)間，如無(wú)潛在承租人，也不知具體締約條件，何來(lái)優(yōu)先、同等之說(shuō)？這樣的約定，充其量是為行權(quán)增設(shè)了一個(gè)條件。
承租優(yōu)先權(quán)行權(quán)程序的發(fā)起，實(shí)際應(yīng)該是出租人。因?yàn)橹挥谐鲎馊瞬拍軟Q定租賃物是否繼續(xù)出租，知悉是否存在潛在承租人及具體條件。
物權(quán)法司法解釋關(guān)于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行權(quán)程序見(jiàn)第十一條規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間沒(méi)有約定或者約定不明的，轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日。對(duì)優(yōu)先承租權(quán)來(lái)說(shuō)，這同樣可資借鑒，可以明確出租人的通知義務(wù)，也可以防止原承租人怠于行權(quán)。
對(duì)前面提到的承租人違約導(dǎo)致除權(quán)，在程序上也可以加以規(guī)定。有研究者認(rèn)為，出租人未在租賃合同期限屆滿(mǎn)內(nèi)對(duì)承租人的違約行為提出異議，則不影響優(yōu)先承租權(quán)的行使。筆者認(rèn)為有可取之處，可以保護(hù)弱勢(shì)地位的承租人，避免出租人任意剝奪優(yōu)先承租權(quán)。是否采用，可以根據(jù)實(shí)際情況而定。
還有一類(lèi)特殊情況，即新租賃合同采取了競(jìng)爭(zhēng)締約程序，比如國(guó)有資產(chǎn)出租，根據(jù)國(guó)資管理的相關(guān)規(guī)范，須公開(kāi)競(jìng)價(jià)。在此情形下，優(yōu)先承租權(quán)的行權(quán)程序約定尤為重要，其核心就是原承租人是否參加競(jìng)價(jià)。另外，最終效果還受競(jìng)價(jià)方式，即明標(biāo)或暗標(biāo)的影響。如能在租賃合同中詳細(xì)約定，可以避免雙方分歧，直至引發(fā)訟爭(zhēng)。
在租賃合同履行過(guò)程中并未出現(xiàn)對(duì)出租人利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的違約行為，例如承租人未按時(shí)足額支付租金、租賃物用于違法用途等行為。
《廈門(mén)房屋條例》雖然規(guī)定了優(yōu)先承租權(quán)，卻未規(guī)定侵害該權(quán)利應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。這不能不說(shuō)有所缺陷。
可以借鑒的是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 21條關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，具體為“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”至于買(mǎi)受人惡意，可以適用《合同法》第52條的 “惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”情形。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》在處理優(yōu)先承租權(quán)時(shí)大體采用的就是上述做法。該文件第32條規(guī)定：“優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。”
但是，實(shí)踐中因優(yōu)先承租權(quán)被侵犯而索賠有一定難度。具體賠償數(shù)額也很難確定。這固然對(duì)原承租人不利，但不確定因素的存在，對(duì)出租人又何嘗不是一種風(fēng)險(xiǎn)。所以，在合同中約定侵犯優(yōu)先承租權(quán)的賠償數(shù)額或計(jì)算方式，可以有效地保護(hù)優(yōu)先承租權(quán)，使雙方對(duì)違約成本和違法后果有所預(yù)判。
總之，盡管優(yōu)先承租權(quán)系租賃合同簽訂與履行中相對(duì)次要的環(huán)節(jié)，仍需我們?cè)诜煞?wù)實(shí)踐中加以重視，完善其條款，避免無(wú)謂之訟累。