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2018-06-14 10:34:00
無論是《廈門房屋條例》，還是目前租賃合同中普遍使用的優先承租權條款，都失之簡陋；最多加了承租人行權期限，如“合同屆滿日前三個月，承租人有權要求在同等條件下優先續租”云云。筆者認為，優先承租權條款可以從以下幾方面加以完善：
一、 同等條件具體化
原承租人的優先權是有前提的，即同等條件。對同等條件如何理解，一向存有爭議。通常認為，同等條件必須符合的兩個條件為租金和租金支付方式。也有研究者認為應借鑒《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》（下稱“物權法司法解釋”）第10條規定的共有人優先購買權的同等條件，來確定優先承租權的同等條件范圍。以此論，在租金、租金支付方式之外，還應包括同等的租賃期限。還有研究者認為，其他租賃條件，例如租賃用途、承租人人數、維修責任、裝修的約定、轉租的約定、解除合同的條件、違約責任、整體還是部分承租等也屬于同等條件的組成部分。如原承租人無法滿足出租人與新的承租人之間的出租條件，即不能行使優先承租權。
考慮到物權法司法解釋第十條畢竟是針對共有人優先購買權的，對優先承租權僅有借鑒意義，在租賃合同中對未來續約時承租有限權的同等條件具體范圍進行詳細列舉，是完全有必要的。
筆者也注意到，有觀點同等條件還包括原承租人與潛在承租人的經濟實力、經營業績、商業信譽應大致相當。這種觀點值得商榷。這些內容，實際上并不構成合同條件，而是合同主體的資格。如無特別約定，上述內容不在同等條件范疇內。如果出租人認為確有必要考核，應在租賃合同中作特別約定。但是，上述內容相比于租金、租期等更具彈性，考量時缺乏客觀標準，應審慎考量，盡量使約定具有可操作性的標準。
二、明確除權的實體條件
在筆者的工作實踐中，常常遇到一類承租人，經常性違約，但又達不到觸發解約條款的地步。如有一承租人每月繳交租金總是會拖延上30至40天。對此，出租人雖有不滿，亦很無奈。因為，合同約定逾期繳交租金達60天的，出租人才可以單方面解除合同。所以，合同無法解除。如單獨主張違約金，又因金額太小，時間成本與金錢成本投入與所得不成比例。但是，此類經常性違約實際上已侵蝕了雙方互信的基礎。在此情況下，承租人行使承租優先權并不符合出租人的利益。
司法實踐中，許多法院對履行租賃合同中經常違約的承租人主張優先承租權，持有否定態度。這種做法有其合理性，但法律依據有所欠缺。所以，筆者建議將出租人較為關注且不愿意通過訴訟來追究的違約情形，如經常性逾期付款、改變房屋結構或用途等，約定為除權條件。有此類情形，承租人將失去優先承租權。
還有一類情形，即擅自轉租。根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”實踐中，出租人可能因疏失、懈怠或訟累、訴訟風險等考慮，沒有行使合同解除權或提起轉租合同無效的確認之訴。但是，這不等于合同屆滿后，出租人仍愿意與缺乏誠信的承租人續約。將原租賃期限內擅自轉租列為除權條件，也是一種選擇。
總之，筆者認為將出租人不愿單獨進行追索的違約情形列入優先承租權除權條件，可以豐富出租人權利保護的方式，也有利于租賃活動誠信風氣的形成和維護。甚至，租賃合同可以更進一步，約定輕微違約的原承租人的締約權劣后于一般的潛在承租人，以彰顯誠信之重。
三、行權程序的完善
許多租賃合同約定了優先承租權，卻忽略了行權程序，這是一個不應有的缺憾。有的租賃合同則約定，合同期限屆滿前一個月、三個月或半年，承租人書面通知出租人的，可以優先承租，并視之為行權程序。依筆者看，這是似而非。優先承租權之“優先”是相對于一般潛在承租人，且以同等條件為前提的。合同期限屆滿前若干時間，如無潛在承租人，也不知具體締約條件，何來優先、同等之說？這樣的約定，充其量是為行權增設了一個條件。
承租優先權行權程序的發起，實際應該是出租人。因為只有出租人才能決定租賃物是否繼續出租，知悉是否存在潛在承租人及具體條件。
物權法司法解釋關于共有人優先購買權的行權程序見第十一條規定，優先購買權的行使期間沒有約定或者約定不明的，轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日。對優先承租權來說，這同樣可資借鑒，可以明確出租人的通知義務，也可以防止原承租人怠于行權。
對前面提到的承租人違約導致除權，在程序上也可以加以規定。有研究者認為，出租人未在租賃合同期限屆滿內對承租人的違約行為提出異議，則不影響優先承租權的行使。筆者認為有可取之處，可以保護弱勢地位的承租人，避免出租人任意剝奪優先承租權。是否采用，可以根據實際情況而定。
還有一類特殊情況，即新租賃合同采取了競爭締約程序，比如國有資產出租，根據國資管理的相關規范，須公開競價。在此情形下，優先承租權的行權程序約定尤為重要，其核心就是原承租人是否參加競價。另外，最終效果還受競價方式，即明標或暗標的影響。如能在租賃合同中詳細約定，可以避免雙方分歧，直至引發訟爭。
在租賃合同履行過程中并未出現對出租人利益產生實質性影響的違約行為，例如承租人未按時足額支付租金、租賃物用于違法用途等行為。
《廈門房屋條例》雖然規定了優先承租權，卻未規定侵害該權利應承擔的法律責任。這不能不說有所缺陷。
可以借鑒的是《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21條關于承租人優先購買權的規定，具體為“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”至于買受人惡意，可以適用《合同法》第52條的 “惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”情形。
《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》在處理優先承租權時大體采用的就是上述做法。該文件第32條規定：“優先承租權并非法定權利，而是基于租賃合同的約定產生，僅在合同當事人之間發生效力，不能對抗已經實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內通知原承租人續租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持。”
但是，實踐中因優先承租權被侵犯而索賠有一定難度。具體賠償數額也很難確定。這固然對原承租人不利，但不確定因素的存在，對出租人又何嘗不是一種風險。所以，在合同中約定侵犯優先承租權的賠償數額或計算方式，可以有效地保護優先承租權，使雙方對違約成本和違法后果有所預判。
總之，盡管優先承租權系租賃合同簽訂與履行中相對次要的環節，仍需我們在法律服務實踐中加以重視，完善其條款，避免無謂之訟累。