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“民以食為天”，從維持基本生存到追求生活質(zhì)量，飲食構(gòu)成人類文明和文化的重要組成部分。餐飲作為人類社會始終最繁榮和發(fā)達(dá)的一項(xiàng)基本消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)成我們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾M成部分，日常餐飲經(jīng)營涉及不動產(chǎn)、勞動人事、買賣合同、食品安全、廣告等多項(xiàng)事務(wù)，可謂“麻雀雖小、五臟俱全”。本期天衡律師微信公號以餐飲法律服務(wù)為專題，從物業(yè)、食品安全、用工三個維度出發(fā)，對餐飲行業(yè)常見的法律問題和風(fēng)險做一一分析，通過本次“解剖麻雀”為餐飲服務(wù)企業(yè)普及更加專業(yè)、精微的法律知識，為企業(yè)健康合規(guī)經(jīng)營保駕護(hù)航。本篇為此次餐飲業(yè)法律服務(wù)專題的第一篇，物業(yè)篇。

走在大街小巷、商業(yè)廣場，到處都是餐飲店，餐飲店招牌也是常常換來換去。一家新餐飲店的開張，首先可能涉及到一個問題，那就是租店鋪，而這其中隱藏著不少的法律風(fēng)險呢。

一、租賃主體的適格性

在商業(yè)租房中，首先應(yīng)當(dāng)關(guān)注的第一個焦點(diǎn)是：出租人是否享有合法的出租權(quán)？出租人是所有權(quán)人時，除了核實(shí)產(chǎn)權(quán)證書原件外，必要時應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況，對租賃財產(chǎn)是否存在查封、抵押以及共有權(quán)，應(yīng)當(dāng)特別審慎。

對于委托代理應(yīng)當(dāng)加倍謹(jǐn)慎。首先，需要委托代理人提供授權(quán)委托書、委托代理合同、產(chǎn)權(quán)證書等法律文件；其次，如存在親屬關(guān)系還應(yīng)當(dāng)要求對方提供其與業(yè)主存在親屬關(guān)系的證明、業(yè)主出具的獨(dú)立承諾等證明文件，并及時補(bǔ)正；最后，付款賬戶最好是業(yè)主本人的。通過增強(qiáng)權(quán)利外觀，加強(qiáng)信賴，若出現(xiàn)出租人無代理權(quán)的情形，方便援引表見代理制度。如果出租人涉及境外，授權(quán)委托的相關(guān)法律文件還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證方可信賴。

二、租賃標(biāo)的具有“適租性”

商業(yè)租房不同于居住租房，因此在租下一間店鋪或者一塊場地時，需要琢磨清楚租下這個房屋能否促成我們的商業(yè)目的。這時租賃房屋的性質(zhì)就非常重要了，而房屋是否存在權(quán)利瑕疵也將影響到未來能否正常開業(yè)。

（一）合同條款“私人訂制”

商業(yè)用房的適租性：商業(yè)用房租賃的特殊性，使得“適租性”包含了更廣闊而具體的含義，超出了法律規(guī)定的一般含義。出租人應(yīng)承擔(dān)何種強(qiáng)度的“適租義務(wù)”，更多取決于租賃雙方的合同約定。因此，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人在合同中約定更為明確的適租義務(wù)，例如可以約定“出租人保證該房屋具備相關(guān)基本要求（如環(huán)評要求、消防要求等），可以用于餐飲經(jīng)營；若不具備餐飲經(jīng)營條件，應(yīng)退還已交房屋押金、房租，補(bǔ)償裝修費(fèi)用。”基于此類約定，若房屋確實(shí)不符合餐飲經(jīng)營相關(guān)要求，承租人就可以主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）環(huán)境問題“未雨綢繆”

首先要確定房屋的用途為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)；其次，應(yīng)審查房屋是否存在不能出租的情況，除了《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定的屬于違法建筑的或者不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或者違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的情形之外，重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)考察環(huán)境測評問題。

環(huán)境測評一般包括以下幾個重要事項(xiàng)：①噪音，是否擾民；②排污，污水管道和油煙管道的設(shè)計(jì)是否合理；③餐飲布局平面圖，食品加工場所是否合理；④店鋪具體位置，標(biāo)注周邊設(shè)施，是否可從事餐飲經(jīng)營。此外，餐飲企業(yè)也應(yīng)當(dāng)依法取得排污許可證。

對于廈門地區(qū)的餐飲企業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)注意的是：根據(jù)《廈門市餐飲、娛樂項(xiàng)目環(huán)境影響評價文件審批細(xì)則（試行）》第三條，營業(yè)面積在300平方米以上或位于敏感區(qū)的項(xiàng)目必須委托有環(huán)境影響評價資質(zhì)的單位編制環(huán)境影響報告表；營業(yè)面積在300平方米以下的項(xiàng)目必須填寫環(huán)境影響登記表。

上述文件的第五條同時規(guī)定“ 餐飲項(xiàng)目選址應(yīng)符合下列要求：

1、選址須符合該建筑現(xiàn)行使用功能。
2、具備項(xiàng)目需配套的污水、油煙、噪聲等各項(xiàng)環(huán)保設(shè)施的建設(shè)和安裝條件。
3、禁止在下列地點(diǎn)新設(shè)可能產(chǎn)生油煙、噪聲污染的餐飲項(xiàng)目(不含煎、炒、炸工藝且不產(chǎn)生油煙的餐飲項(xiàng)目除外)：(1) 住宅樓；
(2) 距離住宅樓直線距離10米內(nèi)的建筑物；
(3) 未設(shè)餐飲業(yè)專用煙道的建筑物；
(4) 與居住層相鄰的商住綜合樓樓層；
(5) 廈門市人民政府明令禁止設(shè)立餐飲項(xiàng)目的其它地點(diǎn)。”

而對于明令禁止設(shè)立餐飲項(xiàng)目的地點(diǎn)，《廈門市餐飲業(yè)禁設(shè)區(qū)域清單》截止目前為止共確定了12批餐飲業(yè)禁設(shè)區(qū)域，禁設(shè)地點(diǎn)詳細(xì)至街號，餐飲企業(yè)在項(xiàng)目選址時一定要避開這些餐飲禁設(shè)地點(diǎn)，否則再大的投資也會打水漂

（三）轉(zhuǎn)租權(quán)限“小心翼翼”

1、權(quán)利問題：若為轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原出租人同意。承租人對此應(yīng)審慎考察，可以通過以下方式：a.查看原租賃合同中是否有明確的同意轉(zhuǎn)租條款；b.取得業(yè)主同意轉(zhuǎn)租的書面聲明或者進(jìn)行三方協(xié)議；c.無法獲得書面同意的，口頭同意應(yīng)留存證據(jù)。

2、期限問題：轉(zhuǎn)租期限超過原租賃合同租期的部分無效，承租人應(yīng)審查原租賃合同的租賃期限，確保自己的租賃期限在原租賃期限內(nèi)。

（四）工商登記“除舊布新”

實(shí)踐中，最經(jīng)常碰到的問題是，承租了房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋原承租商戶沒有將該地址的原工商登記注銷并且還不愿意配合注銷。因此，承租房屋前，一定要確保原商戶已經(jīng)注銷營業(yè)執(zhí)照，否則將直接導(dǎo)致新的營業(yè)執(zhí)照無法辦理。若租賃房屋存在未注銷的工商登記，則需要請求房東協(xié)助處理，但這一過程將非常麻煩，應(yīng)盡量避免承租此類房屋。

三、租金條款具有合理性

在租金方面，隱藏著不少風(fēng)險，如免租期的約定、租金的起算與交付、租金的遲延履行等。

（一）免租期

免租期的約定符合商業(yè)習(xí)慣，但是實(shí)踐中因?yàn)榧s定不明確導(dǎo)致糾紛的情況屢見不鮮。在與出租人約定免租期時，應(yīng)當(dāng)注意一下幾點(diǎn)：1、明確免租期的起止點(diǎn)；2、實(shí)踐中免租期一般是算在租賃期限內(nèi)，但為了減少日后爭議，建議合同中對此再次明確；3、應(yīng)明確免租期對租賃支付期限的影響，是直接導(dǎo)致租金支付期限的順延或是在租金中予以直接優(yōu)惠或免除；4、明確免除的具體費(fèi)用，除了免除租金之外是否還免除物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等其他費(fèi)用；5、明確提前開業(yè)或提前終止合同時免租期的處理及雙方責(zé)任的確定。

（二）租賃期限及租金

承租人應(yīng)當(dāng)與出租人明確約定租賃期限，需注意，租賃期限超過6個月，需要簽訂書面合同；最長租賃期限為20年，超過部分無效。關(guān)于租金，應(yīng)當(dāng)明確租金的交付方式、周期、具體時間點(diǎn)以及是否存在寬限期，同時應(yīng)當(dāng)盡量避免與出租人約定“出租人可以采取停水停電等措施”，以免造成實(shí)際經(jīng)營中的重大損失。

（三）租金支付條件具有彈性

一方面，承租人應(yīng)與出租人約定較長的逾期支付租金的寬限期，避免過短，例如僅約定3天寬限期；另一方面，為避免遭遇“銷戶風(fēng)險”，應(yīng)約定多種支付方式，若出租人以“銷戶”阻礙承租人支付租金，仍可通過支付寶、微信、現(xiàn)金等約定的其他方式支付，不至于違約。實(shí)在不行，承租人還可以向公證處提存。

四、裝修問題具有公平性

裝修是否征得出租人同意？裝修是否合法？裝修的折舊與補(bǔ)償如何約定？

（一）事前概括性同意

為了投入實(shí)際經(jīng)營使用，必須對房屋進(jìn)行裝修，這一行為必須事先得到出租人的書面同意，該同意建議約定為概括性同意。

（二）裝修須合法

裝修不得損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全；裝修依法需要消防報批的（裝修面積超過300平米），應(yīng)依法申報，并在開業(yè)前通過消防安全檢查。（關(guān)于消防我們將放在下一期食品安全篇作更多說明）

（三）折舊補(bǔ)償問題

合同終止后面臨的裝修折舊與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)事先約定清楚。若雙方無約定，對于承租人的裝修，依照法律相關(guān)規(guī)定。此外，承租人需要保留裝修的費(fèi)用憑證，以免日后舉證困難。

五、提前退租條款

餐飲作為一種商業(yè)行為，存在一定風(fēng)險，開業(yè)后或盈利或虧損，若企業(yè)虧損嚴(yán)重，甚至難以為繼，是該苦苦支撐還是擇機(jī)退出？

（一）提前預(yù)見和約定

承租人應(yīng)當(dāng)提前預(yù)見到該風(fēng)險，并在合同中預(yù)先約定提前退租條款。具體而言，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1、明確約定提前退租的特殊條件，該條件應(yīng)當(dāng)是可以量化的；2、明確約定押金/保證金的性質(zhì)，以及提前退租時押金/保證金、房租如何扣除；3、約定提前退租時對裝修的補(bǔ)償條款；4、在提前告知義務(wù)中明確時間和方式。

（二）退出條件具有商務(wù)性

對于商業(yè)綜合體中的商戶，退租條件更具商務(wù)性，應(yīng)綜合考慮商業(yè)綜合體的整體業(yè)態(tài)，例如人流量、同類商戶等，避免因商業(yè)綜合體自身整體業(yè)態(tài)的消亡，而無法及時退出造成更多損失。

總結(jié)：

作為餐飲企業(yè)，應(yīng)從一開始就加強(qiáng)對物業(yè)部分的風(fēng)險管控，謹(jǐn)慎考察租賃主體、租賃物，對核心條款中隱藏的風(fēng)險細(xì)心洞察和設(shè)置，審慎簽約，為日后的可持續(xù)經(jīng)營建立可靠的物業(yè)保障。

注：感謝實(shí)習(xí)生徐偉鵬對本文的貢獻(xiàn)。