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2019-01-22 15:40:00
（三）轉租權限“小心翼翼”
1、權利問題：若為轉租，根據《合同法》、《城鎮房屋租賃合同解釋》相關規定，轉租必須經原出租人同意。承租人對此應審慎考察，可以通過以下方式：a.查看原租賃合同中是否有明確的同意轉租條款；b.取得業主同意轉租的書面聲明或者進行三方協議；c.無法獲得書面同意的，口頭同意應留存證據。
2、期限問題：轉租期限超過原租賃合同租期的部分無效，承租人應審查原租賃合同的租賃期限，確保自己的租賃期限在原租賃期限內。
（四）工商登記“除舊布新”
實踐中，最經常碰到的問題是，承租了房屋后，發現房屋原承租商戶沒有將該地址的原工商登記注銷并且還不愿意配合注銷。因此，承租房屋前，一定要確保原商戶已經注銷營業執照，否則將直接導致新的營業執照無法辦理。若租賃房屋存在未注銷的工商登記，則需要請求房東協助處理，但這一過程將非常麻煩，應盡量避免承租此類房屋。
三、租金條款具有合理性
在租金方面，隱藏著不少風險，如免租期的約定、租金的起算與交付、租金的遲延履行等。
（一）免租期
免租期的約定符合商業習慣，但是實踐中因為約定不明確導致糾紛的情況屢見不鮮。在與出租人約定免租期時，應當注意一下幾點：1、明確免租期的起止點；2、實踐中免租期一般是算在租賃期限內，但為了減少日后爭議，建議合同中對此再次明確；3、應明確免租期對租賃支付期限的影響，是直接導致租金支付期限的順延或是在租金中予以直接優惠或免除；4、明確免除的具體費用，除了免除租金之外是否還免除物業管理費、能源費等其他費用；5、明確提前開業或提前終止合同時免租期的處理及雙方責任的確定。
（二）租賃期限及租金
承租人應當與出租人明確約定租賃期限，需注意，租賃期限超過6個月，需要簽訂書面合同；最長租賃期限為20年，超過部分無效。關于租金，應當明確租金的交付方式、周期、具體時間點以及是否存在寬限期，同時應當盡量避免與出租人約定“出租人可以采取停水停電等措施”，以免造成實際經營中的重大損失。
（三）租金支付條件具有彈性
一方面，承租人應與出租人約定較長的逾期支付租金的寬限期，避免過短，例如僅約定3天寬限期；另一方面，為避免遭遇“銷戶風險”，應約定多種支付方式，若出租人以“銷戶”阻礙承租人支付租金，仍可通過支付寶、微信、現金等約定的其他方式支付，不至于違約。實在不行，承租人還可以向公證處提存。
四、裝修問題具有公平性
裝修是否征得出租人同意？裝修是否合法？裝修的折舊與補償如何約定？
（一）事前概括性同意
為了投入實際經營使用，必須對房屋進行裝修，這一行為必須事先得到出租人的書面同意，該同意建議約定為概括性同意。
（二）裝修須合法
裝修不得損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全；裝修依法需要消防報批的（裝修面積超過300平米），應依法申報，并在開業前通過消防安全檢查。（關于消防我們將放在下一期食品安全篇作更多說明）
（三）折舊補償問題
合同終止后面臨的裝修折舊與補償應當事先約定清楚。若雙方無約定，對于承租人的裝修，依照法律相關規定。此外，承租人需要保留裝修的費用憑證，以免日后舉證困難。
五、提前退租條款
餐飲作為一種商業行為，存在一定風險，開業后或盈利或虧損，若企業虧損嚴重，甚至難以為繼，是該苦苦支撐還是擇機退出？
（一）提前預見和約定
承租人應當提前預見到該風險，并在合同中預先約定提前退租條款。具體而言，應當注意以下幾點：1、明確約定提前退租的特殊條件，該條件應當是可以量化的；2、明確約定押金/保證金的性質，以及提前退租時押金/保證金、房租如何扣除；3、約定提前退租時對裝修的補償條款；4、在提前告知義務中明確時間和方式。
（二）退出條件具有商務性
對于商業綜合體中的商戶，退租條件更具商務性，應綜合考慮商業綜合體的整體業態，例如人流量、同類商戶等，避免因商業綜合體自身整體業態的消亡，而無法及時退出造成更多損失。
總結：
作為餐飲企業，應從一開始就加強對物業部分的風險管控，謹慎考察租賃主體、租賃物，對核心條款中隱藏的風險細心洞察和設置，審慎簽約，為日后的可持續經營建立可靠的物業保障。
注：感謝實習生徐偉鵬對本文的貢獻。