突如其來的新型冠狀病毒打亂了中國人歡度新春佳節(jié)的計劃，全國上下、社會各界齊心戰(zhàn)“疫”。在這個特殊的春節(jié)里，為了控輸入、防擴散，各地號召：“宅”在家里就是對防控疫情最大的貢獻。學校開學、公司復工的時間一再推遲，網(wǎng)友紛紛表示在家里坐不住了。然而，很多人“宅不住的家”，卻是物業(yè)人放棄回家盡心守護的“家”。
物業(yè)人因為崗位的特殊性，必須暴露在人流密集的小區(qū)出入口，暴露在大量生活垃圾甚至廢棄口罩等有害垃圾面前，在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中發(fā)揮著不可或缺的重要作用。在積極抗擊疫情的同時，除了相信“道路越泥濘，留下腳印就越深刻”外，有些法律問題物業(yè)公司不得不面對，本文將主要對在疫情防控期間廈門地區(qū)物業(yè)公司常見的法律問題進行總結，并提出相應建議，讓物業(yè)公司依法打贏這場硬仗。
一、疫情防控期間，物業(yè)公司需要做什么？
2020年2月1日，中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》（下稱“《物業(yè)操作指引》”），旨在指導物業(yè)公司開展防疫工作，明確物業(yè)公司在疫情防控期間的工作任務，由物業(yè)公司遵照執(zhí)行。物業(yè)公司在小區(qū)新型冠狀病毒防疫工作中，除做好基本的環(huán)境衛(wèi)生綠化養(yǎng)護、秩序和設施設備維護等工作外，主要還需做好以下幾項工作：
1.成立防疫工作小組，制定防疫應急預案
①對防疫工作的組織開展、成員職責、防疫物資、消毒方案、出入控制等進行明確規(guī)定，形成書面文件并向相關人員進行有效送達；
②開通疫情防控情況上報通道，確保公司領導人員能夠及時知曉突發(fā)情況并作出有效決策。
2.確保物業(yè)工作人員個人健康
①定期對員工宿舍、工作場所進行消毒，并做好消毒臺賬；
②員工上崗前應進行體溫檢測，在工作時必須佩戴口罩、手套等防護用品；
③對接觸過疫情的員工必須隔離觀察14天，在未排除其健康隱患的情況下不可上崗。
3.進行完善的物資儲備
①配備基本消毒藥品，防護器材等必要防疫用品；
②為應對突發(fā)緊急情況，可適當儲備速食食品及飲用水；
③每日清點庫存數(shù)量，做好書面記錄，發(fā)現(xiàn)庫存不足及時補充。
4.對物業(yè)管理區(qū)進行出入控制
①原則上拒絕非本小區(qū)住戶及車輛進入物業(yè)管理區(qū)域（包括但不限于快遞員、外賣員等），快遞公司、外賣等所配送的物品應送至指定存放區(qū)域進行臨時存放，并通知住戶自行領取；
②進入管理區(qū)的所有人員必須測量體溫，發(fā)現(xiàn)異常拒絕進入并立即上報當?shù)卣鞴懿块T及居委會處理；
③對于進入管理區(qū)的人員及車輛做好相關信息登記工作，并登記其外出行程、去向。
5.加強與政府及有關部門的溝通、配合
①指定專人對接街道辦事處、居委會、防控站或中心等政府有關部門，保證信息溝通渠道暢通；
②協(xié)助政府部門對住戶情況進行排查，及時上報至政府有關部門；
③發(fā)現(xiàn)與疫情相關的突發(fā)事件，配合相關部門第一時間采取有效措施。
6.做好消毒工作，并形成書面記錄
①對于電梯、走廊、樓梯間等公共區(qū)域每日定期消毒；
②對于公用門把手、門禁系統(tǒng)及電梯按鈕等區(qū)域，每日定時多次消毒，也可配備紙巾等一次性覆蓋用品；
③對座椅、健身器材、停車場等戶外場所每日定期消毒；
④公用衛(wèi)生間、垃圾桶、隔離區(qū)等屬于重點防疫區(qū)域，應增加消毒頻次；
⑤做好書面消殺記錄。
7.設立廢棄防疫用品專用垃圾桶
用垃圾桶應與其他垃圾桶醒目區(qū)別，對廢棄防疫用品如口罩、手套等單獨收集，交由環(huán)境衛(wèi)生主管部門或衛(wèi)生健康主管部門指定的危險廢物處置場所專門處理，并做好登記工作。
8.加大防疫宣傳
①定期通過業(yè)委會、住戶微信群等方式，進行住戶外出、健康狀況登記，發(fā)現(xiàn)異常立即上報并采取相關緊急措施；
②與住戶通過網(wǎng)絡、電話溝通等方式處理基本事務，盡量減少面對面服務；
③通過告示欄、電梯間、住戶微信群等多渠道推送防疫知識，比如進行酒精使用消防安全宣傳等；
④如管理區(qū)存在隔離區(qū)域，應在管理區(qū)入口處顯著位置進行公示告知。
9.停止社區(qū)文化活動，關閉兒童活動室、健身房、會所等，取消一切不必要的聚眾活動，防止疫情擴散、傳播。
二、物業(yè)公司是否可以對小區(qū)實施封閉式管理？
各地政策不一，有些地區(qū)尚未明確物業(yè)公司是否可以對小區(qū)實施封閉式管理，也有部分地區(qū)已經(jīng)明確由物業(yè)公司進行封閉式管理（如廈門市思明區(qū)）。
廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部于2020年2月5日發(fā)布第6號通告，明確物業(yè)公司承擔服務區(qū)域防疫工作主體責任，并對各管理的區(qū)域進行封閉式管理。
對于尚未明確物業(yè)公司是否可以對小區(qū)進行封閉式管理的地區(qū)，我們認為，物業(yè)公司可依據(jù)《物業(yè)操作指引》第四條“防控操作指引”第（三）款“出入控制”之規(guī)定
[1]，即，物業(yè)公司為了切斷傳染病的傳播途徑，可以采取第一個法律問題第四部分“對物業(yè)管理區(qū)進行出入控制”內容中相應的防控措施，以加強車輛、人員出入管理。
若住戶或其他外來人員不配合物業(yè)公司上述措施的，援引《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》第六十六條規(guī)定之“單位或者個人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關部門發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰”及廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第6號通告要求“對拒不聽從工作人員管理勸阻、聚眾鬧事的，一律由公安機關依法從嚴處理”，物業(yè)公司可以通過向公安機關報警的方式 ，由公務人員介入對前述阻攔人員的處理措施。
三、物業(yè)公司是否有權拒絕湖北等重點疫區(qū)返回的住戶進入小區(qū)？
各地政策不一，應視情況而定。
以廈門市思明區(qū)為例：
①根據(jù)廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第3號通告要求，
若住戶抵廈前14天內從湖北等重點疫區(qū)返回，且體溫不高于37.3度的，一律至指定場所集中醫(yī)學隔離14天。
因此，物業(yè)公司可暫時拒絕從湖北等重點疫區(qū)的住戶進入小區(qū)。
②根據(jù)廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告要求，
對于湖北等重點疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬，除一人實施居家觀察外，其他人員一律實施集中醫(yī)學觀察14天。除居家觀察的人員外，物業(yè)公司可暫時拒絕其進入小區(qū)。
③根據(jù)廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第3號通告要求，
若住戶體溫達到或者超過37.3度的，一律到指定醫(yī)學觀察點進行診療。物業(yè)公司可暫時拒絕該些體溫異常的住戶進入小區(qū)。
鑒于上述針對不同情況的處置方案，建議物業(yè)公司及時向所在社區(qū)報告，由所在社區(qū)根據(jù)湖北等重點疫區(qū)返回的住戶的實際情況采取不同的隔離或診療措施。若住戶不配合物業(yè)公司防疫工作的，物業(yè)公司可援引《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》第六十六條之規(guī)定及廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第6號通告要求報警處理。
四、物業(yè)公司有權禁止居家隔離的湖北等重點疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬外出嗎？
物業(yè)公司無權禁止該部分人員外出。
以廈門市思明區(qū)為例：
對于湖北等重點疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬，廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告要求，其中一人實施居家觀察，對拒絕配合測溫、體檢或擅自外出者，由公安機關配合強制轉移至定點場所集中隔離。
《憲法》第三十七條規(guī)定了公民享有人身自由，物業(yè)公司并無權力禁止該些住戶外出。但鑒于當前嚴峻的防疫形勢，該些人員應該配合物業(yè)公司的防疫工作，其行動范圍也將受到一定程度的限制。根據(jù)廈門市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告的要求，若該些住戶擅自外出的，物業(yè)公司可采取報警的方式，由公安機關依法處置。
五、對于拒絕配合測量體溫的住戶，物業(yè)公司是否有權拒絕其進入小區(qū)？
物業(yè)公司無權直接實施強制手段。
物業(yè)公司如遇住戶不配合疫情防控工作，可以根據(jù)《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》第六十六條之規(guī)定采取如下應對措施：①勸導并同時做好證據(jù)的固定，比如錄像、錄音等；②勸導無效后及時報警；③在日常工作中，物業(yè)公司可在公共區(qū)域或業(yè)主微信群中宣傳住戶不配合防疫措施違法案例等，勸導住戶積極配合物業(yè)公司的防控工作。
六、物業(yè)公司是否應當告知全體住戶小區(qū)內被隔離的人員信息，如房號等具體信息？
物業(yè)公司無權披露被隔離的人員的基本信息。
根據(jù)《中華人民共和國傳染病防治法》第十二條第一款之規(guī)定，疾病預防控制機構、醫(yī)療機構不得泄露涉及個人隱私的有關信息、資料。因疾病預防控制機構、醫(yī)療機構通常是獲得被隔離人員一手信息的機構，該規(guī)定僅要求疾病預防控制機構、醫(yī)療機構對被隔離人員信息負有保密義務，并未直接要求物業(yè)公司對被隔離人員信息負有保密義務。但在本次疫情防控工作中，物業(yè)公司很可能是第一手獲取被隔離人員信息的機構，同理，也應對被隔離人員信息進行保密。
為此，《物業(yè)操作指引》第二條“基本保障指引”第（三）款“人員保障”第8項對物業(yè)公司的保密義務進行了明確：物業(yè)公司應及時通報被隔離區(qū)人員的情況，但不得泄露其個人信息。因此，物業(yè)公司對獲取的被隔離的人員信息負有保密義務，不得對外披露該部分人員的信息，包括姓名、房號、身份證號碼等。
七、物業(yè)公司能否以防疫為由，向業(yè)主收取相關費用？
在尚無法律明確規(guī)定的情況下，物業(yè)公司不得擅自以防疫為由，向業(yè)主收取相關費用，除非，有相關規(guī)定或經(jīng)與業(yè)主協(xié)商一致。
在包干制下，物業(yè)公司自負盈虧，因疫情防控支出的成本應由物業(yè)公司自行承擔，如若物業(yè)公司投入成本過高，建議物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會協(xié)商，爭取能夠從公共收益中對物業(yè)公司適當?shù)剡M行補貼。如果小區(qū)未成立業(yè)委會的，建議物業(yè)公司與居委會溝通，明確物業(yè)公司支付的相關費用，通過征求業(yè)主意見明確補貼方案，或者由物業(yè)公司先行墊付相關費用，等業(yè)委會成立后再行處理。
在酬金制下，物業(yè)公司從物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔，因此物業(yè)公司因疫情防控支出的成本應從預收的物業(yè)服務資金中支出，但物業(yè)公司應事先征得業(yè)委會的同意，不應隨意支出預收的物業(yè)服務資金，以防不必要的糾紛。
八、業(yè)主能否以疫情期間不在小區(qū)居住為由拒絕繳納物業(yè)費？
不能。
物業(yè)服務是物業(yè)公司按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。因此，除非法律另有規(guī)定，作為小區(qū)的業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定履行義務。一般情況下，雖然業(yè)主在疫情期間未在小區(qū)居住，但已實際享受了物業(yè)公司提供的相關服務，應當按照合同約定交納物業(yè)費。
為保障物業(yè)服務費的順利收取，物業(yè)公司首先要做好物業(yè)服務。其次物業(yè)公司應當將服務內容及時通過公眾號、業(yè)主群等方式向業(yè)主告知。若業(yè)主提出改進意見的，物業(yè)公司也應滿足業(yè)主的合理要求，提升服務質量。
九、業(yè)主能否以物業(yè)公司對防疫措施不到位為由拒絕交納物業(yè)費？
不能。
首先，物業(yè)服務包括物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護、秩序維護、共用部位及設施設備的日常維護等多個方面的內容，疫情防范只是近期物業(yè)公司工作的一部分重點工作，業(yè)主無理由以防疫措施不到位為由拒交或不交物業(yè)費。
其次，物業(yè)公司對新冠病毒的防疫措施是否到位不能以個別業(yè)主的判斷定性，應以各個地區(qū)的實際情況及相關部門的認定為準。
再次，若相關部門認定物業(yè)公司確實存在防疫措施不到位的情形的，也應根據(jù)物業(yè)服務合同履行情況而酌情減少物業(yè)費而非全部免除。
十、疫情防控期間，業(yè)主欠交物業(yè)費訴訟時效即將屆滿，如何處理？
建議物業(yè)公司通過發(fā)送短信、微信的方式進行費用催收，注意確認業(yè)主收到催收信息并回復。另外，物業(yè)公司也可以通過寄送EMS的方式進行催收，并注意保留郵單等證據(jù)。
《中華人民共和國民法總則》第一百九十四條規(guī)定，在訴訟時效期間的最后六個月內，因下列障礙，不能行使請求權的，訴訟時效中止：“（一）不可抗力……自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。”我們認為，這次疫情存在不可預見的不可抗力因素，根據(jù)上述規(guī)定，若業(yè)主欠交物業(yè)費訴訟時效在最后六個月內的，在個案中，物業(yè)公司起訴的欠費案件可能被法院認定存在著訴訟時效中止的情形。但根據(jù)目前部分法院（如廈門地區(qū)的法院）發(fā)布的通知，法院僅暫停了現(xiàn)場立案訴訟服務，當事人仍可通過網(wǎng)上立案的方式主張自己的訴訟權利。因此，物業(yè)公司仍存在訴訟時效中止的主張無法得到法院支持的情況，這將使其債權因超過訴訟時效保護而權益受損。
因此，物業(yè)管理人員應注意的是，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百九十五條規(guī)定，“有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：（一）權利人向義務人提出履行請求；（二）義務人同意履行義務；（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；（四）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。”據(jù)此，物業(yè)公司可通過向欠費業(yè)主主張費用的方式，如發(fā)送短信、微信以及寄送催款單等，中斷訴訟時效，以免其享有的債權受到損害。
治療一線是醫(yī)院，防護一線是物業(yè)。物業(yè)人似乎總被住戶詬病頗多，但是在這場防疫大考中，物業(yè)人卻以自己的實際行動站在防疫第一線。我們也應與物業(yè)人一道，積極戰(zhàn)“疫”，配合政府部門和社區(qū)行政管理機構要求，爭取早日戰(zhàn)勝疫情，恢復正常穩(wěn)定的工作生活秩序。
[1] 《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》第四條 (三)出入控制：1.原則上拒絕非本小區(qū)業(yè)主或使用人及車輛進入物業(yè)管理區(qū)域（包括但不限于快遞員、外賣員等），項目務必提前做好相關通知工作。快遞公司、外賣等所配送的物品應送至指定存放區(qū)域進行臨時存放，并通知客戶自行領??；2.所有進入?yún)^(qū)域范圍內的人員必須測量體溫，超37.3度拒絕進入，并報告當?shù)卣鞴懿块T及居委會處理；3.需仔細監(jiān)控出入門崗的客戶往來車輛和人員，并登記其外出行程、去向，同時重點提醒客戶減少外出、戴口罩、不去疫區(qū)、不接觸疫區(qū)人員等防控要求。
