突如其來的新型冠狀病毒打亂了中國人歡度新春佳節的計劃，全國上下、社會各界齊心戰“疫”。在這個特殊的春節里，為了控輸入、防擴散，各地號召：“宅”在家里就是對防控疫情最大的貢獻。學校開學、公司復工的時間一再推遲，網友紛紛表示在家里坐不住了。然而，很多人“宅不住的家”，卻是物業人放棄回家盡心守護的“家”。
物業人因為崗位的特殊性，必須暴露在人流密集的小區出入口，暴露在大量生活垃圾甚至廢棄口罩等有害垃圾面前，在這場沒有硝煙的戰爭中發揮著不可或缺的重要作用。在積極抗擊疫情的同時，除了相信“道路越泥濘，留下腳印就越深刻”外，有些法律問題物業公司不得不面對，本文將主要對在疫情防控期間廈門地區物業公司常見的法律問題進行總結，并提出相應建議，讓物業公司依法打贏這場硬仗。
一、疫情防控期間，物業公司需要做什么？
2020年2月1日，中國物業管理協會發布《物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》（下稱“《物業操作指引》”），旨在指導物業公司開展防疫工作，明確物業公司在疫情防控期間的工作任務，由物業公司遵照執行。物業公司在小區新型冠狀病毒防疫工作中，除做好基本的環境衛生綠化養護、秩序和設施設備維護等工作外，主要還需做好以下幾項工作：
1.成立防疫工作小組，制定防疫應急預案
①對防疫工作的組織開展、成員職責、防疫物資、消毒方案、出入控制等進行明確規定，形成書面文件并向相關人員進行有效送達；
②開通疫情防控情況上報通道，確保公司領導人員能夠及時知曉突發情況并作出有效決策。
2.確保物業工作人員個人健康
①定期對員工宿舍、工作場所進行消毒，并做好消毒臺賬；
②員工上崗前應進行體溫檢測，在工作時必須佩戴口罩、手套等防護用品；
③對接觸過疫情的員工必須隔離觀察14天，在未排除其健康隱患的情況下不可上崗。
3.進行完善的物資儲備
①配備基本消毒藥品，防護器材等必要防疫用品；
②為應對突發緊急情況，可適當儲備速食食品及飲用水；
③每日清點庫存數量，做好書面記錄，發現庫存不足及時補充。
4.對物業管理區進行出入控制
①原則上拒絕非本小區住戶及車輛進入物業管理區域（包括但不限于快遞員、外賣員等），快遞公司、外賣等所配送的物品應送至指定存放區域進行臨時存放，并通知住戶自行領取；
②進入管理區的所有人員必須測量體溫，發現異常拒絕進入并立即上報當地政府主管部門及居委會處理；
③對于進入管理區的人員及車輛做好相關信息登記工作，并登記其外出行程、去向。
5.加強與政府及有關部門的溝通、配合
①指定專人對接街道辦事處、居委會、防控站或中心等政府有關部門，保證信息溝通渠道暢通；
②協助政府部門對住戶情況進行排查，及時上報至政府有關部門；
③發現與疫情相關的突發事件，配合相關部門第一時間采取有效措施。
6.做好消毒工作，并形成書面記錄
①對于電梯、走廊、樓梯間等公共區域每日定期消毒；
②對于公用門把手、門禁系統及電梯按鈕等區域，每日定時多次消毒，也可配備紙巾等一次性覆蓋用品；
③對座椅、健身器材、停車場等戶外場所每日定期消毒；
④公用衛生間、垃圾桶、隔離區等屬于重點防疫區域，應增加消毒頻次；
⑤做好書面消殺記錄。
7.設立廢棄防疫用品專用垃圾桶
用垃圾桶應與其他垃圾桶醒目區別，對廢棄防疫用品如口罩、手套等單獨收集，交由環境衛生主管部門或衛生健康主管部門指定的危險廢物處置場所專門處理，并做好登記工作。
8.加大防疫宣傳
①定期通過業委會、住戶微信群等方式，進行住戶外出、健康狀況登記，發現異常立即上報并采取相關緊急措施；
②與住戶通過網絡、電話溝通等方式處理基本事務，盡量減少面對面服務；
③通過告示欄、電梯間、住戶微信群等多渠道推送防疫知識，比如進行酒精使用消防安全宣傳等；
④如管理區存在隔離區域，應在管理區入口處顯著位置進行公示告知。
9.停止社區文化活動，關閉兒童活動室、健身房、會所等，取消一切不必要的聚眾活動，防止疫情擴散、傳播。
二、物業公司是否可以對小區實施封閉式管理？
各地政策不一，有些地區尚未明確物業公司是否可以對小區實施封閉式管理，也有部分地區已經明確由物業公司進行封閉式管理（如廈門市思明區）。
廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部于2020年2月5日發布第6號通告，明確物業公司承擔服務區域防疫工作主體責任，并對各管理的區域進行封閉式管理。
對于尚未明確物業公司是否可以對小區進行封閉式管理的地區，我們認為，物業公司可依據《物業操作指引》第四條“防控操作指引”第（三）款“出入控制”之規定
[1]，即，物業公司為了切斷傳染病的傳播途徑，可以采取第一個法律問題第四部分“對物業管理區進行出入控制”內容中相應的防控措施，以加強車輛、人員出入管理。
若住戶或其他外來人員不配合物業公司上述措施的，援引《中華人民共和國突發事件應對法》第六十六條規定之“單位或者個人違反本法規定，不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰”及廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第6號通告要求“對拒不聽從工作人員管理勸阻、聚眾鬧事的，一律由公安機關依法從嚴處理”，物業公司可以通過向公安機關報警的方式 ，由公務人員介入對前述阻攔人員的處理措施。
三、物業公司是否有權拒絕湖北等重點疫區返回的住戶進入小區？
各地政策不一，應視情況而定。
以廈門市思明區為例：
①根據廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第3號通告要求，
若住戶抵廈前14天內從湖北等重點疫區返回，且體溫不高于37.3度的，一律至指定場所集中醫學隔離14天。
因此，物業公司可暫時拒絕從湖北等重點疫區的住戶進入小區。
②根據廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告要求，
對于湖北等重點疫區密切接觸者的共同居住家屬，除一人實施居家觀察外，其他人員一律實施集中醫學觀察14天。除居家觀察的人員外，物業公司可暫時拒絕其進入小區。
③根據廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第3號通告要求，
若住戶體溫達到或者超過37.3度的，一律到指定醫學觀察點進行診療。物業公司可暫時拒絕該些體溫異常的住戶進入小區。
鑒于上述針對不同情況的處置方案，建議物業公司及時向所在社區報告，由所在社區根據湖北等重點疫區返回的住戶的實際情況采取不同的隔離或診療措施。若住戶不配合物業公司防疫工作的，物業公司可援引《中華人民共和國突發事件應對法》第六十六條之規定及廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第6號通告要求報警處理。
四、物業公司有權禁止居家隔離的湖北等重點疫區密切接觸者的共同居住家屬外出嗎？
物業公司無權禁止該部分人員外出。
以廈門市思明區為例：
對于湖北等重點疫區密切接觸者的共同居住家屬，廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告要求，其中一人實施居家觀察，對拒絕配合測溫、體檢或擅自外出者，由公安機關配合強制轉移至定點場所集中隔離。
《憲法》第三十七條規定了公民享有人身自由，物業公司并無權力禁止該些住戶外出。但鑒于當前嚴峻的防疫形勢，該些人員應該配合物業公司的防疫工作，其行動范圍也將受到一定程度的限制。根據廈門市思明區新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部第5號通告的要求，若該些住戶擅自外出的，物業公司可采取報警的方式，由公安機關依法處置。
五、對于拒絕配合測量體溫的住戶，物業公司是否有權拒絕其進入小區？
物業公司無權直接實施強制手段。
物業公司如遇住戶不配合疫情防控工作，可以根據《中華人民共和國突發事件應對法》第六十六條之規定采取如下應對措施：①勸導并同時做好證據的固定，比如錄像、錄音等；②勸導無效后及時報警；③在日常工作中，物業公司可在公共區域或業主微信群中宣傳住戶不配合防疫措施違法案例等，勸導住戶積極配合物業公司的防控工作。
六、物業公司是否應當告知全體住戶小區內被隔離的人員信息，如房號等具體信息？
物業公司無權披露被隔離的人員的基本信息。
根據《中華人民共和國傳染病防治法》第十二條第一款之規定，疾病預防控制機構、醫療機構不得泄露涉及個人隱私的有關信息、資料。因疾病預防控制機構、醫療機構通常是獲得被隔離人員一手信息的機構，該規定僅要求疾病預防控制機構、醫療機構對被隔離人員信息負有保密義務，并未直接要求物業公司對被隔離人員信息負有保密義務。但在本次疫情防控工作中，物業公司很可能是第一手獲取被隔離人員信息的機構，同理，也應對被隔離人員信息進行保密。
為此，《物業操作指引》第二條“基本保障指引”第（三）款“人員保障”第8項對物業公司的保密義務進行了明確：物業公司應及時通報被隔離區人員的情況，但不得泄露其個人信息。因此，物業公司對獲取的被隔離的人員信息負有保密義務，不得對外披露該部分人員的信息，包括姓名、房號、身份證號碼等。
七、物業公司能否以防疫為由，向業主收取相關費用？
在尚無法律明確規定的情況下，物業公司不得擅自以防疫為由，向業主收取相關費用，除非，有相關規定或經與業主協商一致。
在包干制下，物業公司自負盈虧，因疫情防控支出的成本應由物業公司自行承擔，如若物業公司投入成本過高，建議物業公司與小區業委會協商，爭取能夠從公共收益中對物業公司適當地進行補貼。如果小區未成立業委會的，建議物業公司與居委會溝通，明確物業公司支付的相關費用，通過征求業主意見明確補貼方案，或者由物業公司先行墊付相關費用，等業委會成立后再行處理。
在酬金制下，物業公司從物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔，因此物業公司因疫情防控支出的成本應從預收的物業服務資金中支出，但物業公司應事先征得業委會的同意，不應隨意支出預收的物業服務資金，以防不必要的糾紛。
八、業主能否以疫情期間不在小區居住為由拒絕繳納物業費？
不能。
物業服務是物業公司按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。因此，除非法律另有規定，作為小區的業主應當按照物業服務合同的約定履行義務。一般情況下，雖然業主在疫情期間未在小區居住，但已實際享受了物業公司提供的相關服務，應當按照合同約定交納物業費。
為保障物業服務費的順利收取，物業公司首先要做好物業服務。其次物業公司應當將服務內容及時通過公眾號、業主群等方式向業主告知。若業主提出改進意見的，物業公司也應滿足業主的合理要求，提升服務質量。
九、業主能否以物業公司對防疫措施不到位為由拒絕交納物業費？
不能。
首先，物業服務包括物業管理區域內的綠化養護、秩序維護、共用部位及設施設備的日常維護等多個方面的內容，疫情防范只是近期物業公司工作的一部分重點工作，業主無理由以防疫措施不到位為由拒交或不交物業費。
其次，物業公司對新冠病毒的防疫措施是否到位不能以個別業主的判斷定性，應以各個地區的實際情況及相關部門的認定為準。
再次，若相關部門認定物業公司確實存在防疫措施不到位的情形的，也應根據物業服務合同履行情況而酌情減少物業費而非全部免除。
十、疫情防控期間，業主欠交物業費訴訟時效即將屆滿，如何處理？
建議物業公司通過發送短信、微信的方式進行費用催收，注意確認業主收到催收信息并回復。另外，物業公司也可以通過寄送EMS的方式進行催收，并注意保留郵單等證據。
《中華人民共和國民法總則》第一百九十四條規定，在訴訟時效期間的最后六個月內，因下列障礙，不能行使請求權的，訴訟時效中止：“（一）不可抗力……自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。”我們認為，這次疫情存在不可預見的不可抗力因素，根據上述規定，若業主欠交物業費訴訟時效在最后六個月內的，在個案中，物業公司起訴的欠費案件可能被法院認定存在著訴訟時效中止的情形。但根據目前部分法院（如廈門地區的法院）發布的通知，法院僅暫停了現場立案訴訟服務，當事人仍可通過網上立案的方式主張自己的訴訟權利。因此，物業公司仍存在訴訟時效中止的主張無法得到法院支持的情況，這將使其債權因超過訴訟時效保護而權益受損。
因此，物業管理人員應注意的是，根據《中華人民共和國民法總則》第一百九十五條規定，“有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：（一）權利人向義務人提出履行請求；（二）義務人同意履行義務；（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；（四）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。”據此，物業公司可通過向欠費業主主張費用的方式，如發送短信、微信以及寄送催款單等，中斷訴訟時效，以免其享有的債權受到損害。
治療一線是醫院，防護一線是物業。物業人似乎總被住戶詬病頗多，但是在這場防疫大考中，物業人卻以自己的實際行動站在防疫第一線。我們也應與物業人一道，積極戰“疫”，配合政府部門和社區行政管理機構要求，爭取早日戰勝疫情，恢復正常穩定的工作生活秩序。
[1] 《物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》第四條 (三)出入控制：1.原則上拒絕非本小區業主或使用人及車輛進入物業管理區域（包括但不限于快遞員、外賣員等），項目務必提前做好相關通知工作。快遞公司、外賣等所配送的物品應送至指定存放區域進行臨時存放，并通知客戶自行領取；2.所有進入區域范圍內的人員必須測量體溫，超37.3度拒絕進入，并報告當地政府主管部門及居委會處理；3.需仔細監控出入門崗的客戶往來車輛和人員，并登記其外出行程、去向，同時重點提醒客戶減少外出、戴口罩、不去疫區、不接觸疫區人員等防控要求。
