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2020-03-26 11:47:00
一、案情概要
某典當(dāng)公司與陳某、某實業(yè)發(fā)展有限公司典當(dāng)合同糾紛一案已判決，被告陳某、某實業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)向某典當(dāng)公司償還當(dāng)金，且原告對被告陳某所有的房屋折價、變賣、拍賣后所得價款優(yōu)先受償。判決后，某典當(dāng)公司已申請強制執(zhí)行。
2018年1月22日，案外人鐘某于法院即將啟動拍賣程序前向法院提出案外人執(zhí)行異議申請，案外人鐘某僅以“房屋租賃合同”作為證據(jù)認為其對該房屋享有租賃權(quán)且租賃合同先于法院查封之前簽訂，要求法院暫緩對被告陳某房屋的強制執(zhí)行。2018年5月30日，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定作出裁定駁回案外人鐘某的執(zhí)行異議請求。
2018年6月14日，案外人鐘某不服法院作出的裁定結(jié)果，又以某典當(dāng)公司為被告、陳某為第三人向法院提出執(zhí)行異議之訴，要求被告某典當(dāng)公司暫停對第三人陳某房屋的強制執(zhí)行。被告典當(dāng)公司以鐘某提供的《租賃合同》不具備真實性及合理性為由，要求駁回鐘某的訴訟請求。
? 裁判觀點：
1.針對案外人鐘某提出的執(zhí)行異議，福州市臺江區(qū)人民法院認為：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，本案爭議房產(chǎn)系本院作出的（2016）閩0103民初1994號民事判決書確認的抵押擔(dān)保物，執(zhí)行申請人某典當(dāng)公司享有優(yōu)先受償權(quán)，故案外人鐘某提出的排除執(zhí)行異議本院不予支持。
2.針對案外人鐘某提出的執(zhí)行異議之訴，福州市臺江區(qū)人民法院認為：
本案系案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定，原告作為執(zhí)行案件的案外人，其提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，原告僅提供《房租租賃合同》，未能就其主張的訴訟執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)已經(jīng)交付、裝修并已由其使用等事實提供證據(jù)，《房屋租賃合同》不足以證明執(zhí)行案外人原告對訟涉執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，故根據(jù)前述法律規(guī)定，原告訴訟請求，事實依據(jù)不足，于法無據(jù)，本院不予支持。
二、典型意義
? 執(zhí)行異議中租賃關(guān)系未成立的認定，可從以下幾個方面分析：
1.租賃合同真實性審查
（1）租賃合同簽訂時間
案外人與被執(zhí)行人租賃合同是否成立，先應(yīng)確認合同簽訂的時間。若案外人與被執(zhí)行人存在串通的情形，通過倒簽時間來偽造虛假的租賃合同，以阻止法院對被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行。因此，對于租賃合同的簽訂時間，申請執(zhí)行人可通過申請對簽名時間以及字跡進行司法鑒定，以此來確定簽訂合同的真實時間。
（2）租期及租金的約定
租賃合同的租期以及租金的約定，應(yīng)在一個合理范圍內(nèi)，不應(yīng)存在明顯違背生活常理。在執(zhí)行實踐中，若提出執(zhí)行異議的案外人提供的租賃合同約定的租期較長，例如5年、10年等情形的，對于該租賃合同的真實性就應(yīng)存疑。
同時，對于租金的約定若出現(xiàn)一次性支付或者租賃期內(nèi)均未發(fā)生任何變化的情況下，申請執(zhí)行人可根據(jù)各地區(qū)市場上租金價格進行對比，判斷是否存在“以明顯不合理低價承租”的情形存在，并可對其合理性提出質(zhì)疑。
2.案外人是否實際占有租賃房屋
除對租賃合同的真實性進行審查外，還需審查案外人是否實際占有租賃房屋。但案外人已經(jīng)合法占有交付使用租賃房屋的責(zé)任應(yīng)由案外人承擔(dān)，若案外人未實際占有被查封的租賃房屋，租賃合同并未生效履行；若案外人在查封之后占有不動產(chǎn)的，不得對抗人民法院的查封執(zhí)行。案外人是否實際占有租賃房屋，可從以下方面進行判斷：
（1）裝修
若案外人提供的租賃合同明確約定裝修事項的，應(yīng)對裝修事項的真實性進行判斷。案外人應(yīng)提供裝修的相關(guān)證據(jù)來證明以實際進行裝修，否則，僅僅憑借案外人的陳述無法判斷其真實性。
（2）租金支付
租賃合同中，案外人具有支付租金的義務(wù)。若租賃合同約定的租金是現(xiàn)金一次性支付或者租金在租賃期內(nèi)均未發(fā)生變化以及租金低于市場價格的情形，均不符合常理。
針對租金是現(xiàn)金一次性支付的情形，申請執(zhí)行人可要求案外人提供相應(yīng)的證據(jù)證明，否則不能僅憑案外人所述就認定租金已進行支付；針對租金在租賃期內(nèi)均未發(fā)生變化，根據(jù)市場租賃價格的規(guī)律，不可能在長期的租賃期內(nèi)租金均不發(fā)生變化。
此外，還應(yīng)審查租金支付人與收款人與租賃合同不符，以及租金支付的金額與租賃合同不符等情形，若案外人無法做出合理的解釋，應(yīng)認定為租賃合同存在虛假的情形。
綜上，案外人主張被查封房屋在查封之前已經(jīng)存在長期租約的，應(yīng)當(dāng)就對該租賃的真實性承擔(dān)證明責(zé)任。若僅憑一份租賃合同就阻卻被查封房屋的執(zhí)行，將損害申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。因此，對于執(zhí)行過程中，案外人提出已與被執(zhí)行人在查封前簽訂租賃合同的，可從租賃合同簽訂時間、租賃期間以及租金支付情況等各方面提出異議，并要求案外人對租金交付憑證、實際占有房屋等方面承擔(dān)舉證責(zé)任，以得到法院不認定該租賃關(guān)系成立的效果。
三、相關(guān)規(guī)定
1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
2. 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》
第三十一條 拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。
3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》
第三百一十一條案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
4.《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第二條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。
沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。