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2020-03-26 11:47:00
一、案情概要
某典當公司與陳某、某實業發展有限公司典當合同糾紛一案已判決，被告陳某、某實業發展有限公司應向某典當公司償還當金，且原告對被告陳某所有的房屋折價、變賣、拍賣后所得價款優先受償。判決后，某典當公司已申請強制執行。
2018年1月22日，案外人鐘某于法院即將啟動拍賣程序前向法院提出案外人執行異議申請，案外人鐘某僅以“房屋租賃合同”作為證據認為其對該房屋享有租賃權且租賃合同先于法院查封之前簽訂，要求法院暫緩對被告陳某房屋的強制執行。2018年5月30日，法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的規定作出裁定駁回案外人鐘某的執行異議請求。
2018年6月14日，案外人鐘某不服法院作出的裁定結果，又以某典當公司為被告、陳某為第三人向法院提出執行異議之訴，要求被告某典當公司暫停對第三人陳某房屋的強制執行。被告典當公司以鐘某提供的《租賃合同》不具備真實性及合理性為由，要求駁回鐘某的訴訟請求。
? 裁判觀點：
1.針對案外人鐘某提出的執行異議，福州市臺江區人民法院認為：
根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”的規定，本案爭議房產系本院作出的（2016）閩0103民初1994號民事判決書確認的抵押擔保物，執行申請人某典當公司享有優先受償權，故案外人鐘某提出的排除執行異議本院不予支持。
2.針對案外人鐘某提出的執行異議之訴，福州市臺江區人民法院認為：
本案系案外人執行異議之訴，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定，原告作為執行案件的案外人，其提起執行異議之訴，應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告僅提供《房租租賃合同》，未能就其主張的訴訟執行標的房產已經交付、裝修并已由其使用等事實提供證據，《房屋租賃合同》不足以證明執行案外人原告對訟涉執行標的房產享有足以排除強制執行的民事權益，故根據前述法律規定，原告訴訟請求，事實依據不足，于法無據，本院不予支持。
二、典型意義
? 執行異議中租賃關系未成立的認定，可從以下幾個方面分析：
1.租賃合同真實性審查
（1）租賃合同簽訂時間
案外人與被執行人租賃合同是否成立，先應確認合同簽訂的時間。若案外人與被執行人存在串通的情形，通過倒簽時間來偽造虛假的租賃合同，以阻止法院對被執行人房產的執行。因此，對于租賃合同的簽訂時間，申請執行人可通過申請對簽名時間以及字跡進行司法鑒定，以此來確定簽訂合同的真實時間。
（2）租期及租金的約定
租賃合同的租期以及租金的約定，應在一個合理范圍內，不應存在明顯違背生活常理。在執行實踐中，若提出執行異議的案外人提供的租賃合同約定的租期較長，例如5年、10年等情形的，對于該租賃合同的真實性就應存疑。
同時，對于租金的約定若出現一次性支付或者租賃期內均未發生任何變化的情況下，申請執行人可根據各地區市場上租金價格進行對比，判斷是否存在“以明顯不合理低價承租”的情形存在，并可對其合理性提出質疑。
2.案外人是否實際占有租賃房屋
除對租賃合同的真實性進行審查外，還需審查案外人是否實際占有租賃房屋。但案外人已經合法占有交付使用租賃房屋的責任應由案外人承擔，若案外人未實際占有被查封的租賃房屋，租賃合同并未生效履行；若案外人在查封之后占有不動產的，不得對抗人民法院的查封執行。案外人是否實際占有租賃房屋，可從以下方面進行判斷：
（1）裝修
若案外人提供的租賃合同明確約定裝修事項的，應對裝修事項的真實性進行判斷。案外人應提供裝修的相關證據來證明以實際進行裝修，否則，僅僅憑借案外人的陳述無法判斷其真實性。
（2）租金支付
租賃合同中，案外人具有支付租金的義務。若租賃合同約定的租金是現金一次性支付或者租金在租賃期內均未發生變化以及租金低于市場價格的情形，均不符合常理。
針對租金是現金一次性支付的情形，申請執行人可要求案外人提供相應的證據證明，否則不能僅憑案外人所述就認定租金已進行支付；針對租金在租賃期內均未發生變化，根據市場租賃價格的規律，不可能在長期的租賃期內租金均不發生變化。
此外，還應審查租金支付人與收款人與租賃合同不符，以及租金支付的金額與租賃合同不符等情形，若案外人無法做出合理的解釋，應認定為租賃合同存在虛假的情形。
綜上，案外人主張被查封房屋在查封之前已經存在長期租約的，應當就對該租賃的真實性承擔證明責任。若僅憑一份租賃合同就阻卻被查封房屋的執行，將損害申請執行人的合法權益。因此，對于執行過程中，案外人提出已與被執行人在查封前簽訂租賃合同的，可從租賃合同簽訂時間、租賃期間以及租金支付情況等各方面提出異議，并要求案外人對租金交付憑證、實際占有房屋等方面承擔舉證責任，以得到法院不認定該租賃關系成立的效果。
三、相關規定
1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
2. 《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第三十一條 拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》
第三百一十一條案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
4.《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》
第二條當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。