律師在辦理銀行金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房按揭類業(yè)務(wù)及接受法律咨詢過程中，不可避免地會(huì)涉及到抵押登記行為。僅就泉州地區(qū)而言，各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門實(shí)務(wù)操作層面并不統(tǒng)一，導(dǎo)致辦理抵押登記及后續(xù)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)過程中，常常會(huì)遇到各類實(shí)務(wù)問題。本文將試著結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和實(shí)務(wù)經(jīng)歷，對(duì)泉州地區(qū)銀行金融機(jī)構(gòu)辦理抵押登記過程中部分實(shí)務(wù)問題及解決思路作出部分匯總：
（一）關(guān)于石獅市不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理正式抵押時(shí)僅依據(jù)購(gòu)房合同當(dāng)事人登記抵押人，而拒絕增名的問題。
問題描述：當(dāng)前石獅地區(qū)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證“產(chǎn)權(quán)人”及他項(xiàng)權(quán)證“抵押人”僅依據(jù)購(gòu)房合同上的買方主體進(jìn)行登記，則在早期購(gòu)房合同買方僅記載夫妻一方的情況下，將導(dǎo)致夫妻另一方無法增名，致使抵押人與預(yù)抵押及抵押合同不一致，如何防范其可能對(duì)將來執(zhí)行處置產(chǎn)生的隱患？
2.相關(guān)法律規(guī)定
《物權(quán)法》第一百零六條，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，
符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是
善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用<物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第十五條，
受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。
實(shí)務(wù)建議：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第十五條的規(guī)定可知，
確定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中的善意要件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：不知抵押人系無權(quán)處分且無重大過失。查詢相關(guān)司法案例，法院審查金融機(jī)構(gòu)是否符合善意要件時(shí)，因金融機(jī)構(gòu)掌握多種有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段和措施，法院可能會(huì)要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)相對(duì)較多的審查注意義務(wù)。
抵押合同與預(yù)抵押登記中記載的抵押人為夫妻雙方，但正式抵押登記僅登記夫或妻一方，可能存在將來處置抵押物時(shí)未登記一方以“抵押權(quán)設(shè)立系未經(jīng)其同意，擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為”為由主張抵押無效。此時(shí)，法院可能會(huì)認(rèn)定銀行存在過錯(cuò)，銀行的抵押權(quán)不符合善意取得的構(gòu)成要件。
為了減少法律風(fēng)險(xiǎn)，
建議在抵押權(quán)登記環(huán)節(jié)若登記機(jī)關(guān)無法將夫妻雙方均列為抵押人的情況下，
銀行應(yīng)在辦理預(yù)抵押登記或者正式抵押時(shí)要求無法登記在他項(xiàng)權(quán)證上的夫或妻一方向銀行出具《同意抵押聲明書》，體現(xiàn)該方明確知悉并同意抵押的事實(shí)。此外，建議銀行在處理涉及夫妻雙方的業(yè)務(wù)時(shí)，盡量確保夫妻雙方均全程知曉且同意，并由夫妻雙方簽字確認(rèn)。
（二）石獅地區(qū)：關(guān)于移居港澳導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人身份信息變更，導(dǎo)致正式抵押登記受阻的問題。
問題描述：石獅地區(qū)部分產(chǎn)權(quán)人辦理產(chǎn)權(quán)證后、辦理正式抵押登記前移居港澳，辦理正式抵押登記時(shí)石獅不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求先變更產(chǎn)權(quán)證信息。
實(shí)務(wù)建議：
貸戶辦理預(yù)抵押登記后出境移民，原來在大陸地區(qū)的房產(chǎn)、土地仍屬于原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人。同時(shí)，除非存在港澳人士在大陸購(gòu)房限制等問題，否則理論上不影響產(chǎn)權(quán)證及其他已簽署的文書的效力。
原則上出境并加入外國(guó)籍，應(yīng)到原戶籍所在地派出所注銷戶口，在銷戶記錄中包括本人的出境證明、遷入地的入境證明和入籍證明。然而，實(shí)踐中仍有不少人加入外國(guó)國(guó)籍后，出于國(guó)內(nèi)活動(dòng)便利的考慮，并沒有辦理注銷戶籍的手續(xù)。加入外國(guó)籍后，即便護(hù)照仍在有效期內(nèi)，并無法通過中國(guó)核實(shí)產(chǎn)權(quán)人身份。
建議可通過公證認(rèn)證、出境前歷史身份記錄等方式證明自己的身份等途徑進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人身份信息的確認(rèn)，并與不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)商辦理正式抵押登記。同時(shí)，建議銀行要求貸戶將認(rèn)證、身份證明等材料原件提交一份交由銀行留底，減少相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（三）晉江地區(qū)：關(guān)于購(gòu)房時(shí)僅登記夫妻一方，但合同及抵押登記申請(qǐng)表中抵押人簽署兩方，辦證時(shí)是否必須登記兩方？
問題描述：在部分產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)僅簽署夫或妻一方，但合同及抵押登記申請(qǐng)表中的抵押人雙方均簽署的情況下，晉江不動(dòng)產(chǎn)登記中心允許在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)同時(shí)登記夫妻雙方。但存在部分產(chǎn)權(quán)人以“純屬個(gè)人購(gòu)房”等原因?yàn)橛梢髢H登記在其一方名下，則辦證時(shí)是否仍應(yīng)要求登記在夫妻雙方名下？
實(shí)務(wù)建議
此種情況下該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息登記影響對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處置而不影響該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
因此，建議在不動(dòng)產(chǎn)登記中心允許的情況下，同時(shí)亦保持抵押登記信息與抵押合同的一致性，須將夫妻雙方登記為共同抵押人。避免出現(xiàn)抵押合同無效及無法取得抵押權(quán)等法律風(fēng)險(xiǎn)。
若不動(dòng)產(chǎn)登記中心不允許將夫妻二人均列為抵押人，
建議銀行辦理預(yù)抵押登記或者正式抵押時(shí)要求無法登記在他項(xiàng)權(quán)證上的夫或妻一方向銀行出具《同意抵押聲明書》，體現(xiàn)該方明確知悉并同意抵押的事實(shí)。
（四）晉江地區(qū)：關(guān)于購(gòu)房時(shí)僅登記夫妻一方，且合同與抵押登記申請(qǐng)表均簽署一方，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)可否登記夫妻兩方？
實(shí)務(wù)建議：
此種情況下辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心允許登記夫妻兩方并無合同依據(jù)，而主要是依據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)系夫妻婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)。
若不動(dòng)產(chǎn)登記中心允許登記夫妻雙方，建議銀行要求辦理貸款的夫妻對(duì)全套借款合同/抵押合同等材料進(jìn)行重新簽署，以確保產(chǎn)權(quán)登記信息與合同信息的一致性。
若不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求只能登記在一方名下，則建議參考1.3部分的建議，要求其配偶簽署《同意抵押聲明書》。
（五）關(guān)于業(yè)務(wù)操作中存在授信起始日在同一個(gè)抵押物前一個(gè)抵押注銷之前的情況，是否存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)？
相關(guān)法律規(guī)定
《物權(quán)法》第十五條，【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
實(shí)務(wù)建議：根據(jù)債權(quán)和物權(quán)相區(qū)分的原則，授信及借款系債權(quán)行為，而設(shè)立抵押權(quán)系物權(quán)行為，其中未辦理抵押登記并不不影響抵押合同效力。
但仍建議銀行先辦理抵押權(quán)登記后再發(fā)放貸款，確保所發(fā)放款項(xiàng)涵蓋在抵押擔(dān)保范圍之內(nèi)。
