律師在辦理銀行金融機構購房按揭類業(yè)務及接受法律咨詢過程中，不可避免地會涉及到抵押登記行為。僅就泉州地區(qū)而言，各地區(qū)不動產登記部門實務操作層面并不統(tǒng)一，導致辦理抵押登記及后續(xù)實現抵押權過程中，常常會遇到各類實務問題。本文將試著結合相關法律規(guī)定和實務經歷，對泉州地區(qū)銀行金融機構辦理抵押登記過程中部分實務問題及解決思路作出部分匯總：
（一）關于石獅市不動產登記部門辦理正式抵押時僅依據購房合同當事人登記抵押人，而拒絕增名的問題。
問題描述：當前石獅地區(qū)針對不動產權證“產權人”及他項權證“抵押人”僅依據購房合同上的買方主體進行登記，則在早期購房合同買方僅記載夫妻一方的情況下，將導致夫妻另一方無法增名，致使抵押人與預抵押及抵押合同不一致，如何防范其可能對將來執(zhí)行處置產生的隱患？
2.相關法律規(guī)定
《物權法》第一百零六條，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，
符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是
善意的；
?。ǘ┮院侠淼膬r格轉讓；
?。ㄈ┺D讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。
《最高人民法院關于適用<物權法>若干問題的解釋(一)》第十五條，
受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。
實務建議：
根據《最高人民法院關于適用<物權法>若干問題的解釋(一)》第十五條的規(guī)定可知，
確定不動產抵押權善意取得中的善意要件認定標準為：不知抵押人系無權處分且無重大過失。查詢相關司法案例，法院審查金融機構是否符合善意要件時，因金融機構掌握多種有效的風險控制手段和措施，法院可能會要求金融機構承擔相對較多的審查注意義務。
抵押合同與預抵押登記中記載的抵押人為夫妻雙方，但正式抵押登記僅登記夫或妻一方，可能存在將來處置抵押物時未登記一方以“抵押權設立系未經其同意，擅自處分夫妻共同財產的行為”為由主張抵押無效。此時，法院可能會認定銀行存在過錯，銀行的抵押權不符合善意取得的構成要件。
為了減少法律風險，
建議在抵押權登記環(huán)節(jié)若登記機關無法將夫妻雙方均列為抵押人的情況下，
銀行應在辦理預抵押登記或者正式抵押時要求無法登記在他項權證上的夫或妻一方向銀行出具《同意抵押聲明書》，體現該方明確知悉并同意抵押的事實。此外，建議銀行在處理涉及夫妻雙方的業(yè)務時，盡量確保夫妻雙方均全程知曉且同意，并由夫妻雙方簽字確認。
（二）石獅地區(qū)：關于移居港澳導致產權人身份信息變更，導致正式抵押登記受阻的問題。
問題描述：石獅地區(qū)部分產權人辦理產權證后、辦理正式抵押登記前移居港澳，辦理正式抵押登記時石獅不動產登記中心要求先變更產權證信息。
實務建議：
貸戶辦理預抵押登記后出境移民，原來在大陸地區(qū)的房產、土地仍屬于原不動產權屬人。同時，除非存在港澳人士在大陸購房限制等問題，否則理論上不影響產權證及其他已簽署的文書的效力。
原則上出境并加入外國籍，應到原戶籍所在地派出所注銷戶口，在銷戶記錄中包括本人的出境證明、遷入地的入境證明和入籍證明。然而，實踐中仍有不少人加入外國國籍后，出于國內活動便利的考慮，并沒有辦理注銷戶籍的手續(xù)。加入外國籍后，即便護照仍在有效期內，并無法通過中國核實產權人身份。
建議可通過公證認證、出境前歷史身份記錄等方式證明自己的身份等途徑進行產權人身份信息的確認，并與不動產登記中心協商辦理正式抵押登記。同時，建議銀行要求貸戶將認證、身份證明等材料原件提交一份交由銀行留底，減少相應的法律風險。
（三）晉江地區(qū)：關于購房時僅登記夫妻一方，但合同及抵押登記申請表中抵押人簽署兩方，辦證時是否必須登記兩方？
問題描述：在部分產權人購房時僅簽署夫或妻一方，但合同及抵押登記申請表中的抵押人雙方均簽署的情況下，晉江不動產登記中心允許在辦理產權證時同時登記夫妻雙方。但存在部分產權人以“純屬個人購房”等原因為由要求僅登記在其一方名下，則辦證時是否仍應要求登記在夫妻雙方名下？
實務建議
此種情況下該不動產為夫妻共同財產，不動產權屬信息登記影響對該不動產的處置而不影響該不動產的產權。
因此，建議在不動產登記中心允許的情況下，同時亦保持抵押登記信息與抵押合同的一致性，須將夫妻雙方登記為共同抵押人。避免出現抵押合同無效及無法取得抵押權等法律風險。
若不動產登記中心不允許將夫妻二人均列為抵押人，
建議銀行辦理預抵押登記或者正式抵押時要求無法登記在他項權證上的夫或妻一方向銀行出具《同意抵押聲明書》，體現該方明確知悉并同意抵押的事實。
（四）晉江地區(qū)：關于購房時僅登記夫妻一方，且合同與抵押登記申請表均簽署一方，辦理產權證時可否登記夫妻兩方？
實務建議：
此種情況下辦理產權證時不動產登記中心允許登記夫妻兩方并無合同依據，而主要是依據該不動產系夫妻婚內共同財產。
若不動產登記中心允許登記夫妻雙方，建議銀行要求辦理貸款的夫妻對全套借款合同/抵押合同等材料進行重新簽署，以確保產權登記信息與合同信息的一致性。
若不動產登記中心要求只能登記在一方名下，則建議參考1.3部分的建議，要求其配偶簽署《同意抵押聲明書》。
（五）關于業(yè)務操作中存在授信起始日在同一個抵押物前一個抵押注銷之前的情況，是否存在一定的法律風險？
相關法律規(guī)定
《物權法》第十五條，【合同效力和物權效力區(qū)分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
實務建議：根據債權和物權相區(qū)分的原則，授信及借款系債權行為，而設立抵押權系物權行為，其中未辦理抵押登記并不不影響抵押合同效力。
但仍建議銀行先辦理抵押權登記后再發(fā)放貸款，確保所發(fā)放款項涵蓋在抵押擔保范圍之內。
