一、宅基地的有償退出概念、范圍、目的
（一）概念
宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體
建設用地，包括建筑物、附屬物和庭院等用地。
宅基地有償退出，是指農戶自愿的前提下，由農戶向集體經濟組織提出申請，主動退出廢置、閑散或面積超標的宅基地，包含宅基地土地使用權以及宅基地地上建筑物、附屬物及庭院等，以換取一定形式的補償的行為。
（二）范圍
對于宅基地退出的補償的范圍，學術界大致有三種觀點：
1.僅補償宅基地地上建筑物及附著物。韓娜等認為政府只需要對農戶宅基地上的建筑物進行合理補償即可，并不需要對承載建筑物的宅基地進行補償，因為農戶的宅基地是無償從集體經濟組織獲得的。
①
2.補償包含宅基地使用權及地上建筑物、附著物、院落等。
孫維認為宅基地退出補償標準應包括合法批準的宅基地使用權價值及宅基地內房屋和附屬設施價值，其中宅基地使用權價值是針對宅基地使用者、宅基地現狀用途的價值補償；宅基地內房屋及附屬設施價值是農戶在退出宅基地后應該得到合理的房屋及附屬設施的清算價值
②。
3.農村宅基地退出補償應包括多方面的內容。
岳永兵等認為農村宅基的價值應當包括現實性價值、期望性價值和其他價值三類
③；李虹等認為農戶退出宅基地的價值補償不只是簡單的房屋價值補償，還應包含與農戶宅基地退出前后生產方式、生活保障、人際網絡和文化娛樂變化等相關的補償，如直接使用價值補償、預期收益價值補償、使用價值的衍生物價值補償等
④；胡銀根等基于“損失什么，補償什么”的原則，認為宅基地退出補償標準應包括宅基地保障價值、生產要素價值和宅基地的期權價值3個部分
⑤⑥。
就實務看，針對宅基地實際面積進行補償的較少，許多地方的實踐中由于無法確切掌握宅基地面積數據，一般以房屋面積為主，只對房屋建筑面積給予安置補償，對宅基地要么不給予補償，要么只給予“合法確認”面積補償（沒有確認的不給予補償）。如在北京市平谷區新城改造計劃拆遷的13個村的實施方案中，多數村按照正房1：1，廂房1：0.5或0.7的比例進行置換，并未考慮宅基地范圍內未建造房屋的土地補償。這種補償的計算方式少算了建筑基底面積之外的宅基地面積，實際上變成了有償退房，忽略了宅基地的價值，減損了農戶權益。
（三）目的
農民從整體階級上而言，經濟上抗風險能力較低，個人使用、保有資產并實現收益的能力明顯較弱，如果未設置限定，放任自由交易（宅基地使用權、承包集體土地的使用權等集體經濟組織成員權益），保障體系被打破而身份無法向城鎮嫁接，大量農民陷入失去生產資料的長期困頓情形，不符合我國的政策價值導向。因此，限制宅基地自由交易具有正當性，是我國一貫以來用于保護農民階級的基本國策。
現行的政策體系下，宅基地“一戶一宅”、“無償分配”、“面積法定”、“不得流轉”的法律規定，將宅基地價值被鎖定在居住價值和使用價值之間，缺乏有效的交易模式，因而宅基地價值無法充分體現，導致交易價值極低（該處交易價格體現在私下交易中），但是土地價值在市場機制作用下持續上升的，城市土地價值急劇升值，房屋普遍具有保值、增值的固定資產屬性，城鄉土地價值急劇二元化，制度設計卻將宅基地困于成員權的囚籠，農民長期被排除在現代化、商業化、城鎮化進程中的土地增長收益分配之外，農民光有“戶有所居”的保障而無法基于現有資產向上獲取更多價值，然而宅基地退出“無法可依”，地下交易缺乏保障、價值低廉，宅基地缺乏與之價值相符的退出途徑。
多維度原因綜合，最終導致“出讓低收益，留置無成本”，大量宅基地被廢棄、閑置、未合理利用。這對于越來越多農民進城“兩棲”的“半城市化”情況而言，一方面閑置、廢棄造成了資源的浪費，集約利用水平極低；另一方面宅基地對于集體后生成員來講極難申請，供需關系失衡，且無法通過現有的規定合理解決，天平已經向宅基地出讓/流轉的交易放開一側傾斜。
2015年2月，全國人大常委會通過《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣行政區域內暫停調整實施有關法律規定的決定》在33個試點地區暫停實施《土地管理法》5個條款、《城市房地產管理法》1個條款。在自愿有償退出宅基地、宅基地有償使用、下放宅基地審批權限等方面進行了積極探索。在總結了上述試點經驗之后，2019年9月11日，《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》明確闡述了宅基地有償退出是為了
節約集約利用宅基地 、盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
隨著中國老齡化趨勢漸進，開始出現回鄉養老的“返鄉潮”，參考日本（20%以上的人居住、生活在農村，但農民只占到全國居民的4%），通盤考慮將來的“鄉村振興”、“逆城市化”趨勢，如何更好改善農村的宜居性滿足未來居民多樣化的生活需求，最重要的是提前完成農村土地規劃布局。
統言之，宅基地有償退出機制對于不同主體各有其目的：
對于國家而言，用于調整農村與城市間的建設用地指標，守住耕地紅線，優化城鄉配置，調整國土空間規劃布局，同時盤活農村大量閑置資產，打通流轉關節以刺激經濟活力。
對于集體而言，可以調整宅基地供求關系，提高集體土地的集約使用水平和使用效率。
對于農戶而言，通過閑置、廢棄宅基地獲取交易價值，這是參與分配現代化、城鎮化進程中的土地增值收益的途徑。
二、宅基地可供退出的空間
2001年至2011年，全國每年因農村人口轉移，尤其是青壯年人口大量進城，新增農村閑置住房5.94億平方米，折合市場價值約為4000億元。
據2010年國土資源部土地利用變更調查數據顯示，我國農村居民點用地面積高達16.53萬k㎡，占全國建設用地總量的62%，是城鎮建設用地總量的4.6倍。農村居住點戶均667㎡，人均190㎡
⑦⑧。
全國城鎮土地利用數據匯總成果分析報告》顯示，截至2014年12月31日，中國土地勘測規劃院針對全國31個省份11801個村莊內部土地利用情況進行了抽樣調查匯總，村莊內部用地中農村宅基地面積約占村莊建設用地比重為62.9%。
2016年末，第三次全國農業普查對23027萬農戶的生活條件進行了調查：（見下表）
調查顯示，99.5%的農戶擁有自己的住房。其中，擁有1處住房的20030萬戶，占87.0%；
擁有2處住房的2677萬戶，占11.6%；擁有3處及以上住房的196萬戶，占0.9%；擁有商品房的1997萬戶，占8.7%⑨。
從上述數據可以看出，農村建設用地占據的比例大大高于城鎮，其中宅基地又占據了農村建設用地的六成以上，實際的農村居民人均居住面積遠遠高于城鎮，宅基地存在大量的騰退空間。
三、宅基地有償退出模式選擇
區域經濟發展水平的差異決定了退出模式的適用性，學界對于宅基地有償退出模式的選擇存在多維度的價值考量：張夢琳認為，農民宅基地使用權的退出可采取重新為被拆遷人安排宅基地和貨幣補償的方式，模式選擇應綜合考慮宅基地面積、區位等因素
⑩；張長春等提煉出實踐中的模式選擇無外乎四種：城鎮化村莊改造模式、村莊內部改造模式、整體搬遷改造模式、中心村建設模式
?；上官彩霞等對比分析了江蘇省“萬頃良田建設工程”中不同區域所采用的3種不同宅基地退出模式的差異性及其原因，認為區域土地資源稀缺性、土地流轉穩定性、農村社會保障穩定性和非農就業機會大小是導致模式差異的主要原因
?。
因此，基于農村實際，結合各種補償模式的價值取向，筆者為地區選擇的宅基地有償退出模式構設了三個步驟：
（一）分析當地宅基地使用權及地上建筑物、附著物的價值構成，結合退出宅基地的獲得的收益程度，構建區域性宅基地價值評估體系
（二）基于價值評估體系，構建與之相符的農村宅基地退出補償標準模型。
（三）依據補償標準模型，結合區域實際，最終選擇與地區經濟、社會發展水平相契合的宅基地有償退出模式。
四、宅基地有償退出的試點模式
下面我們逐一分析實踐中出現的較為普遍或存在創新的試點模式。
（一）貨幣模式
貨幣模式的重點在于補償的范圍和標準，補償的范圍一般包括宅基地使用權、宅基地上建筑物及附著物。
1.分開計算模式：村民能拿到的貨幣金額=宅基地使用權退出補償+宅基地上的建筑物及附著物退出補償。
（1）宅基地使用權的退出大致有下列三種補償標準：
①宅基地使用權退出補償標準參考征收農用地的補償、安置費用，采取區片綜合地價。（參照《土地管理法》第四十八條）
②另行制定集體經濟組織的宅基地退出標準
③村集體與個人協商確定。
（③、④參照《海南省農村宅基地管理試點辦法》第二十二條“......宅基地有償退出的補償標準可由農村集體經濟組織根據實際情況與宅基地使用權人協商確定或者委托有資質的評估機構評估確定。”）
（2）宅基地上的建筑物及附著物、院落大致有以下兩種補償標準：
①設置補償公式：地上建筑及附著物補償金額=建筑面積X折舊指數+院落面積X補償系數。按建筑面積設置梯度的固定補償標準，再乘以使用年限折舊指數，計算得出建筑物退出價值，再加上院落面積乘以補償系數，得到補償金額。
②村集體與個人協商確定。
2.合并計算：
①采區片綜合地價+地上建筑物補償模式，適當提高補償以涵蓋宅基地面積。
②另行設置地區、集體宅基地退出補償公式。
③采取鑒定模式，每家每戶針對宅基地連同附屬建筑、院落進行獨立核算和估價。
④村集體與個人協商確定。
實踐中大多數情況還是“合并退出，一并補償”，但筆者還是傾向于分開計算的模式，以體現宅基地本身的價值。
參照征遷補償、棚改政策的購房券模式。
首先農戶與集體經濟組織簽訂宅基地退出補償協議后，政府以宅基地面積計算購房券金額（金額已涵蓋地上建筑物、附屬物等補償）發放實名制、僅限本人使用且禁止倒賣的購房券，可以用于購買政府指定范圍的樓盤、市面存量住宅甚至二手房，如果購房款超出購房券金額部分，多出部分由持券人承擔，若未超過則存在余款部分，由政府退補，一般情況下政府會設置資金使用比例，購房券使用金額不得低于X%，防止高額度的變現。同時，購房券的使用由政府設定時效，時效經過將由政府指定地點集中安置。
此處購房券金額換算公式，參考新《土地管理法》和安徽省淮北市推行“購房券”促棚改政策：
宅基地退出兌換的“購房券”金額=原分配宅基地面積×（0.8系數+0.2的搬遷獎勵）×宅基地所在地區片綜合地價。
例如村民甲宅基地面積190㎡，宅基地所在地區片綜合地價4000元/㎡，那么甲經換算后獲得的購房券金額=190×(0.8+0.2）×4000=760000元
同時，選擇購房券還附加許多稅費優惠，例如印花稅、契稅的減免，房屋登記/抵押費用的免除，實務中往往還配套一筆6-12個月的臨時安置補助，標準參照宅基地所在地房屋租賃標準。
（三）產權置換、集中安置模式（村中心安置、中心村安置、城鎮安置）
在完成宅基地確權（宅基地使用權面積、地上建筑物建筑面積）之后，根據宅基地區域低價與安置房屋單位價值，設置置換比例，例如2㎡宅基地兌換1㎡安置房屋，結合村莊合并、下山移民等政策一起，引導村民進行宅基地有償退出。
該模式視安置房屋的性質分為三種情況：
1.村中心安置：即村莊內集中建設住宅安置，屬于同一集體經濟組織內舊有宅基地和新宅基地的置換。
2.中心村安置：即建設多層住宅，將遠村、小村、山村的農民統一安置到較為中心、規模較大的村莊，農民戶口一并遷入，原自然村依行政規劃撤銷或合并，涉及到戶口遷入以及新宅基地的分配。
3.城鎮安置：安置房屋具有產權，可流入市面，農民受益最大，置換比例往往低于前兩種安置情況。
根據中國科學院地理資源所測算，通過構建完善的農村人口轉移機制及宅基地退出與盤活機制，全國農村居民點整治的潛力約為760萬公頃，該模式的優勢就在于采取撤村、并村的模式，減少一些散居、人口密度低、偏遠的村莊，減少行政管理成本，將農民集中安置到村中心/中心村/城鎮，做大中心集鎮，收攏人口以獲得經濟密度，形成經濟規模，同時提高農村土地集約利用效率。
以江都市的統一規劃為例，將現有的309個行政村減少到200個農村自然村莊，可由4957個壓縮到735個居住點，村莊建設用地面積由原來24231.5公頃降到13840.4公頃，可節約10391.11公頃建設用地（數據來源《江都市鎮村布局規劃》），可以最大限度地整合、節約土地。這些節約出來的土地都會被用于“工業集中區”、“農民集中居住區”建設或充作“土地儲備”，既盤活了土地資產，又降低了企業發展的門檻
?。
目前例如浙江嘉興“兩分兩換”模式，是該模式比較成熟的試點。
（四）拆舊建新
拆舊建新模式是政府規定建筑面積和占地面積，統一劃定地塊供村民自行負擔建筑成本，建設單戶/整棟住宅，這個模式的優點與集中安置模式類似，可以減少散戶、分戶帶來的行政管理難題，通過集中建設獲得人口密度和經濟規模，騰退的宅基地進行分類管理（復墾/經營/建設用地），提高土地集約利用水平。再此之外，通過將宅基地的面積適當放寬，將房屋的建設成本移交由農戶承擔，通過劃地規避了集體經濟組織經濟實力的問題。該模式主要有兩種建設模式：
1.多戶共同建設樓棟，按樓層、套房分配產權。
2.農戶于指定地點單獨建設住宅。
但對于農民而言，選擇這種方式，首先要具有一定的經濟實力，承擔建筑費用；第二則是要考慮建設房屋的產權屬性問題，如果土地仍然屬于宅基地，不能流轉，那需要農民仍然對宅基地存在居住需求，才方便推進。如果村集體與鎮政府達成了某些指標、條件置換，使得建設房屋位于城鎮，房屋可以按樓層、套房置辦產權進而流入市場，相當于自建安置房，那對于農民來講是穩賺不賠的生意，宅基地退出便存在強勁的自發性。
（五）地票交易、建設指標交易
按照規劃，重慶市每年新增城市建設用地需求300平方公里，但每年下達的建設用地計劃指標僅100平方公里。2008年重慶市創新性地推出“地票”，對農村建設用地（包含農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等）實行地票制度，把建設指標票據化，通過細化土地權能，規避所有權本身而將其他權益屬性投入流轉環節交易；具體而言，即通過政策將地票與房地產建設用地面積按1:1比例捆綁，使購買地票成為使用城鎮建設用地指標的前置，成為城市開發剛需，然后把地處偏遠農村的、閑置的、利用不充分的、價值很低的宅基地通過復墾，騰出建設用地指標，折算成地票，然后將一批地票集中起來，統一在政府設立的土地交易所掛牌交易，地票存在需求且需方存在競爭，因而其存在交易價值，可以被市場定價，價值與房市價格同步，波動受房市供求關系調整，宅基地的價值被激活且較為穩定，最終出讓的成本移轉由房地產開發商承擔（地票一般由土地儲備中心或開發商直接購買，最終由開發商承擔），交易成功后，凈收益按一定比例分配給農戶和集體經濟組織（重慶為85%歸農戶，15%歸集體）。通過將建設用地指標跨界移轉到利用水平較高的城市地區，使城市的“極差地租”惠及偏遠鄉村百姓，農民得以參與分配城鎮化進程的紅利，還兼顧了守住耕地紅線的職能，制度設計上堪稱精妙。
1997-2013年，重慶市農村戶籍人口減少434萬人，人均村莊建設用地從149平方米增至176平方米；據了解，重慶市農村有大約20%的農房閑置。政策出臺以前，宅基地使用權流轉費每畝僅幾千元到2-3萬元，但有了地票以后，退出宅基地畝均收益穩定在20萬元左右，邊遠地區的宅基地極大增值。在全家轉戶進城的農戶中，通過地票形式退出宅基地的已達1/4左右，而且還有一部分已經提出申請并正在實施退地
?。
同時，重慶市還出臺規定，進城落戶農民在退出土地前，可以繼續享受與土地相關的種糧直補、農資綜合補貼、良種補貼、征地補償收益權等9項待遇；同時在規定期限內保留與農民身份相關的家電下鄉補貼、農村生育政策、計生獎勵扶助等26項待遇，為農民退出宅基地做出了良好緩沖與銜接。
浙江省在重慶地票制度的基礎上，將宅基地使用權進一步量化為“宅基地權票”，通過票據交易的方式實現宅基地的自由流轉、有償退出，實質上起到近似于不動產權證的效果，具象化了農民居住資產的財產屬性。
（六）村集體內/間組織流轉
向集體組織內的其他成員轉讓宅基地是最基礎的流轉方式，目前較為創新的做法是部分試點地區進行多村范圍內的宅基地使用權流轉、招拍掛，使得宅基地使用權在幾個集體經濟組織內可以流轉。
該革新做法具體為：試點地區政府發文，由政府、村集體、農業局共同組建村集體土地流轉服務中心，負責管理宅基地、農業建設用地等的招拍掛流程，并引導多個集體經濟組織共同簽訂協議，使得宅基地、農村建設用地等集體土地使用權可以在這幾個集體經濟組織內交易、流通、抵押等，實現限定范圍內的集體土地流轉。甲村的集體經濟組織成員可以將宅基地（房屋所有權及宅基地使用權）轉讓給與甲村簽訂協議的乙村集體經濟組織成員，在使用權管理上由政府農業農村管理部門對集體經濟組織內/間轉讓的宅基地實施統一的登記管理。
（七）集體產權股份（此模式區別于以上六種，因為是長期收益）
此種退出方式是眾多試點模式中的亮點，通過將宅基地使用權、地面住宅和附屬物收回集體，量化為集體資產，再依托集體股份制改革，通過換取集體產權股份，以股份折算資產并參與集體經營收益分配，新增的股份可以采用“增量擴股”或“存量折股”等形式加入集體股份。該做法目前已在北京、江蘇、晉江的部分地區試點，主要由之前已經參與集經濟組織股份制改革的村子嘗試。
該做法符合原先通過禁止農用土地轉讓來保障農戶長期利益的價值取向，將原有的通過分配土地實現的保障，轉化為集體的資產份額以及參與集體經營的收益分配權利，符合并變相實現了宅基地原始制度作為目的的居住保障功能、收益保障功能和經濟價值功能。
但該有償退出模式存在諸多值得探討的問題，筆者列舉其中最重要的幾個：
1.該模式必須承接農村集體產權股份制改革，以其為前置程序，折算股份，量化收益，否則按照舊時集體經濟組織資產、收益共同共有的情況則無法進行。
2.對于戶口遷入城鎮的農民，退出宅基地是否可以折算成股份？如果可以，則違背了集體產權股份只能有集體經濟組織成員持有的規則；如果不行，則該模式的局限性很強，不利于推廣。
3.如果失去集體經濟組織成員身份則必須出讓集體股份，大量的宅基地退出，是否可能會造成股份的擠兌以及價值的暴跌？
4.部分農村集體經營不佳，收益系數很低，有時甚至可能負收益，參與利益分配可能落為空話，長期收益保障則完全取決于村莊的經營能力，波動較大且難以保證，集體經濟組織需探索長期盈利的多樣化、多途徑經營模式。
5.許多地方農民實際已經大量進城，宅基地如果大量退出則平白無故稀釋了村莊實際居民的持股比例，而村莊實際的運營依靠村委和實際居民進行，股份被稀釋可能會降低其運營村莊的積極性。
6.上述問題均需進一步探索，但該模式總體利大于弊，是對基層治理的重大考驗同時也是發展契機，在鄉村振興的總藍圖下，集體經濟組織是經濟的新興參與者，其經營的展開充滿活力與潛力，將農民的長期保障與之綁定，不啻為一種優異的宅基地有償退出模式。
（八）結合模式、區域模式
1.上海的宅基地置換方式
分為貨幣置換與非貨幣置換。其中貨幣置換是指農民將宅基地使用權有償出讓給農村集體經濟組織，原宅基地由農民自行或由所在集體經濟組織退耕復墾，或由原集體經濟組織用于批租等經營；非貨幣置換指住房或宅基地置換，農民宅基地出讓后，可以置換相應的住宅面積，或者換取相應的宅基地由農民自行建房。這些住房和宅基地主要集中在政府規劃的城鎮或中心村。
2.天津的“宅基地換房”模式
天津的“宅基地換房”具體程序是：首先統一規劃建設一批現代化的新型小城鎮，農民以其宅基地按一定標準無償換取小城鎮中的一套住宅，集中居住；然后由區統一組織在原有村莊范圍內對土地進行復耕（這部分土地相當予農民還遷住房占地面積大小），實現占補平衡。然后將節約下來的土地整合后再“招”、”拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口，部分用于商業開發。
此外還有一系列結合模式例如諸暨市“三個不變、三個同享”、蘇州的“三置換、三集中”、天津的“宅基地換房”模式、四川“土地銀行”模式等，結合了社會保險、低息貸款、公租房名額、稅費減免、子女入學名額等方式，都是現行體制下執政者為保障農民長遠利益作出的偉大嘗試，有待進一步成熟落地。
五、因地制宜+靈活適用，綜合推進宅基地有償退出
（一）根據地域位置的不同，可以分為遠離集鎮（城市）型和靠近集鎮（城市）型。
1.遠離集鎮（城市）型主要指的是離集鎮或城市的距離較遠，宅基地在經濟效用上無法發揮較大價值的地區。
在此種模式下，就算通過集體產權股份，也無法產生良好的收益，因此適用其他的例如貨幣模式，集體內安置等等比較符合實際情況。（例如寧化某些遠離城區的小村落）
2.靠近集鎮（城市）型指的是離城市或集鎮較近，或者本就是城市或集鎮的組成部分。此種情況下，宅基地能發生較好的經濟效用，此種模式下，轉化為集體產權股份能帶來較好的效果。（例如象山縣的三權分置的實踐。https://www.sohu.com/a/232281478_207915）
調查顯示有52%的近郊農戶表示愿意退出，但遠郊農戶卻只有22%表示愿意；視補償數額而定的比例，遠郊農戶達到了67%，而近郊農戶只有40%的比例。
上面情況的形成可能是因為近郊農民對宅基地的升值空間期望值高，退出的補償預期較高，而遠郊的農民離城鎮較遠，就業也不穩定，宅基地價值較低，所以更為看重宅基地的居住功能。
因此，引導農戶宅基地退出必須兼顧城市規劃區和純農區農戶的利益。農村居住位置的不同，其增值的空間也就不盡相同，規劃區內的宅基地轉換用途后升值潛力巨大，而純農區宅基地由于用途有限本身升值空間不大，所以簡單的推行“同地、同權、同價”的一刀切政策并不能謂之平等，國家應該通過多途徑政策—例如稅收、提供退出模式選項、移轉支付、分區設置補貼標準等，用以調節兩者之間的收益比例。
（二）根據農民自身的情況，可以分為已在城市定居，持有宅基地型、未在城市定居也不在本村居住，持有宅基地型、在本村居住，因為繼承等情況持有多個宅基地住房型。
1.已在城市定居，持有宅基地型。此種類型下，因其基本住房已得到保障。上述所有模式都可協商適用。
2.未在城市定居也不在本村居住，持有宅基地型。此情況較為復雜，例如在長期外務工或偶爾回村等等，此種情況下要考慮具體情況和個人具體意愿，協商進行。
3.本村居住，因為繼承等情況持有多個宅基地住房型。此情況下，不符合法律規定，因其居住得到保障，應該采取多元協商的方式，使其實控的房屋數量符合法律規定。
總之，應該因地制宜，靈活運用多種方法，使該退出的宅基地退出，能促進農民宅基地效益轉化的最大化，達成利益循環，促成多方共贏、共同推進的局面。
六、推進過程中可能遇到的問題
確權上的不明。
實踐中，由于“易地搬遷”“異地扶貧”“新農村建設”“合村并居”等原因，農村宅基地存在很大一部分無法確權的情況，在確權未定的情況下很難開展進一步的宅基地有償退出。各級農業農村部門要結合國土調查、宅基地使用權確權登記頒證等工作，推動建立農村宅基地統計調查制度，組織開展宅基地和農房利用現狀調查，全面摸清宅基地規模、布局和利用情況。逐步建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法用地查處等的信息化管理。
（二）法律上的不明。
試點僅在33個地區暫停實施《土地管理法》5個條款、《城市房地產管理法》1個條款，實際上是將立法權下放，由基層探索，用以總結經驗，調整立法。試點模式需要全面推廣，首先需要法律上的“松綁”與構建。
（三）基層治理能力、各地參與熱情不一。
宅基地退出各模式中的收益程度在地方尚無法穩定，還需要大量人力、財力、物力投入，對于地方政府而言，治理能力和參與熱情都是未知數。
（四）農戶的主觀意愿
宅基地使用年限越長則騰退意愿越低，農民對于宅基地普遍具有心理學上的“稟賦效應”，即使用越久注入感情越深、對宅基地出讓價值期望越高
?，這部分閾值要依靠各方面保障、補貼以及基層協調能力來降低。
（五）出資方與財政缺口
究竟由政府方還是農村集體、集體經濟組織出資完成宅基地退出？單靠集體出資明顯不現實，如果共同出資，比例如何協調分攤？
（六）職責分工、部門聯動
歐陽安蛟提出了引力機制、壓力機制、推力機制三力協同的宅基地退出機制
?，十分具有參考意義，而機制運作有賴于人民政府、農業農村局、自然資源局、住建局、財政局、村委會、集體經濟組織等一系列參與者在宅基地有償退出工作中的聯動，如何做好職責分攤、溝通合作機制、信息共享、財政分配及一系列聯動，如何建立宅基地信息數據庫，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法查處等管理信息化，是對基層治理能力的一項重大考驗。
[注釋]
[1]韓娜、曹君、褚茜：《關于宅基地回購制度的構建設想》，《重慶科技學院學報：社會科學版》，2014第二期，77—78頁。
[2]孫維：《農村宅基地退出補償標準測算：以溫江區為例》，四川農業大學2013年研究生學位論文。
[3]岳永兵、黃潔、張超宇：《宅基地換房過程中宅基地價值補償的思考》《國土資源科技管理》，2011年第4期，第95-99頁
[4]李虹、岳永兵：《基于嵌入性原理的農村宅基地換房價值補償研究》，《寧夏農林科技》，2013年第5期，第110-112頁
[5]胡銀根、張曼、魏西云、劉彥隨、徐小峰、何安琪：《農村宅基地退出的補償測算：以商丘市農村地區為例》，《中國土地科學》，2013年第3期，第29-35頁。
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