內容提要：目前司法實務中對商品房存在《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）第十一條第（三）款第2項約定的情況下，該商品房應如何認定是否完成交付，目前還無定論。一種觀點認為，出賣人應依據合同約定，對案涉商品房承擔修復后再行交付的義務，否則應承擔逾期交付違約責任；另一種觀點認為，案涉商品房已符合交付條件，且不存在買受人能夠拒收的情形，故出賣人不存在逾期交付的情形。這兩種觀點均有其局限性。當商品房存在上述情形時，出賣人完成合同項下的交付義務與物權項下的轉移占有并不矛盾，交付的商品房不符合交付條件或逾期交付的，應承擔逾期交付違約責任；未及時轉移占有的，應對損害買受人物權的行為進行賠償。
關鍵詞：視為交付 再行交付 轉移占有 逾期交房
現行的《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）（以下簡稱“示范文本”）的第四章約定了商品房交付條件與交付手續。根據該章內容，商品房的交付存在三種情形，除了按合同約定完成交付外，還有視為交付、再行交付兩種特殊情形。近年來，買受人在接收商品房之前，自行查驗或委托驗房機構進行查驗已成常態，買受人因商品房存在示范文本第十一條第（三）款第2項約定的情形而拒絕接收該房屋的案例比比皆是，訴諸法院時，出賣人與買受人往往對于案涉商品房應適用何種情形來認定是否完成交付各執一詞。法律和司法解釋對此類糾紛的處理缺乏明確規定，司法實踐中法律適用不盡統一，糾紛處理的整體效果亦不夠理想。因此，對于商品房存在上述合同條款約定的情況下，雙方當事人的權利義務及其應承擔何種責任，有待進一步研究。
01 交付的類型
（一）約定交付
通常情況下，出賣人將滿足合同約定的交付條件的商品房交付給買受人，買受人在交付日期屆滿前辦理交付手續，即完成約定交付。與此同時，買受人通過出賣人履行交付義務而取得對商品房的占有。此種交付在實務中糾紛較少，本文不再贅述。
（二）視為交付
但若存在由于買受人原因導致該商品房未能按期交付的情形時，示范文本允許買賣雙方自行約定處理方式，實務中大多約定如下：“視為出賣人已經完成交付義務，相關風險責任、交附隨義務轉移至買受人”，即視為交付。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第八條第二款“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”之規定也認同視為交付的存在。在完成視為交付時，出賣人的交付義務已履行完畢，即使買受人未領取房屋鑰匙、未實際占有商品房，但其仍然是商品房的有權占有人，其無法實際使用商品房的不利后果應由其自行承擔。
（三）再行交付
示范文本在第四章里增加了查驗房屋的內容，賦予買受人在辦理交付手續前，對商品房進行查驗的權利，并于合同第十一條第（三）款第2項約定：“買受人查驗的該商品房存在下列除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，由出賣人按照有關工程和產品質量規范、標準自查驗次日起 日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。
（1）屋面、墻面、地面滲透或開裂等；
（2）管道堵塞；
（3）門窗翹裂、五金件損壞；
（4）燈具、電器等電氣設備不能正常使用”，上述問題統稱為非主體結構性質量瑕疵。
依據該合同條款，即便出賣人交付的商品房符合合同約定的交付條件，但若買受人查驗時發現該商品房存在非主體結構性質量瑕疵，出賣人仍需承擔修復后再行交付的義務。
02 實務中對于“視為交付”和“再行交付”的適用
對于商品房存在非主體結構性質量瑕疵時應如何認定交付的完成，各地法院、不同法官之間存在較大分歧。有的法院認為：“首先，根據查明的事實，合同約定2019年9月30日前交付房屋，東營碧桂園公司于2019年9月18日向范波、梁軍郵寄了收樓通知，后又郵寄催收通知，上述行為均證實了東營碧桂園公司在合同約定的交房期限內向范波、梁軍發出了交房的意思表示。其次，在交付過程中，東營碧桂園公司履行交房的行為并非單方行為，范波、梁軍作為收房人亦負有配合收房的義務，范波、梁軍收到交房通知而拒絕收房，從交付過程來看，房屋未交付是因范波、梁軍拒不收房所致。再者，范波、梁軍在預驗房屋時提出的問題，并非對房屋質量提出的問題，范波、梁軍提交的證據無法證實該房屋存在質量問題，故其因房屋質量問題而拒收的理由不能成立。綜上分析，東營碧桂園公司根據合同約定已經履行了交房通知義務，范波、梁軍拒絕收房導致合同不能繼續履行，東營碧桂園公司不存在違約行為，亦不應承擔違約責任。”該觀點認為，出賣人履行合同義務后，商品房未交付是由于買受人不履行配合收房的義務所致，出賣人不存在違約行為。也有的法院認為：“本案中，雖然案涉房屋在約定的交付時間符合約定的交付條件，且碧桂園公司也向陳偉、戴念念郵寄送達了收房通知，但案涉房屋存在毛坯層起砂、開裂、空鼓、凝固力差等問題，且存在質量問題的面積過大，修復的范圍較廣，嚴重影響案涉房屋的使用功能。本院認為，碧桂園公司在此情況下交付房屋，會導致被上訴人不能立即進行裝修、入住，被上訴人的實際使用時間會延后，減損被上訴人作為收房人的實際使用權利。一審法院根據案涉合同雙方履行合同義務、案涉房屋交接情況認定的逾期交房時間，并不違反法律規定，本院予以支持。”該觀點認為，即便出賣人已履行合同義務，但商品房存在的問題損害買受人的使用權，所以出賣人存在逾期交房違約情形。
顯然，上述裁判觀點并不能使出賣人與買受人對合同相關條款應如何適用的困惑得到解答。兩個觀點分別支持不同的條款，出賣人與買受人都認為己方有理，從而難以接受相反的裁判，社會接受度兩極分化，不利于此類矛盾的解決。
在分析上述觀點之前，首先應明確的是，雙方當事人于商品房買賣合同第九條、第十條對商品房交付條件進行了約定，通常應滿足商品房交付時應取得建設工程竣工驗收備案證明文件、取得房屋測繪報告以及應開通水、電、燃氣等基本條件，該條件也符合法律及有關部門規章規定的法定標準。交付商品房時，買受人有權拒收的情形為出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，由此產生的逾期交付責任由出賣人承擔。除了合同約定的交付條件外，商品房還應滿足不存在影響合同目的實現的瑕疵的質量要求，否則，根據《民法典》第六百一十條之規定，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。
第一種觀點系目前占優勢地位的觀點，但仍有不足之處。如果認同該觀點，在商品房已視為完成交付且買受人無權拒收時，出賣人是否還應承擔“修復后再行交付”義務？此時的“交付”所指向的對象是什么，若出賣人未按時完成“交付”應承擔何種責任？若認同第二種觀點，顯然是與買賣雙方于合同第九條、第十條達成的合意產生矛盾，為何商品房已符合交房條件且出賣人也已履行合同義務，仍應認定為違約，不符合雙方當事人訂立合同時的真實意思表示。并且法院認為該情形損害的是買受人的使用權，為何買受人在拒收商品房、未實際占有商品房、未成為業主的情況下能夠以物權受到損害而要求出賣人承擔合同違約責任，缺乏合同及法律依據。買受人以此合同條款為由拒收商品房，可能產生使買受人逃避責任，加大出賣人風險與負擔的后果。商品房建造采用的現有技術主要是依靠人工，在此條件下，存在瑕疵是在所難免的，若一味追求交付時的零瑕疵，將有可能產生因一扇窗、一盞燈存在問題而導致合同解除的荒謬結果，不利于維護商品房交易秩序的穩定。
03 應分別理解三種交付情形中“交付”的含義及其原因
筆者在綜合分析實務裁判觀點的基礎上得出與目前實務界兩大觀點有所不同的觀點，即應將約定交付和視為交付的“交付”理解為完成合同約定的交付義務、將再行交付的“交付”理解為轉移對商品房的占有，出賣人將符合合同約定的商品房交付（包括視為交付）給買受人，至此已完成合同項下的義務，若未按時交付滿足交房條件的商品房，應依據合同承擔逾期交付違約責任；商品房存在應修復后轉移占有的情形時，未按時轉移占有的，應對損害買受人物權的行為進行賠償。
（一）交付的概念與內涵之界定
交付是指對標的物占有的轉移，包括實際交付和擬制交付。對于動產而言，占有的轉移即標志著動產物權的變動;但對于不動產而言，實物交付和權利登記共同構成不動產物權的“交付”，商品房買賣合同約定的交付僅僅是物權變動的前提條件或是所有權轉移的開始。事實上，“交付”一詞原由動產專用，后因不動產交易的普及引入到不動產領域，商品房買賣合同約定的三種交付情形均為擬制而成的“交付”。但無論是哪種情形都應與司法解釋第八條第一款規定的“交付使用”區分開。通過觀察字面含義并結合法理性質可知，“交付”應為合同上的債權義務或不動產的實際占有轉移；而“交付使用”則囊括了債權上的交付及物權上的轉移占有。
出賣人在商品房符合合同約定的交付條件的情況下，按照約定向買受人發送交房通知，買受人在交付日期屆滿前辦理交付手續，即完成約定交付。由于買受人原因導致商品房未能按期交付的，視為出賣人已經完成交付義務，相關風險責任、交附隨義務轉移至買受人，即完成視為交付。在上述兩種情形中，出賣人基于商品房買賣合同產生的債權上的交付義務均已完成。與此同時，出賣人向買受人轉移占有商品房的效果同步發生，即商品房的物權占有伴隨著債權交付義務的完成而發生轉移。但若商品房出現符合合同第十一條第（三）款第2項的情況時，雙方可約定在完成商品房交付后，買受人將商品房的占有重新轉移給出賣人，供其在一定期限內使用，以便履行修復義務，維修完畢后再行向買受人轉移占有，即完成再行交付。倘若出賣人無法在約定的維保期限內維修完畢，并將商品房的占有再次轉移給買受人，影響的也只是買受人對該商品房的使用，不影響出賣人已完成交付的法律效果，出賣人不存在逾期交房的情形，即侵害的只是買受人對該商品房享有的物權，不存在出賣人逾期交付的問題，也與逾期交付的債權義務無關。
（二）商品房視為完成交付不能構成合同項下的違約
根據《民法典》的有關規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，應承擔違約責任。前文已述商品房交付的條件系明文規定于合同第九條、第十條的內容，該商品房完成視為交付當然也應滿足該條件，即出賣人已按照約定履行合同義務，何來違約之說？退一步講，即便商品房視為交付構成合同項下的違約，該違約行為并未造成損害事實。商品房視為交付產生的后果是相關風險責任、交附隨義務轉移至買受人，買受人由于自身原因拒絕接收房屋，理應承擔相關風險，該風險不能被認為是損害事實。即便商品房真的存在非主體結構性質量瑕疵，買受人仍可依據合同要求出賣人承擔交付后的保修責任，并非是逾期交付違約責任。并且示范合同僅約定了一處由出賣人承擔逾期交付責任的情形，即第十一條第（二）款第二項，商品房視為完成交付的情形當然不符合該條款。
（三）再行交付的相關條款在實務中難以適用
示范文本雖然增加了“修復后再行交付”義務，但對于此處的“交付”并未進行詳細約定。出賣人修復到何種標準可以再行交付、通過何種方式交付、買受人再次拒收該如何處理等問題完全沒有提及，顯然不滿足合同條款的明確性。并且若是如此輕易就為出賣人設定一項與不履行合同主要義務需承擔相同違約責任的義務，對出賣人而言是不合理擴大其經營風險、加重其負擔的行為。示范合同第十一條第（三）款第2項約定的情形雖然是商品房存在的質量問題，但都是非主體結構性質量瑕疵，不屬于《民法典》第六百一十條規定的不能實現合同目的的質量問題，因此不能產生阻卻交付完成的結果。但實務中買受人通常認為該質量瑕疵影響其對商品房的使用，以此為由拒收商品房，是對合同條款的誤解，法院應當進行釋明，否則將導致合同條款之間存在的“矛盾”愈演愈烈，難以解決。
一旦出賣人未履行修復后再行交付義務被認定為逾期交付，房屋損毀、滅失的風險及繳交物業費的責任仍應由出賣人承擔，對于以投資為目的或者不急于入住的買受人而言，無疑是鼓勵他們想方設法拒收房屋。并且可能出現以下情形：買受人先是以商品房地面開裂為由拒收，開發商修復后再次交付，而后買受人又以墻面滲水為由拒收，反復數次，則開發商將長期處于逾期交付狀態，因此需向買受人支付大額違約金，買受人甚至有權據此解除合同，這將使得買受人從中獲得不當利益，也將使得商品房交易秩序長期處于不穩定的狀態。
04 對示范文本第十一條第（三）款第2項的修改建議
基于本文的分析，筆者認為示范文本第十一條第（三）款第2項應進行如下修改：在簽署房屋交接單前，買受人認為查驗的該商品房存在下列除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，應當在書面交付通知書約定的交房期限前一次性向出賣人提出，出賣人應當作出解釋和說明，仍不能達成一致意見的，雙方共同委托有資質的專業檢測機構進行質量檢測。檢測結果為合格的，該商品房于出賣人書面通知的交付日期視為交付；檢測單位提出返修意見的，由出賣人按照有關工程和產品質量規范、標準自次日起 日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行轉移占有，修復期間不影響出賣人交付義務的完成，若出賣人不能在 日內完成修復，應當承擔相應的賠償責任。
（1）屋面、墻面、地面滲透或開裂等；
（2）管道堵塞；
（3）門窗翹裂、五金件損壞；
（4）燈具、電器等電氣設備不能正常使用；
（5）……。
筆者認為，修改后的合同條款能夠解決現行合同條款存在前后矛盾的問題，也有利于社會典型糾紛的化解，提升司法裁判的社會可接受度。當然，筆者只是根據相關法律規定及法律實踐得出了一個理論性的結論，至于實務中是否存在更合理的解釋，有必要結合商品房預售合同的糾紛發生及實踐中的具體情況做進一步的研究。
