天衡研究 | 對(duì)商品房存在“修復(fù)后再行交付”問題的研究——對(duì)《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》第十一條第（三）款第2項(xiàng)的修改建議
內(nèi)容提要：目前司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房存在《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）第十一條第（三）款第2項(xiàng)約定的情況下，該商品房應(yīng)如何認(rèn)定是否完成交付，目前還無定論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人應(yīng)依據(jù)合同約定，對(duì)案涉商品房承擔(dān)修復(fù)后再行交付的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，案涉商品房已符合交付條件，且不存在買受人能夠拒收的情形，故出賣人不存在逾期交付的情形。這兩種觀點(diǎn)均有其局限性。當(dāng)商品房存在上述情形時(shí)，出賣人完成合同項(xiàng)下的交付義務(wù)與物權(quán)項(xiàng)下的轉(zhuǎn)移占有并不矛盾，交付的商品房不符合交付條件或逾期交付的，應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任；未及時(shí)轉(zhuǎn)移占有的，應(yīng)對(duì)損害買受人物權(quán)的行為進(jìn)行賠償。
關(guān)鍵詞：視為交付 再行交付 轉(zhuǎn)移占有 逾期交房
現(xiàn)行的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）（以下簡稱“示范文本”）的第四章約定了商品房交付條件與交付手續(xù)。根據(jù)該章內(nèi)容，商品房的交付存在三種情形，除了按合同約定完成交付外，還有視為交付、再行交付兩種特殊情形。近年來，買受人在接收商品房之前，自行查驗(yàn)或委托驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)已成常態(tài)，買受人因商品房存在示范文本第十一條第（三）款第2項(xiàng)約定的情形而拒絕接收該房屋的案例比比皆是，訴諸法院時(shí)，出賣人與買受人往往對(duì)于案涉商品房應(yīng)適用何種情形來認(rèn)定是否完成交付各執(zhí)一詞。法律和司法解釋對(duì)此類糾紛的處理缺乏明確規(guī)定，司法實(shí)踐中法律適用不盡統(tǒng)一，糾紛處理的整體效果亦不夠理想。因此，對(duì)于商品房存在上述合同條款約定的情況下，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)及其應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，有待進(jìn)一步研究。
01 交付的類型
（一）約定交付
通常情況下，出賣人將滿足合同約定的交付條件的商品房交付給買受人，買受人在交付日期屆滿前辦理交付手續(xù)，即完成約定交付。與此同時(shí)，買受人通過出賣人履行交付義務(wù)而取得對(duì)商品房的占有。此種交付在實(shí)務(wù)中糾紛較少，本文不再贅述。
（二）視為交付
但若存在由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜那樾螘r(shí)，示范文本允許買賣雙方自行約定處理方式，實(shí)務(wù)中大多約定如下：“視為出賣人已經(jīng)完成交付義務(wù)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、交附隨義務(wù)轉(zhuǎn)移至買受人”，即視為交付。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第八條第二款“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定也認(rèn)同視為交付的存在。在完成視為交付時(shí)，出賣人的交付義務(wù)已履行完畢，即使買受人未領(lǐng)取房屋鑰匙、未實(shí)際占有商品房，但其仍然是商品房的有權(quán)占有人，其無法實(shí)際使用商品房的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。
（三）再行交付
示范文本在第四章里增加了查驗(yàn)房屋的內(nèi)容，賦予買受人在辦理交付手續(xù)前，對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)的權(quán)利，并于合同第十一條第（三）款第2項(xiàng)約定：“買受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起 日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。
（1）屋面、墻面、地面滲透或開裂等；
（2）管道堵塞；
（3）門窗翹裂、五金件損壞；
（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用”，上述問題統(tǒng)稱為非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵。
依據(jù)該合同條款，即便出賣人交付的商品房符合合同約定的交付條件，但若買受人查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)該商品房存在非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵，出賣人仍需承擔(dān)修復(fù)后再行交付的義務(wù)。
02 實(shí)務(wù)中對(duì)于“視為交付”和“再行交付”的適用
對(duì)于商品房存在非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵時(shí)應(yīng)如何認(rèn)定交付的完成，各地法院、不同法官之間存在較大分歧。有的法院認(rèn)為：“首先，根據(jù)查明的事實(shí)，合同約定2019年9月30日前交付房屋，東營碧桂園公司于2019年9月18日向范波、梁軍郵寄了收樓通知，后又郵寄催收通知，上述行為均證實(shí)了東營碧桂園公司在合同約定的交房期限內(nèi)向范波、梁軍發(fā)出了交房的意思表示。其次，在交付過程中，東營碧桂園公司履行交房的行為并非單方行為，范波、梁軍作為收房人亦負(fù)有配合收房的義務(wù)，范波、梁軍收到交房通知而拒絕收房，從交付過程來看，房屋未交付是因范波、梁軍拒不收房所致。再者，范波、梁軍在預(yù)驗(yàn)房屋時(shí)提出的問題，并非對(duì)房屋質(zhì)量提出的問題，范波、梁軍提交的證據(jù)無法證實(shí)該房屋存在質(zhì)量問題，故其因房屋質(zhì)量問題而拒收的理由不能成立。綜上分析，東營碧桂園公司根據(jù)合同約定已經(jīng)履行了交房通知義務(wù)，范波、梁軍拒絕收房導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，東營碧桂園公司不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人履行合同義務(wù)后，商品房未交付是由于買受人不履行配合收房的義務(wù)所致，出賣人不存在違約行為。也有的法院認(rèn)為：“本案中，雖然案涉房屋在約定的交付時(shí)間符合約定的交付條件，且碧桂園公司也向陳偉、戴念念郵寄送達(dá)了收房通知，但案涉房屋存在毛坯層起砂、開裂、空鼓、凝固力差等問題，且存在質(zhì)量問題的面積過大，修復(fù)的范圍較廣，嚴(yán)重影響案涉房屋的使用功能。本院認(rèn)為，碧桂園公司在此情況下交付房屋，會(huì)導(dǎo)致被上訴人不能立即進(jìn)行裝修、入住，被上訴人的實(shí)際使用時(shí)間會(huì)延后，減損被上訴人作為收房人的實(shí)際使用權(quán)利。一審法院根據(jù)案涉合同雙方履行合同義務(wù)、案涉房屋交接情況認(rèn)定的逾期交房時(shí)間，并不違反法律規(guī)定，本院予以支持。”該觀點(diǎn)認(rèn)為，即便出賣人已履行合同義務(wù)，但商品房存在的問題損害買受人的使用權(quán)，所以出賣人存在逾期交房違約情形。
顯然，上述裁判觀點(diǎn)并不能使出賣人與買受人對(duì)合同相關(guān)條款應(yīng)如何適用的困惑得到解答。兩個(gè)觀點(diǎn)分別支持不同的條款，出賣人與買受人都認(rèn)為己方有理，從而難以接受相反的裁判，社會(huì)接受度兩極分化，不利于此類矛盾的解決。
在分析上述觀點(diǎn)之前，首先應(yīng)明確的是，雙方當(dāng)事人于商品房買賣合同第九條、第十條對(duì)商品房交付條件進(jìn)行了約定，通常應(yīng)滿足商品房交付時(shí)應(yīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、取得房屋測(cè)繪報(bào)告以及應(yīng)開通水、電、燃?xì)獾然緱l件，該條件也符合法律及有關(guān)部門規(guī)章規(guī)定的法定標(biāo)準(zhǔn)。交付商品房時(shí)，買受人有權(quán)拒收的情形為出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)。除了合同約定的交付條件外，商品房還應(yīng)滿足不存在影響合同目的實(shí)現(xiàn)的瑕疵的質(zhì)量要求，否則，根據(jù)《民法典》第六百一十條之規(guī)定，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。
第一種觀點(diǎn)系目前占優(yōu)勢(shì)地位的觀點(diǎn)，但仍有不足之處。如果認(rèn)同該觀點(diǎn)，在商品房已視為完成交付且買受人無權(quán)拒收時(shí)，出賣人是否還應(yīng)承擔(dān)“修復(fù)后再行交付”義務(wù)？此時(shí)的“交付”所指向的對(duì)象是什么，若出賣人未按時(shí)完成“交付”應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？若認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，顯然是與買賣雙方于合同第九條、第十條達(dá)成的合意產(chǎn)生矛盾，為何商品房已符合交房條件且出賣人也已履行合同義務(wù)，仍應(yīng)認(rèn)定為違約，不符合雙方當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示。并且法院認(rèn)為該情形損害的是買受人的使用權(quán)，為何買受人在拒收商品房、未實(shí)際占有商品房、未成為業(yè)主的情況下能夠以物權(quán)受到損害而要求出賣人承擔(dān)合同違約責(zé)任，缺乏合同及法律依據(jù)。買受人以此合同條款為由拒收商品房，可能產(chǎn)生使買受人逃避責(zé)任，加大出賣人風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)的后果。商品房建造采用的現(xiàn)有技術(shù)主要是依靠人工，在此條件下，存在瑕疵是在所難免的，若一味追求交付時(shí)的零瑕疵，將有可能產(chǎn)生因一扇窗、一盞燈存在問題而導(dǎo)致合同解除的荒謬結(jié)果，不利于維護(hù)商品房交易秩序的穩(wěn)定。
03 應(yīng)分別理解三種交付情形中“交付”的含義及其原因
筆者在綜合分析實(shí)務(wù)裁判觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上得出與目前實(shí)務(wù)界兩大觀點(diǎn)有所不同的觀點(diǎn)，即應(yīng)將約定交付和視為交付的“交付”理解為完成合同約定的交付義務(wù)、將再行交付的“交付”理解為轉(zhuǎn)移對(duì)商品房的占有，出賣人將符合合同約定的商品房交付（包括視為交付）給買受人，至此已完成合同項(xiàng)下的義務(wù)，若未按時(shí)交付滿足交房條件的商品房，應(yīng)依據(jù)合同承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任；商品房存在應(yīng)修復(fù)后轉(zhuǎn)移占有的情形時(shí)，未按時(shí)轉(zhuǎn)移占有的，應(yīng)對(duì)損害買受人物權(quán)的行為進(jìn)行賠償。
（一）交付的概念與內(nèi)涵之界定
交付是指對(duì)標(biāo)的物占有的轉(zhuǎn)移，包括實(shí)際交付和擬制交付。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，占有的轉(zhuǎn)移即標(biāo)志著動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng);但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，實(shí)物交付和權(quán)利登記共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“交付”，商品房買賣合同約定的交付僅僅是物權(quán)變動(dòng)的前提條件或是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的開始。事實(shí)上，“交付”一詞原由動(dòng)產(chǎn)專用，后因不動(dòng)產(chǎn)交易的普及引入到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，商品房買賣合同約定的三種交付情形均為擬制而成的“交付”。但無論是哪種情形都應(yīng)與司法解釋第八條第一款規(guī)定的“交付使用”區(qū)分開。通過觀察字面含義并結(jié)合法理性質(zhì)可知，“交付”應(yīng)為合同上的債權(quán)義務(wù)或不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有轉(zhuǎn)移；而“交付使用”則囊括了債權(quán)上的交付及物權(quán)上的轉(zhuǎn)移占有。
出賣人在商品房符合合同約定的交付條件的情況下，按照約定向買受人發(fā)送交房通知，買受人在交付日期屆滿前辦理交付手續(xù)，即完成約定交付。由于買受人原因?qū)е律唐贩课茨馨雌诮桓兜模暈槌鲑u人已經(jīng)完成交付義務(wù)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、交附隨義務(wù)轉(zhuǎn)移至買受人，即完成視為交付。在上述兩種情形中，出賣人基于商品房買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)上的交付義務(wù)均已完成。與此同時(shí)，出賣人向買受人轉(zhuǎn)移占有商品房的效果同步發(fā)生，即商品房的物權(quán)占有伴隨著債權(quán)交付義務(wù)的完成而發(fā)生轉(zhuǎn)移。但若商品房出現(xiàn)符合合同第十一條第（三）款第2項(xiàng)的情況時(shí)，雙方可約定在完成商品房交付后，買受人將商品房的占有重新轉(zhuǎn)移給出賣人，供其在一定期限內(nèi)使用，以便履行修復(fù)義務(wù)，維修完畢后再行向買受人轉(zhuǎn)移占有，即完成再行交付。倘若出賣人無法在約定的維保期限內(nèi)維修完畢，并將商品房的占有再次轉(zhuǎn)移給買受人，影響的也只是買受人對(duì)該商品房的使用，不影響出賣人已完成交付的法律效果，出賣人不存在逾期交房的情形，即侵害的只是買受人對(duì)該商品房享有的物權(quán)，不存在出賣人逾期交付的問題，也與逾期交付的債權(quán)義務(wù)無關(guān)。
（二）商品房視為完成交付不能構(gòu)成合同項(xiàng)下的違約
根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。前文已述商品房交付的條件系明文規(guī)定于合同第九條、第十條的內(nèi)容，該商品房完成視為交付當(dāng)然也應(yīng)滿足該條件，即出賣人已按照約定履行合同義務(wù)，何來違約之說？退一步講，即便商品房視為交付構(gòu)成合同項(xiàng)下的違約，該違約行為并未造成損害事實(shí)。商品房視為交付產(chǎn)生的后果是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、交附隨義務(wù)轉(zhuǎn)移至買受人，買受人由于自身原因拒絕接收房屋，理應(yīng)承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)不能被認(rèn)為是損害事實(shí)。即便商品房真的存在非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵，買受人仍可依據(jù)合同要求出賣人承擔(dān)交付后的保修責(zé)任，并非是逾期交付違約責(zé)任。并且示范合同僅約定了一處由出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任的情形，即第十一條第（二）款第二項(xiàng)，商品房視為完成交付的情形當(dāng)然不符合該條款。
（三）再行交付的相關(guān)條款在實(shí)務(wù)中難以適用
示范文本雖然增加了“修復(fù)后再行交付”義務(wù)，但對(duì)于此處的“交付”并未進(jìn)行詳細(xì)約定。出賣人修復(fù)到何種標(biāo)準(zhǔn)可以再行交付、通過何種方式交付、買受人再次拒收該如何處理等問題完全沒有提及，顯然不滿足合同條款的明確性。并且若是如此輕易就為出賣人設(shè)定一項(xiàng)與不履行合同主要義務(wù)需承擔(dān)相同違約責(zé)任的義務(wù)，對(duì)出賣人而言是不合理擴(kuò)大其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、加重其負(fù)擔(dān)的行為。示范合同第十一條第（三）款第2項(xiàng)約定的情形雖然是商品房存在的質(zhì)量問題，但都是非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵，不屬于《民法典》第六百一十條規(guī)定的不能實(shí)現(xiàn)合同目的的質(zhì)量問題，因此不能產(chǎn)生阻卻交付完成的結(jié)果。但實(shí)務(wù)中買受人通常認(rèn)為該質(zhì)量瑕疵影響其對(duì)商品房的使用，以此為由拒收商品房，是對(duì)合同條款的誤解，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行釋明，否則將導(dǎo)致合同條款之間存在的“矛盾”愈演愈烈，難以解決。
一旦出賣人未履行修復(fù)后再行交付義務(wù)被認(rèn)定為逾期交付，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及繳交物業(yè)費(fèi)的責(zé)任仍應(yīng)由出賣人承擔(dān)，對(duì)于以投資為目的或者不急于入住的買受人而言，無疑是鼓勵(lì)他們想方設(shè)法拒收房屋。并且可能出現(xiàn)以下情形：買受人先是以商品房地面開裂為由拒收，開發(fā)商修復(fù)后再次交付，而后買受人又以墻面滲水為由拒收，反復(fù)數(shù)次，則開發(fā)商將長期處于逾期交付狀態(tài)，因此需向買受人支付大額違約金，買受人甚至有權(quán)據(jù)此解除合同，這將使得買受人從中獲得不當(dāng)利益，也將使得商品房交易秩序長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。
04 對(duì)示范文本第十一條第（三）款第2項(xiàng)的修改建議
基于本文的分析，筆者認(rèn)為示范文本第十一條第（三）款第2項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行如下修改：在簽署房屋交接單前，買受人認(rèn)為查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)在書面交付通知書約定的交房期限前一次性向出賣人提出，出賣人應(yīng)當(dāng)作出解釋和說明，仍不能達(dá)成一致意見的，雙方共同委托有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果為合格的，該商品房于出賣人書面通知的交付日期視為交付；檢測(cè)單位提出返修意見的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自次日起 日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行轉(zhuǎn)移占有，修復(fù)期間不影響出賣人交付義務(wù)的完成，若出賣人不能在 日內(nèi)完成修復(fù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
（1）屋面、墻面、地面滲透或開裂等；
（2）管道堵塞；
（3）門窗翹裂、五金件損壞；
（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用；
（5）……。
筆者認(rèn)為，修改后的合同條款能夠解決現(xiàn)行合同條款存在前后矛盾的問題，也有利于社會(huì)典型糾紛的化解，提升司法裁判的社會(huì)可接受度。當(dāng)然，筆者只是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及法律實(shí)踐得出了一個(gè)理論性的結(jié)論，至于實(shí)務(wù)中是否存在更合理的解釋，有必要結(jié)合商品房預(yù)售合同的糾紛發(fā)生及實(shí)踐中的具體情況做進(jìn)一步的研究。
