一、案情概要
2017年9月12日，莊某與某公司簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱“購房合同”）,約定莊某向某公司購買房產(chǎn)一套，合同約定公司應于2019年12月30日向莊某交付房產(chǎn)。2017年10月12日該購房合同在當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設局房產(chǎn)登記交易中心辦理了備案登記。但在集中交房時莊某發(fā)現(xiàn)某公司修造的小區(qū)大門擋住了其所購房屋衛(wèi)生間窗戶，影響房屋衛(wèi)生間的采光和通風，因此拒絕簽署交房相關(guān)文件。2020年4月2日，莊某以相鄰采光、日照糾紛為由提起訴訟，要求某公司對案涉房產(chǎn)排除妨礙，拆除妨礙案涉房產(chǎn)的小區(qū)大門，以確保莊某的廁所、房間的窗戶視線、采光、通風正常并賠償莊某經(jīng)濟損失。
一審法院認為本案并非相鄰關(guān)系糾紛，而是房屋買賣合同糾紛，故駁回莊某訴訟請求。莊某不服，向泉州中院提起上訴，泉州中院認為：雙方未辦理交房手續(xù)且根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”以及《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第三條“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分”規(guī)定，案涉大門屬于小區(qū)業(yè)主共有部分，故莊某主張與某公司存在相鄰關(guān)系并要求排除妨礙等，于法無據(jù)，不予支持。因此駁回莊某上訴請求。
二、典型意義
一、屬于小區(qū)業(yè)主共有部分，購房人無法以開發(fā)商作為被告起訴其承擔侵權(quán)責任。
本案中，雖說開發(fā)商開發(fā)建設的小區(qū)大門造成莊某的房屋采光、通風受到影響，但相鄰關(guān)系糾紛的當事人應當為不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人，即相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用人。小區(qū)大門應屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共同場所、公用設施，在小區(qū)交付業(yè)主使用后，系屬于小區(qū)業(yè)主共有，被告某公司作為小區(qū)建筑物的建設主體在小區(qū)大門集中交付給業(yè)主使用后，其已經(jīng)不是小區(qū)大門的所有人或使用人。因此開發(fā)商并非相鄰關(guān)系侵權(quán)人，亦不具備相鄰關(guān)系訴訟主體資格。
二、不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)人享有相鄰權(quán)相關(guān)權(quán)益。
本案中，莊某作為案涉房屋的買受人應當享有的是一種不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)，如果莊某履行完相應的房屋交付、不動產(chǎn)登記等手續(xù)后，便可化此期待權(quán)為既得權(quán)。雖然我國現(xiàn)有法律對物權(quán)期待權(quán)沒有明確的規(guī)定，但是根據(jù)2015年頒布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，能證明買受人已簽訂合法有效的書面買賣合同的，是可以有效排除執(zhí)行的，這是司法解釋對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)享有排除執(zhí)行的效力的確認。據(jù)此，不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)人對不動產(chǎn)所享有的權(quán)利可以對抗善意第三人是有其法源的，同時從法理角度而言，不動產(chǎn)物權(quán)在預售登記備案的過程中遭受相鄰關(guān)系的侵害，直接受害人也是該不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)人，所以應當說無論從法源還是法理角度分析，不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)人都相應地享有相鄰權(quán)，并得以要求侵權(quán)人排除妨礙。因此，本案中莊某雖然未辦理房屋交接手續(xù)，但作為已支付房屋首付款并尚在正常支付房貸的房屋買受人，其對案涉房屋享有不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，并因此享有相鄰權(quán)。、
三、相鄰關(guān)系侵權(quán)認定應滿足被影響的建筑物建在前，影響的建筑物建在后。
本案中，案涉小區(qū)作為建筑物總體，其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分及專有部分外的共有部分是同時報批建設、施工、竣工、交付業(yè)主使用的，莊某對其購買的作為專有部分的案涉房屋與作為共有部分的大門是同時驗收后繼受取得的，可以說案涉小區(qū)大門與案涉房屋并不具備相鄰關(guān)系，也不存在相鄰關(guān)系中的建設先后之分。
三、法條速遞
相關(guān)法條
《中華人民共和國物權(quán)法》（已廢止）
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
《中華人民共和國民法典》
第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>（2009）》
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋>（2020修正）》
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
