一、案情概要
2017年9月12日，莊某與某公司簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱“購房合同”）,約定莊某向某公司購買房產一套，合同約定公司應于2019年12月30日向莊某交付房產。2017年10月12日該購房合同在當地住房和城鄉建設局房產登記交易中心辦理了備案登記。但在集中交房時莊某發現某公司修造的小區大門擋住了其所購房屋衛生間窗戶，影響房屋衛生間的采光和通風，因此拒絕簽署交房相關文件。2020年4月2日，莊某以相鄰采光、日照糾紛為由提起訴訟，要求某公司對案涉房產排除妨礙，拆除妨礙案涉房產的小區大門，以確保莊某的廁所、房間的窗戶視線、采光、通風正常并賠償莊某經濟損失。
一審法院認為本案并非相鄰關系糾紛，而是房屋買賣合同糾紛，故駁回莊某訴訟請求。莊某不服，向泉州中院提起上訴，泉州中院認為：雙方未辦理交房手續且根據《中華人民共和國物權法》第七十三條規定“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”以及《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第三條“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分”規定，案涉大門屬于小區業主共有部分，故莊某主張與某公司存在相鄰關系并要求排除妨礙等，于法無據，不予支持。因此駁回莊某上訴請求。
二、典型意義
一、屬于小區業主共有部分，購房人無法以開發商作為被告起訴其承擔侵權責任。
本案中，雖說開發商開發建設的小區大門造成莊某的房屋采光、通風受到影響，但相鄰關系糾紛的當事人應當為不動產的相鄰權利人，即相鄰不動產的所有權人或使用人。小區大門應屬于建筑區劃內的其他共同場所、公用設施，在小區交付業主使用后，系屬于小區業主共有，被告某公司作為小區建筑物的建設主體在小區大門集中交付給業主使用后，其已經不是小區大門的所有人或使用人。因此開發商并非相鄰關系侵權人，亦不具備相鄰關系訴訟主體資格。
二、不動產物權的期待權人享有相鄰權相關權益。
本案中，莊某作為案涉房屋的買受人應當享有的是一種不動產物權的期待權，如果莊某履行完相應的房屋交付、不動產登記等手續后，便可化此期待權為既得權。雖然我國現有法律對物權期待權沒有明確的規定，但是根據2015年頒布的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，登記在被執行人名下的不動產，能證明買受人已簽訂合法有效的書面買賣合同的，是可以有效排除執行的，這是司法解釋對不動產物權期待權享有排除執行的效力的確認。據此，不動產物權的期待權人對不動產所享有的權利可以對抗善意第三人是有其法源的，同時從法理角度而言，不動產物權在預售登記備案的過程中遭受相鄰關系的侵害，直接受害人也是該不動產物權的期待權人，所以應當說無論從法源還是法理角度分析，不動產物權的期待權人都相應地享有相鄰權，并得以要求侵權人排除妨礙。因此，本案中莊某雖然未辦理房屋交接手續，但作為已支付房屋首付款并尚在正常支付房貸的房屋買受人，其對案涉房屋享有不動產物權期待權，并因此享有相鄰權。、
三、相鄰關系侵權認定應滿足被影響的建筑物建在前，影響的建筑物建在后。
本案中，案涉小區作為建筑物總體，其建筑物內的住宅、經營性用房等業主享有建筑物區分所有權的專有部分及專有部分外的共有部分是同時報批建設、施工、竣工、交付業主使用的，莊某對其購買的作為專有部分的案涉房屋與作為共有部分的大門是同時驗收后繼受取得的，可以說案涉小區大門與案涉房屋并不具備相鄰關系，也不存在相鄰關系中的建設先后之分。
三、法條速遞
相關法條
《中華人民共和國物權法》（已廢止）
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
《中華人民共和國民法典》
第二百七十四條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>（2009）》
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋>（2020修正）》
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
