引言
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《異議復(fù)議規(guī)定》”）第二十八條對(duì)被登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議作出明確規(guī)定，但第二十九條又針對(duì)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形作出法律規(guī)定。
那么，在執(zhí)行異議的商品房屬被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下時(shí)，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條及第二十九條的關(guān)系及如何選擇適用？
法律規(guī)定
《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”
案情簡(jiǎn)介
案件背景：王某于2007年8月與金陛公司簽訂《商品房買賣合同》，依約繳納了全部購(gòu)房款后實(shí)際受領(lǐng)了涉案房產(chǎn)，但未與金殿公司辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記。徐某與金陛公司強(qiáng)制執(zhí)行一案中，法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封，王某提出案外人執(zhí)行異議之訴，訴請(qǐng)判令停止對(duì)涉案房產(chǎn)停止執(zhí)行，案件業(yè)經(jīng)一審、二審及再審。
本案訴爭(zhēng)焦點(diǎn)及法院觀點(diǎn)：
本案于一審、二審及再審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即在金錢債權(quán)的執(zhí)行過(guò)程中，涉案房產(chǎn)既符合了登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)的情形，又符合登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房的情形時(shí)，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條的關(guān)系及如何選擇適用。
一審中，北京市第二中級(jí)人民法院作出（2015）二中民初字第00461號(hào)《民事判決書》，認(rèn)為《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八、二十九條兩個(gè)條款屬于選擇適用關(guān)系，而非排除適用關(guān)系，即對(duì)于被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、執(zhí)行標(biāo)的為該企業(yè)名下的商品房時(shí)，異議人僅須符合其一條款，即可支持其執(zhí)行異議，故判決停止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行程序。
二審中，北京市高級(jí)人民法院僅適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條進(jìn)行審查，以現(xiàn)有證據(jù)難以確定上訴人王某“符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條關(guān)于排除執(zhí)行的條件”，作出（2015）高民終字第3762號(hào)《民事判決書》，駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。
再審中，最高人民法院認(rèn)為，雖《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、二十九條所規(guī)定的適用情形不同，但如被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、執(zhí)行標(biāo)的為該企業(yè)名下商品房時(shí)，則《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，兩條文的適用應(yīng)一并進(jìn)行審查，并非適用第二十九條而排斥第二十八條的適用；二審法院僅適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行審查，沒(méi)有審查王某是否符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，就直接駁回了王某的訴訟請(qǐng)求，適用法律確有錯(cuò)誤。
典型意義
最高院在前述案例中已明確觀點(diǎn)，二十八條作為普通條款適用于所有被執(zhí)行人，二十九條系針對(duì)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而規(guī)定的特別條款，商品房買受人僅須符合二十八條或二十九條的規(guī)定，即可達(dá)到排除商品房強(qiáng)制執(zhí)行的目的，體現(xiàn)司法實(shí)踐對(duì)商品房買受人權(quán)益充分的保護(hù)，亦符合權(quán)益保障原則的立法主旨。
延伸閱讀
值得注意的是，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第（二）款的“合法占有”并不以實(shí)際居住為界定標(biāo)準(zhǔn)，參考江必新、劉貴祥主編的《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定的理解與適用》，商品房買受人僅需取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)，即可視為對(duì)房屋的事實(shí)管理及支配，間接占有亦符合法律規(guī)定的“合法占有”。
