引言
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《異議復議規定》”）第二十八條對被登記在被執行人名下的不動產提出異議作出明確規定，但第二十九條又針對被執行人為房地產開發企業的情形作出法律規定。
那么，在執行異議的商品房屬被執行人房地產開發企業名下時，《異議復議規定》第二十八條及第二十九條的關系及如何選擇適用？
法律規定
《異議復議規定》第二十八條：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《異議復議規定》第二十九條：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
案情簡介
案件背景：王某于2007年8月與金陛公司簽訂《商品房買賣合同》，依約繳納了全部購房款后實際受領了涉案房產，但未與金殿公司辦理房產過戶登記。徐某與金陛公司強制執行一案中，法院對涉案房屋進行查封，王某提出案外人執行異議之訴，訴請判令停止對涉案房產停止執行，案件業經一審、二審及再審。
本案訴爭焦點及法院觀點：
本案于一審、二審及再審的爭議焦點，即在金錢債權的執行過程中，涉案房產既符合了登記在被執行人名下的不動產的情形，又符合登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房的情形時，《異議復議規定》第二十八條與第二十九條的關系及如何選擇適用。
一審中，北京市第二中級人民法院作出（2015）二中民初字第00461號《民事判決書》，認為《異議復議規定》第二十八、二十九條兩個條款屬于選擇適用關系，而非排除適用關系，即對于被執行人為房地產開發企業、執行標的為該企業名下的商品房時，異議人僅須符合其一條款，即可支持其執行異議，故判決停止對涉案房產的執行程序。
二審中，北京市高級人民法院僅適用《異議復議規定》第二十九條進行審查，以現有證據難以確定上訴人王某“符合《異議復議規定》第二十九條關于排除執行的條件”，作出（2015）高民終字第3762號《民事判決書》，駁回了王某的訴訟請求。
再審中，最高人民法院認為，雖《異議復議規定》第二十八條、二十九條所規定的適用情形不同，但如被執行人為房地產開發企業、執行標的為該企業名下商品房時，則《異議復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合，兩條文的適用應一并進行審查，并非適用第二十九條而排斥第二十八條的適用；二審法院僅適用《異議復議規定》第二十九條的規定進行審查，沒有審查王某是否符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，就直接駁回了王某的訴訟請求，適用法律確有錯誤。
典型意義
最高院在前述案例中已明確觀點，二十八條作為普通條款適用于所有被執行人，二十九條系針對被執行人為房地產開發企業而規定的特別條款，商品房買受人僅須符合二十八條或二十九條的規定，即可達到排除商品房強制執行的目的，體現司法實踐對商品房買受人權益充分的保護，亦符合權益保障原則的立法主旨。
延伸閱讀
值得注意的是，《異議復議規定》第二十八條第（二）款的“合法占有”并不以實際居住為界定標準，參考江必新、劉貴祥主編的《最高人民法院關于執行異議和復議案件若干規定的理解與適用》，商品房買受人僅需取得房屋鑰匙、辦理物業入住手續，即可視為對房屋的事實管理及支配，間接占有亦符合法律規定的“合法占有”。
